法学论文
唯一住房如何申请强制执行
作者：上海君澜律所俞强 律师 时间：2019年03月07日
一、执行程序中“一处住房”的含义
本解答所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。
一般情况下，被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。
“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地、小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属本解答范畴。
二、执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？
人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行： 1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的； 2、被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的； 3、被执行人的一处住房用于出租、出借的； 4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的； 5、一处住房系执行案件债务所指向的标的物的； 6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。
三、如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？
下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行： 1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米、但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50%以上的； 2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。
四、执行“一处住房”时，如何解决临时住房？
为使房屋拍卖后顺利交付给买受人，拍卖前宜先解决好临时住房，面积不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。地段选择上可尽量满足被执行人根据其生活、工作需要提出的合理要求。
解决临时住房可选择采用下列方式： 1、申请执行人自愿提供临时住房，使用期不低于六个月； 2、由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。 上述两种方式产生的租金或费用应从房产拍卖后保留给被执行人的保障费用中据实结算。
五、执行“一处住房”时，如何保障被执行人及其所扶养家属的居住权？
人民法院执行“一处住房”时，对于本解答第二条所列的情形，原则上对被执行人及其所抚养的共同居住家属不再提供保障；对于第三条所列的情形，应当为被执行人及其所扶养的共同居住家属保留保障最低居住条件所需费用（简称保障费用）。 保障费用可在拍卖款中先行提留。 对于被执行人的保障费用，人民法院不得执行。
六、保障费用的标准如何确定？
因经济发展程度不同，保障费用的标准由各地法院自行确定，主要应考虑以下因素： 1、保障对象包括被执行人及其所扶养的共同居住的家属，但该家属名下另有住房的除外； 2、被执行人及其所扶养的共同居住的家属人数为3人（含）以下的，保障费用面积计算标准按当地廉租住房保障规定所确定的人均保障面积确定；超出三人的，对超出部分人员减半计算面积； 3、保障费用单价参照当地上一年度的二手房均价，无二手房均价的，按“一处住房”拍卖、变卖的价格计算； 4、被执行人自行按时腾空的，可适当上浮保障费用，一般掌握在总保障费用10%的幅度内。 因侵权责任、追索劳动报酬等纠纷案，申请执行人生活困难，不执行将影响到其生存权的案件，人民法院可以酌情减少或不予发放保障费用，但应给被执行人保留不少于一年的租房费用。
七、保障费用的发放时间该如何把握？
采取申请执行人自愿提供临时住房方式的，保障费用应在被执行人搬离临时住房之后发放，并扣除期间产生的租金和费用。
八、人民法院执行“一处住房”时，具体操作上应注意什么问题？
1、执行“一处住房”，应当以申请执行人的申请作为前置条件，由其向人民法院出具承诺书，承诺书内容包括同意发放保障费用、提供临时住房或临时住房租金等； 2、执行“一处住房”，应当查清住房状况、常驻人口状况，填写拍卖呈报表，明确拍卖理由和对被执行人及其所扶养亲属的保障措施，执行人员讨论后报执行局长或分管院长批准； 3、准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书； 4、拍卖一般以住房腾空为前提，被执行人拒绝腾空的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行； 5、强制迁出应当作出风险评估和执行预案，可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。执行过程中应注意证据保全，制作财产清单，全程摄像，刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报、当地基层组织见证； 6、强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的，应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为。
九、对已经设定抵押的“一处住房”该如何执行？
对于已经依法设定抵押的“一处住房”，可以执行，且不需为被执行人保留保障费用。在申请执行人提供临时住房确有困难的情况下，如果该抵押由债务人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于半年的租房费用；如该抵押为第三人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。
本解答所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。
一般情况下，被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。
“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地、小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属本解答范畴。
二、执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？
人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行： 1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的； 2、被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的； 3、被执行人的一处住房用于出租、出借的； 4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的； 5、一处住房系执行案件债务所指向的标的物的； 6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。
三、如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？
下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行： 1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米、但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50%以上的； 2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。
四、执行“一处住房”时，如何解决临时住房？
为使房屋拍卖后顺利交付给买受人，拍卖前宜先解决好临时住房，面积不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。地段选择上可尽量满足被执行人根据其生活、工作需要提出的合理要求。
解决临时住房可选择采用下列方式： 1、申请执行人自愿提供临时住房，使用期不低于六个月； 2、由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。 上述两种方式产生的租金或费用应从房产拍卖后保留给被执行人的保障费用中据实结算。
五、执行“一处住房”时，如何保障被执行人及其所扶养家属的居住权？
人民法院执行“一处住房”时，对于本解答第二条所列的情形，原则上对被执行人及其所抚养的共同居住家属不再提供保障；对于第三条所列的情形，应当为被执行人及其所扶养的共同居住家属保留保障最低居住条件所需费用（简称保障费用）。 保障费用可在拍卖款中先行提留。 对于被执行人的保障费用，人民法院不得执行。
六、保障费用的标准如何确定？
因经济发展程度不同，保障费用的标准由各地法院自行确定，主要应考虑以下因素： 1、保障对象包括被执行人及其所扶养的共同居住的家属，但该家属名下另有住房的除外； 2、被执行人及其所扶养的共同居住的家属人数为3人（含）以下的，保障费用面积计算标准按当地廉租住房保障规定所确定的人均保障面积确定；超出三人的，对超出部分人员减半计算面积； 3、保障费用单价参照当地上一年度的二手房均价，无二手房均价的，按“一处住房”拍卖、变卖的价格计算； 4、被执行人自行按时腾空的，可适当上浮保障费用，一般掌握在总保障费用10%的幅度内。 因侵权责任、追索劳动报酬等纠纷案，申请执行人生活困难，不执行将影响到其生存权的案件，人民法院可以酌情减少或不予发放保障费用，但应给被执行人保留不少于一年的租房费用。
七、保障费用的发放时间该如何把握？
采取申请执行人自愿提供临时住房方式的，保障费用应在被执行人搬离临时住房之后发放，并扣除期间产生的租金和费用。
八、人民法院执行“一处住房”时，具体操作上应注意什么问题？
1、执行“一处住房”，应当以申请执行人的申请作为前置条件，由其向人民法院出具承诺书，承诺书内容包括同意发放保障费用、提供临时住房或临时住房租金等； 2、执行“一处住房”，应当查清住房状况、常驻人口状况，填写拍卖呈报表，明确拍卖理由和对被执行人及其所扶养亲属的保障措施，执行人员讨论后报执行局长或分管院长批准； 3、准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书； 4、拍卖一般以住房腾空为前提，被执行人拒绝腾空的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行； 5、强制迁出应当作出风险评估和执行预案，可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。执行过程中应注意证据保全，制作财产清单，全程摄像，刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报、当地基层组织见证； 6、强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的，应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为。
九、对已经设定抵押的“一处住房”该如何执行？
对于已经依法设定抵押的“一处住房”，可以执行，且不需为被执行人保留保障费用。在申请执行人提供临时住房确有困难的情况下，如果该抵押由债务人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于半年的租房费用；如该抵押为第三人设立，可以要求申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。
