法学论文
离婚诉讼中房产所有权归属问题研究
作者：陈松祥 律师 时间：2015年06月25日
近年来，随着地价和房价的不断上涨，房产成为大多数夫妻之间最重要的财产。同时，伴随着人们婚姻家庭观念的变化，离婚率的上升，离婚案件中涉及到的房产归属、分割问题也越来越多。由于离婚案件的特殊性，夫妻之间的房产归属往往难以理清，而且夫妻离婚诉讼牵涉到不动产时往往寸步不让，因此，在离婚诉讼中房产的归属、分割和处理往往成为诉讼中的最大争议问题。
一、离婚诉讼中对夫妻房产所有权归属的确定
（一）离婚诉讼中的房产归属关系。
在婚姻家庭财产归属这一领域，当《婚姻法》和《物权法》等法律有关夫妻双方共有房产的归属发生冲突选择适用时，应优先适用《婚姻法》及其相关的司法解释。当房产关系与婚姻关系相结合，便不再是普通的房产关系，其成为家庭生产、生活的重要组成部分。《婚姻法》所调整的房产关系和一般的房产关系也有很大不同，其内容主要为夫妻双方之间的共同房产关系，体现了家庭共同生活的职能需求。
（二）影响离婚诉讼中夫妻房产所有权归属的因素。
在离婚诉讼案件中，关于夫妻房产所有权归属的确立，应考虑如下因素：
一是产权登记人的姓名。房产证上所登记的权利人姓名，是拥有房屋产权最直接的证明。《物权法》第9条规定，不动产登记采用登记生效原则，登记簿上记载的是谁的名字，谁就被推定为房产的当然所有权人，《物权法》第16条也规定了不动产登记簿是房产归属的依据，产权证登记的重要性无可置疑。但是它并不是认定产权的唯一依据，婚姻关系中的房产产权就是基于夫妻身份而产生的。依照《婚姻法》规定，婚姻关系前登记的房产，一般为个人房产，但如果此房产是两人出资或者登记在两人名下，也可能被纳入夫妻共同财产的范畴。而如果办理产权登记的时间是夫妻关系存续期间，且如无特殊约定，则不论登记在哪一方名下，都属于夫妻双方共有财产。
二是出资问题。《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。在房产交易中，登记记载的当事人被当然推定为房产所有权人。而在婚姻关系中，依据不同情形，《婚姻解释法（三）》第7条分别做出了规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第18条第3项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
三是约定。夫妻双方可以于婚前或者婚后，约定婚前购买的房产或者婚后取得的房产归一方所有或者夫妻共同所有。对于夫妻双方约定婚后取得的财产归夫妻双方共同所有的，其共同婚姻财产范围从婚姻关系确立之日起计算。在没有缔结合法的夫妻关系之前，是不存在夫妻共同财产的，所以婚前的约定并不能改变财产的私人所有性质。婚姻关系成立后，双方的约定才会开始生效，承诺者的财产会转化为夫妻共同财产。至于婚后作出的约定，由于是在婚姻关系存续期间内，自然产生法律效力，承诺方的个人财产从约定做出之日起转化为夫妻共同财产。
四是首付者更易获得房产所有权。《婚姻法解释（三）》第10条明确规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
二、婚姻法关于离婚诉讼所涉房产归属的规定
（一）婚后父母为子女购买房产的归属。
《婚姻法解释（三）》第7条规定，“婚后由父母一方出资购买房子，产权登记在子女名下的，可按照婚姻法第18条的规定，认定为对自己子女一方的赠与，该房产应当认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的房产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可以视作双方各自按照父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”在司法实践中，还有另外一种情况，即在离婚时，一方突然提出，买房子的方式是向父母借款，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务关系是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在对房产进行分割的同时，会告知主张是借款的一方可以另案起诉。
（二）婚前一方首付婚后以夫妻共同财产还贷的房产归属。
依照《婚姻法》的规定，一方婚前财产在婚后仍为个人财产，不因婚姻关系的存续而发生变化，虽然其产权登记可能是在婚后取得。同时，《婚姻法》也规定，婚后取得的财产，如无约定，视为夫妻共同财产。为此，《婚姻法解释（三）》第10条规定，“夫妻一方婚前签订房地产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由夫妻双方协议处理。不能达成协议的，可以判决该不动产归属产权登记的一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
（三）夫或妻单方处理夫妻共同房产的效力
《婚姻法解释（三）》第11条规定，“登记于一方名下的夫妻共同所有的房产，一方未经另一方同意将该房产出售，第三人善意购买，支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房产的，法院不予支持，但该房产属于家庭共同生活居住需要的除外。”所以说，夫妻之间一方擅自处分双方共同房产，无论另一方是否提出异议，只要具备了合法的程序，此行为都应当判定为有效。夫妻内部关系不具有对抗善意第三人的效力，只要第三人具备善意取得的条件，交易行为即为有效。
（四）房产所有人登记为子女的产权归属
有的夫妻，购房时将产权登记在子女名下或将产权与子女共有。对于这种情况，司法实践中一般认定为子女的个人财产。
三、具体完善房产归属制度的建议
（一）规范不动产登记制度。
登记具有公示效力，是判断所有权归属最有效力的证据。规范不动产登记制度，要关注以下两点：一是应当严格执行《房产登记办法》中的相关规定。该法规规定，对于有配偶的购房者，应当对夫妻关系存续期间获得的房产或者约定共有的房产，由共有人夫妻双方共同申请登记。但是在现实生活中，往往是由夫妻一方申报，然后登记在其本人名下。当夫妻一方登记双方的共有房产时，登记机关应当要求夫妻双方同时到场，或者要求其出具配偶委托书及婚姻情况证明。在处分夫妻双方共有财产时，在转让登记时，更是应当由夫妻双方同时在场。如果一方不能到场，则应当出具全权委托书，表明已经将全部事项委托处分房产的配偶一方。二是更正登记和异议登记制度。已登记在一方名下的夫妻共有财产，夫妻另一方在征得已登记的权利人许可后，履行一定的手续即可申请更正登记。如果已登记权利人不同意另一方的登记行为，那么其可以通过异议登记制度来保护自己的共有权。
（二）增加第三人和处分房产方的举证责任。
《婚姻法》中存在着举证责任不明的问题，尤其是对第三人的举证责任明显过轻，不利于夫妻关系中弱势者的房产权益保护。因此，应当对相对人的举证责任加以明确。
（三）父母出资房产所有权归属认定的完善。
当下大多数年轻人在结婚时都无力承担一大笔房款，往往需要父母在经济上援助，所以父母出资购买房产在年轻人中十分常见。针对这种情况，笔者建议，婚后父母出资购买房产的，房屋产权无论登记在哪一方名下，都应当认定为对夫妻双方之间的共同赠与。
（四）婚前首付婚后还贷房屋归属认定的完善。
首付款一般占房产价格的比重比较低，一般首付款占有房价的百分之三十。所以，夫妻双方结婚后，需要还贷的金额在总房价中占很大比例，往往会给夫妻双方带来很大的压力。在此情况下，如果单纯只看谁办理的银行贷款并承担了首付款则未免有失公平。因此，在确定婚前首付婚后还贷模式房屋归属时，可以按照以下原则办理：首先，对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚确定房产归属时，应确定该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未偿还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。其次，若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，同样其贷款债务为共同债务。
（作者单位：黑龙江省虎林市人民法院）
一、离婚诉讼中对夫妻房产所有权归属的确定
（一）离婚诉讼中的房产归属关系。
在婚姻家庭财产归属这一领域，当《婚姻法》和《物权法》等法律有关夫妻双方共有房产的归属发生冲突选择适用时，应优先适用《婚姻法》及其相关的司法解释。当房产关系与婚姻关系相结合，便不再是普通的房产关系，其成为家庭生产、生活的重要组成部分。《婚姻法》所调整的房产关系和一般的房产关系也有很大不同，其内容主要为夫妻双方之间的共同房产关系，体现了家庭共同生活的职能需求。
（二）影响离婚诉讼中夫妻房产所有权归属的因素。
在离婚诉讼案件中，关于夫妻房产所有权归属的确立，应考虑如下因素：
一是产权登记人的姓名。房产证上所登记的权利人姓名，是拥有房屋产权最直接的证明。《物权法》第9条规定，不动产登记采用登记生效原则，登记簿上记载的是谁的名字，谁就被推定为房产的当然所有权人，《物权法》第16条也规定了不动产登记簿是房产归属的依据，产权证登记的重要性无可置疑。但是它并不是认定产权的唯一依据，婚姻关系中的房产产权就是基于夫妻身份而产生的。依照《婚姻法》规定，婚姻关系前登记的房产，一般为个人房产，但如果此房产是两人出资或者登记在两人名下，也可能被纳入夫妻共同财产的范畴。而如果办理产权登记的时间是夫妻关系存续期间，且如无特殊约定，则不论登记在哪一方名下，都属于夫妻双方共有财产。
二是出资问题。《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。在房产交易中，登记记载的当事人被当然推定为房产所有权人。而在婚姻关系中，依据不同情形，《婚姻解释法（三）》第7条分别做出了规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第18条第3项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
三是约定。夫妻双方可以于婚前或者婚后，约定婚前购买的房产或者婚后取得的房产归一方所有或者夫妻共同所有。对于夫妻双方约定婚后取得的财产归夫妻双方共同所有的，其共同婚姻财产范围从婚姻关系确立之日起计算。在没有缔结合法的夫妻关系之前，是不存在夫妻共同财产的，所以婚前的约定并不能改变财产的私人所有性质。婚姻关系成立后，双方的约定才会开始生效，承诺者的财产会转化为夫妻共同财产。至于婚后作出的约定，由于是在婚姻关系存续期间内，自然产生法律效力，承诺方的个人财产从约定做出之日起转化为夫妻共同财产。
四是首付者更易获得房产所有权。《婚姻法解释（三）》第10条明确规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
二、婚姻法关于离婚诉讼所涉房产归属的规定
（一）婚后父母为子女购买房产的归属。
《婚姻法解释（三）》第7条规定，“婚后由父母一方出资购买房子，产权登记在子女名下的，可按照婚姻法第18条的规定，认定为对自己子女一方的赠与，该房产应当认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的房产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可以视作双方各自按照父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”在司法实践中，还有另外一种情况，即在离婚时，一方突然提出，买房子的方式是向父母借款，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务关系是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在对房产进行分割的同时，会告知主张是借款的一方可以另案起诉。
（二）婚前一方首付婚后以夫妻共同财产还贷的房产归属。
依照《婚姻法》的规定，一方婚前财产在婚后仍为个人财产，不因婚姻关系的存续而发生变化，虽然其产权登记可能是在婚后取得。同时，《婚姻法》也规定，婚后取得的财产，如无约定，视为夫妻共同财产。为此，《婚姻法解释（三）》第10条规定，“夫妻一方婚前签订房地产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由夫妻双方协议处理。不能达成协议的，可以判决该不动产归属产权登记的一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
（三）夫或妻单方处理夫妻共同房产的效力
《婚姻法解释（三）》第11条规定，“登记于一方名下的夫妻共同所有的房产，一方未经另一方同意将该房产出售，第三人善意购买，支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房产的，法院不予支持，但该房产属于家庭共同生活居住需要的除外。”所以说，夫妻之间一方擅自处分双方共同房产，无论另一方是否提出异议，只要具备了合法的程序，此行为都应当判定为有效。夫妻内部关系不具有对抗善意第三人的效力，只要第三人具备善意取得的条件，交易行为即为有效。
（四）房产所有人登记为子女的产权归属
有的夫妻，购房时将产权登记在子女名下或将产权与子女共有。对于这种情况，司法实践中一般认定为子女的个人财产。
三、具体完善房产归属制度的建议
（一）规范不动产登记制度。
登记具有公示效力，是判断所有权归属最有效力的证据。规范不动产登记制度，要关注以下两点：一是应当严格执行《房产登记办法》中的相关规定。该法规规定，对于有配偶的购房者，应当对夫妻关系存续期间获得的房产或者约定共有的房产，由共有人夫妻双方共同申请登记。但是在现实生活中，往往是由夫妻一方申报，然后登记在其本人名下。当夫妻一方登记双方的共有房产时，登记机关应当要求夫妻双方同时到场，或者要求其出具配偶委托书及婚姻情况证明。在处分夫妻双方共有财产时，在转让登记时，更是应当由夫妻双方同时在场。如果一方不能到场，则应当出具全权委托书，表明已经将全部事项委托处分房产的配偶一方。二是更正登记和异议登记制度。已登记在一方名下的夫妻共有财产，夫妻另一方在征得已登记的权利人许可后，履行一定的手续即可申请更正登记。如果已登记权利人不同意另一方的登记行为，那么其可以通过异议登记制度来保护自己的共有权。
（二）增加第三人和处分房产方的举证责任。
《婚姻法》中存在着举证责任不明的问题，尤其是对第三人的举证责任明显过轻，不利于夫妻关系中弱势者的房产权益保护。因此，应当对相对人的举证责任加以明确。
（三）父母出资房产所有权归属认定的完善。
当下大多数年轻人在结婚时都无力承担一大笔房款，往往需要父母在经济上援助，所以父母出资购买房产在年轻人中十分常见。针对这种情况，笔者建议，婚后父母出资购买房产的，房屋产权无论登记在哪一方名下，都应当认定为对夫妻双方之间的共同赠与。
（四）婚前首付婚后还贷房屋归属认定的完善。
首付款一般占房产价格的比重比较低，一般首付款占有房价的百分之三十。所以，夫妻双方结婚后，需要还贷的金额在总房价中占很大比例，往往会给夫妻双方带来很大的压力。在此情况下，如果单纯只看谁办理的银行贷款并承担了首付款则未免有失公平。因此，在确定婚前首付婚后还贷模式房屋归属时，可以按照以下原则办理：首先，对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚确定房产归属时，应确定该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未偿还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。其次，若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，同样其贷款债务为共同债务。
（作者单位：黑龙江省虎林市人民法院）
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