法学论文
承租人未经出租人同意转租房屋，次承租人如何救济？
作者：曹乐维 律师 时间：2019年07月15日
1、 未经出租人同意的转租合同并未违反法律效力性强制性规定，不属于当然无效的合同；
2、由于未经出租人同意，转租行为属于无权处分行为，转租合同属于效力待定的合同，需待出租人追认后方可有效；
3、未经出租人同意的转租合同，司法解释为了避免转租合同始终处于效力待定的状态，同时为了平衡经济活动各方权益，规定了出租人要求认定转租合同无效的除斥期间（即6个月内），如超过除斥期间，人民法院不再支持。
那么次承租人能否要求认定转租合同无效
这个问题不能一概而论，需要分情况考虑：
第一、出租人不知道房屋被承租人转租，此时如次承租人要求认定转租合同无效，根据《合同法》第51条规定的无权处分规则，一旦出租人追认，则转租合同有效，一旦出租人不追认，则转租合同无效。
第二、出租人知晓房屋转租，但并未过问，此时如次承租人要求认定转租合同无效，根据租赁合同司法解释：自知晓未超过六个月，出租人予以追认则转租合同有效，不追认则无效；自知晓已经超过六个月，则不管出租人是否追认，转租合同均有效。
也就是，次承租人要求认定转租合同无效完全基于出租人是否追认，对于次承租人来讲基本上处于被动地位。而一旦承租人能够证明出租人知晓房屋转租事项并且已经超过六个月，则转租合同再无无效的法律依据。如《四川省高级人民法院（2017）川民申4460号再审审查与审判监督民事裁定书》认定：“故，应当认定居安达公司自此明确知晓邱庆翠转租房屋的事实。而居安达公司在本案诉讼前，从未提出异议，距其知晓转租之事已远超过六个月，故按照前述司法解释的规定，应推定居安达公司同意转租。而居安达公司在本案诉讼中不认可、也不予追认邱庆翠转租房屋行为的明确意思表示，已不再影响对《商铺联营合同》效力的认定。效力待定的《商铺联营合同》在推定居安达公司同意转租的情况下，应为自始有效。”
次承租人该如何救济？
从前述分析可以得出结论，如果次承租人要求未经出租人同意的转租合同无效，主动权完全不在自己手上，这也是笔者承办案件中次承租人第一次以要求认定转租合同无效为由提起诉讼却得到了一审二审均败诉的结果，那么有没有其他好的救济途径，笔者认为可以分情况考虑如下救济方式：
第一、次承租人不知晓出租人不同意转租房屋，因承租人存在欺诈而签订转租合同。
此种情况下，如果次承租人要求认定转租合同无效，主动权完全在出租人手里，且出租人还要受到六个月除斥期间的约束，对于次承租人来讲并不是一个好的诉讼方案。
由于次承租人在此过程中遭受欺诈，可考虑依据《合同法》第五十四条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求撤销。“从而起诉讼要求撤销转租合同。笔者承办的案件中一审法院向次承租人明确释明，告知次承租人如果认为案涉转租合同是可撤销的合同，可以变更诉讼请求，但次承租人并未准确理解法律规定，也就未采纳法庭的意见，导致后来撤销权期间届满，从而使自己的撤销权消灭。
第二、次承租人知晓出租人不同意转租房屋，承租人承诺次承租人可以正常使用房屋，故次承租人仍然愿意签订转租合同。
此时如次承租人要求认定转租合同无效，主动权也完全在出租人手里，还因承租人并不存在欺诈行为而非常被动。
但是如果承租人在转租合同中承诺保障次承租人可以正常使用房屋，但实际上出租人阻止次承租人使用，则次承租人能够以合同约定或无法实现合同目的为由解除转租合同。当然，怎么表述合同条款对于能否保障权益意义重大，需要综合考虑，仔细斟酌，最好由具有丰富经验的专业人士把关。
结语:次承租人在签订转租合同时，由于直接面对的是承租人，对于出租人的态度，次承租人常常处于信息不对称的情况，但一旦签订转租合同，次承租人将会支付转让费、租金、保证金等费用，甚至还会投入巨额装修，如果出租人以转租合同未经其同意为由要求解除租赁合同或者认定转租合同无效或者制止次承租人继续使用房屋，那么次承租人显然会面临巨大的损失。
此文章摘自网络，如有侵权联系删除。
2、由于未经出租人同意，转租行为属于无权处分行为，转租合同属于效力待定的合同，需待出租人追认后方可有效；
3、未经出租人同意的转租合同，司法解释为了避免转租合同始终处于效力待定的状态，同时为了平衡经济活动各方权益，规定了出租人要求认定转租合同无效的除斥期间（即6个月内），如超过除斥期间，人民法院不再支持。
那么次承租人能否要求认定转租合同无效
这个问题不能一概而论，需要分情况考虑：
第一、出租人不知道房屋被承租人转租，此时如次承租人要求认定转租合同无效，根据《合同法》第51条规定的无权处分规则，一旦出租人追认，则转租合同有效，一旦出租人不追认，则转租合同无效。
第二、出租人知晓房屋转租，但并未过问，此时如次承租人要求认定转租合同无效，根据租赁合同司法解释：自知晓未超过六个月，出租人予以追认则转租合同有效，不追认则无效；自知晓已经超过六个月，则不管出租人是否追认，转租合同均有效。
也就是，次承租人要求认定转租合同无效完全基于出租人是否追认，对于次承租人来讲基本上处于被动地位。而一旦承租人能够证明出租人知晓房屋转租事项并且已经超过六个月，则转租合同再无无效的法律依据。如《四川省高级人民法院（2017）川民申4460号再审审查与审判监督民事裁定书》认定：“故，应当认定居安达公司自此明确知晓邱庆翠转租房屋的事实。而居安达公司在本案诉讼前，从未提出异议，距其知晓转租之事已远超过六个月，故按照前述司法解释的规定，应推定居安达公司同意转租。而居安达公司在本案诉讼中不认可、也不予追认邱庆翠转租房屋行为的明确意思表示，已不再影响对《商铺联营合同》效力的认定。效力待定的《商铺联营合同》在推定居安达公司同意转租的情况下，应为自始有效。”
次承租人该如何救济？
从前述分析可以得出结论，如果次承租人要求未经出租人同意的转租合同无效，主动权完全不在自己手上，这也是笔者承办案件中次承租人第一次以要求认定转租合同无效为由提起诉讼却得到了一审二审均败诉的结果，那么有没有其他好的救济途径，笔者认为可以分情况考虑如下救济方式：
第一、次承租人不知晓出租人不同意转租房屋，因承租人存在欺诈而签订转租合同。
此种情况下，如果次承租人要求认定转租合同无效，主动权完全在出租人手里，且出租人还要受到六个月除斥期间的约束，对于次承租人来讲并不是一个好的诉讼方案。
由于次承租人在此过程中遭受欺诈，可考虑依据《合同法》第五十四条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求撤销。“从而起诉讼要求撤销转租合同。笔者承办的案件中一审法院向次承租人明确释明，告知次承租人如果认为案涉转租合同是可撤销的合同，可以变更诉讼请求，但次承租人并未准确理解法律规定，也就未采纳法庭的意见，导致后来撤销权期间届满，从而使自己的撤销权消灭。
第二、次承租人知晓出租人不同意转租房屋，承租人承诺次承租人可以正常使用房屋，故次承租人仍然愿意签订转租合同。
此时如次承租人要求认定转租合同无效，主动权也完全在出租人手里，还因承租人并不存在欺诈行为而非常被动。
但是如果承租人在转租合同中承诺保障次承租人可以正常使用房屋，但实际上出租人阻止次承租人使用，则次承租人能够以合同约定或无法实现合同目的为由解除转租合同。当然，怎么表述合同条款对于能否保障权益意义重大，需要综合考虑，仔细斟酌，最好由具有丰富经验的专业人士把关。
结语:次承租人在签订转租合同时，由于直接面对的是承租人，对于出租人的态度，次承租人常常处于信息不对称的情况，但一旦签订转租合同，次承租人将会支付转让费、租金、保证金等费用，甚至还会投入巨额装修，如果出租人以转租合同未经其同意为由要求解除租赁合同或者认定转租合同无效或者制止次承租人继续使用房屋，那么次承租人显然会面临巨大的损失。
此文章摘自网络，如有侵权联系删除。
律师资料
曹乐维律师
电话：15926216081
