律师随笔
业主私自搭建物业有权起诉要求拆除
作者：郭建立 律师 时间：2014年09月02日
业主私自搭建物业有权起诉要求拆除
基本案情：
业主在赠送的露台搭建阳棚，物业公司多次通知，要求业主拆除，业主拒绝拆除，物业公司将该户业主诉到法院，请求法院判令业主拆除阳棚。
律师分析：
本案是日常生活中经常遇到的典型案例。在一些小区中，部分业主为了自己方便或出于一定目的考虑在阳台或露台等部位自行搭建棚子或者进行封闭。现代住宅建筑的特性决定了业主行使自己的房屋所有权的各项权益时应该考虑全体业主的利益。建筑物的外观以及整个小区的规划布局，在经过主管部门审批后，并经施工实施完成，没有经过全体业主或者说经过业主大会同意，任何业主和物业公司不得私自搭建或者改变外观。如果需要改变外观设计，必须依法履行审批手续，取得主管部门的批准后才可以进行改造建设。作为单个的业主进行的改造，没有业主大会的同意以及主管部门的批准一般都属于违章搭建，应予以拆除。本案中争议的焦点不是是否需要拆除，而是物业公司是否有权要求业主进行拆除？
一种观点认为，物业公司仅仅是业主聘请对物业进行维护，提供的是物业服务，小区建筑的业主才是真正的权利人。物业公司没有权利直接要求业主拆除违建。
第二种观点认为，小区的物业公司是受全体业主的委托通过业主大会选举的业主委员会与其签订物业服务合同，对小区进行管理维护。物业公司是根据合同的约定的管理权利（义务）对小区提供服务同时也有权制止个别业主侵害小区整体利益的行为。因此，物业公司有权起诉到法院要求判令业主拆除违章搭建。
本律师赞成第二种观点，因为，根据《物业管理条例》的规定物业管理区的全体业主成立业主大会，行使对物业管理的重大事项的决策权包括制定业主规约等。业主委员会是业主大会选举出来的常设机构，履行和实施业主大会的决议行使日常的管理权，代表全体业主选聘物业公司与物业公司签订物业服务合同，监督物业公司履行服务合同。同时，《物业管理条例》规定，物业服务企业对物业管理区内的违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。也就是说，物业公司是受全体业主的委托对小区进行物业“管理”或者说提供服务。在这种情况下，业主把其本身所拥有的权利转移给物业公司来行使，这种管理权是源于业主的自治权，是在全体业主的同意下代表整体业主的意志实施管理活动，其目的是维护全体业主的利益。这种行为的本质是业主的一种自我约束行为，是业主所有权的一种行使方式。一旦有个别业主侵害了业主的整体利益，物业公司根据业主的授权行使管理行为，同时也是履行物业服务合同和相关法律法规规定的义务。物业公司如果不履行或不及时履行义务也是一种违约行为。违反了物业服务合同的约定义务。由于物业管理具有一定的公共性，物业服务合同有一般合同不具有的特性。虽然物业服务合同不是物业公司与每个业主分别签订，甚至个别业主也是反对与该物业公司签订服务合同，但由于物业管理的公共特性决定了只能按照多数意志来决定物业的管理。在业主大会通过一项决议时，视为是全体业主的意志，对全体业主具有约束力。
基本案情：
业主在赠送的露台搭建阳棚，物业公司多次通知，要求业主拆除，业主拒绝拆除，物业公司将该户业主诉到法院，请求法院判令业主拆除阳棚。
律师分析：
本案是日常生活中经常遇到的典型案例。在一些小区中，部分业主为了自己方便或出于一定目的考虑在阳台或露台等部位自行搭建棚子或者进行封闭。现代住宅建筑的特性决定了业主行使自己的房屋所有权的各项权益时应该考虑全体业主的利益。建筑物的外观以及整个小区的规划布局，在经过主管部门审批后，并经施工实施完成，没有经过全体业主或者说经过业主大会同意，任何业主和物业公司不得私自搭建或者改变外观。如果需要改变外观设计，必须依法履行审批手续，取得主管部门的批准后才可以进行改造建设。作为单个的业主进行的改造，没有业主大会的同意以及主管部门的批准一般都属于违章搭建，应予以拆除。本案中争议的焦点不是是否需要拆除，而是物业公司是否有权要求业主进行拆除？
一种观点认为，物业公司仅仅是业主聘请对物业进行维护，提供的是物业服务，小区建筑的业主才是真正的权利人。物业公司没有权利直接要求业主拆除违建。
第二种观点认为，小区的物业公司是受全体业主的委托通过业主大会选举的业主委员会与其签订物业服务合同，对小区进行管理维护。物业公司是根据合同的约定的管理权利（义务）对小区提供服务同时也有权制止个别业主侵害小区整体利益的行为。因此，物业公司有权起诉到法院要求判令业主拆除违章搭建。
本律师赞成第二种观点，因为，根据《物业管理条例》的规定物业管理区的全体业主成立业主大会，行使对物业管理的重大事项的决策权包括制定业主规约等。业主委员会是业主大会选举出来的常设机构，履行和实施业主大会的决议行使日常的管理权，代表全体业主选聘物业公司与物业公司签订物业服务合同，监督物业公司履行服务合同。同时，《物业管理条例》规定，物业服务企业对物业管理区内的违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。也就是说，物业公司是受全体业主的委托对小区进行物业“管理”或者说提供服务。在这种情况下，业主把其本身所拥有的权利转移给物业公司来行使，这种管理权是源于业主的自治权，是在全体业主的同意下代表整体业主的意志实施管理活动，其目的是维护全体业主的利益。这种行为的本质是业主的一种自我约束行为，是业主所有权的一种行使方式。一旦有个别业主侵害了业主的整体利益，物业公司根据业主的授权行使管理行为，同时也是履行物业服务合同和相关法律法规规定的义务。物业公司如果不履行或不及时履行义务也是一种违约行为。违反了物业服务合同的约定义务。由于物业管理具有一定的公共性，物业服务合同有一般合同不具有的特性。虽然物业服务合同不是物业公司与每个业主分别签订，甚至个别业主也是反对与该物业公司签订服务合同，但由于物业管理的公共特性决定了只能按照多数意志来决定物业的管理。在业主大会通过一项决议时，视为是全体业主的意志，对全体业主具有约束力。
