【关键词】
      房屋买卖/做低房价/继续履行
    【裁判要旨】
      从合同的稳定性上来考虑，认定做低房价的一个条款是无效条款，双方应该按照真实的交易价格来履行，而不会认定整个房屋买卖合同是无效的。
    【相关法条】
    《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
    【基本案情】
      2012年，陈某通过上海市某中介公司看中了一套房屋，该房屋挂牌价是200万元整，产权人是刘某，2012年7月13日陈某和刘某在中介公司处协商房屋的交易细节，刘某提出200万是到手价，税费由陈某个人承担，由于该价格已经超过了普通住宅的标准，税费比较高，因此中介公司提出由于该房屋是精装修，而且里面的家具和电器也是价格不菲，可以考虑双方将房屋的价格协商确定在140万元，剩余的60万元作为装修家具和家电补偿款，该款项在过户前支付给刘某，随后双方签订网上房屋买卖合同，签订合同时陈某支付给刘某40万元。但是，在签订合同后的第5天，陈某突然收到了刘某的律师函，律师函的内容大致是他认为双方签订的合同将200万的房价分割为140万元的房款和60万元的装修、家电、家具款，他认为这种行为涉嫌做低房价，因此提出合同是无效的，并明确表示不愿意履行，接函后陈某随即联系了刘某和中介，提出如果刘某愿意继续的话，他可以在增加一些， 但是刘某表示做低房价违法，合同无效。中介公司居间沟通后刘某提出加价13万，陈某认为这太高了，只同意加3万元，双方未能谈妥，签订合同后的第7天，刘某将40万首付款在未经过陈某同意的情况也退还到他们的银行账号内。双方矛盾激化。
    【裁判结果】
      双方是否存在做低房价的情况不属于法院认定范畴，双方签订合同合法有效，应当继续履行，陈某、刘某应当按照合同义务履行付款责任，刘某按照合同约定将系争房屋过户到陈某名下。
    【律师分析】
      在上述案情介绍中，陈某认为，双方签订的合同合法有效，之所以确定房价为140万元，是因为刘某转让的房屋是连同装修、家电、家具一起转让的，因此才会产生60万元的差价 ，不应该影响整个合同的效力。但是刘某认为双方签订合同时是在中介公司诱导下签订的做低房价合同，目的是逃避税收，按照法律规定双方恶意串通损害国家利益的合同系无效合同。双方是否存在做低房价的情况不属于法院认定范畴，双方签订合同合法有效，应当继续履行，陈某、刘某应当按照合同义务履行付款责任，刘某按照合同约定将系争房屋过户到陈某名下。
做低房价一直是一个比较敏感的话题，按照法律规定，装修补偿款应当纳入纳税的范畴，也就是说装修部分应该属于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此装修的价值也就是房屋价值的一部分，应该统一作为纳税的依据，但是家具和家电不属于纳税的范畴，但是家具和家电的作价应当合理。其次到底谁有权认定是否房价过低，大家都知道，在签订房屋买卖合同后，递交到房地产交易中心时，房地产交易中心会对房屋的价格进行审查，如果发现价格过低的，就会对房屋的价格进行审查，如果发现价格过低的，就不会对该价格予以通过，这实际上就是对做低房价的一种审查，因此可以说做低房价的认定应该属于行政机关的权力，而并非法院的职权范围。退一步讲即便法院认为上述合同的签订确实存在着做低房价的情况，但是从合同的稳定性上来考虑，也仅仅是认定做低房价的一个条款是无效条款，双方应该按照真实的交易价格来履行，而不会认定整个房屋买卖合同是无效的。

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