二手房买卖银行迟迟不放款，买房人构成违约吗？

二手房买卖，很多都是“置换”，而且是“连环套”，一个交易出问题，就会导致很多的交易出问题。这其中的纠纷，有一些是由于银行没有按照“惯例”在一个合理的时间内放款造成的。尤其是年底，银行放款更是不可预测，有时买房人拿到新的产证和他项权证并将他项权证交到银行之后一两个月，银行才能放款。这样，卖房人就迟迟拿不到买房人通过银行贷款所支付的房款。卖房人卖掉房子一般都会再买一套更大更贵的房子，加之卖房人所卖之房子往往还有抵押贷款未还清，所以，往往卖房人会将卖房所得的全部款项或者大部分款项作为其所买房屋的首付款。银行放款“迟延”，可能就会导致卖房人付首付迟延，从而导致违约。

卖房人因此而感到很不公平：买房人没有及时将房款（银行贷款）支付给自己导致自己违约，自己向上家承担了违约责任。难道买房人就不应该向自己赔偿损失？

买房人一般都会以银行放款时间不受自己控制，自己已按约将他项权证交付银行办理放款手续，银行放款迟延不是自己的过错为由拒绝承担赔偿责任。法院一般也会以此为由驳回卖房人要求买房人承担违约责任的诉讼请求。银行则以“合同相对性”，即银行与卖房人之间不存在合同关系，且银行与买房人之间的合同并未约定放款时间及一些贷款合同中的免责条款为由而免除自己的责任。

那么，究竟谁该为卖房人的损失买单？

首先需强调的是，违约责任的成立不以过错为要件。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，买房人以自己没有过错为由主张不构成违约的说辞站不住脚。（注：过错是调整违约金的一个参考因素）

其次，合同具有相对性，房屋买卖合同的当事人是买房人和卖房人，银行和卖房人之间不存在合同关系。房屋买卖合同是双务合同，买房人的主要合同义务是支付房款，卖房人的主要合同义务是过户和交房。所谓的银行直接向卖房人放款，只是买房人支付房款的一种方式，这并不改变买房人向卖房人支付房款这一基本法律关系。《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”房屋买卖合同的当事人（卖房人和买房人）约定由第三人（银行）向卖房人履行债务（支付房款），如果银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。

接下来就是如何认定银行“不履行债务或者履行债务不符合约定”（银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定）。

（1）如果房屋买卖合同里面约定了银行房款的时间，但是银行没有在此期限内房款，就是买房人违约，买房人就应当按照合同约定向卖房人支付逾期违约金；过了宽限期或催告期，买房人就构成根本违约，卖房人就有权解除合同并主张违约金。
 
（２）如果房屋买卖合同里没有约定银行放款的时间（贷款发放时间以银行实际放款时间为准）。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”根据上述规定，卖房人在一个合理期限内没有收到房款就可以催告买房人支付房款，催告期满后如果卖房人还没有收到房款，卖房人就有权解除合同并主张违约金。


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