民法典第937条和第939条明确了物业服务合同的含义及其订立主体，但它们并非新设规定，而是对《物业管理条例》第2条与“物业服务纠纷解释”第1条的微调。从法条的文义看，物业服务合同的一方主体是物业服务人，其实践原型表现为物业服务企业；另一方主体则是业主，更确切地说，应解释为全体业主。对此，主流观点认为，前期物业服务合同对业主的约束力源自其他业主对建设单位订立的前期物业服务合同的概括承受，而普通的物业服务合同系由代表全体业主的业主大会或者业主委员会依法订立，因此，“物业服务纠纷解释”第1条也规定，业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。


由此可见，物业服务合同的缔约主体均具有团体性，即一方一般为物业服务企业，另一方通常并非单个业主，而是代表全体业主利益的业主团体，他们由业主大会通过多数决的方式达成自治，且以业主委员会作为其执行机关。也就是说，物业服务合同的委托方是由全体业主组成的业主团体而非业主委员会，前者一般以业主大会作为其自治形式，后者在性质上则应被界定为业主团体的代表机关与执行机关。显然，立法者对于物业服务合同订立的特殊性有着明确的认知，即物业服务合同突破了合同的相对性原理，其系由双方团体而非个体之间订立，但其效力却及于每一个业主。易言之，由团体订立的物业服务合同对未实际参与缔约的业主也具有拘束力，业主不得以其并非合同当事人为由拒绝履行合同义务。这事实上是以团体自治（多数决）的方式实现业主的整体利益，排除了个人主义之私法自治原则蕴含的“不”交易自由，从而达到一种“强制自治”的效果。这种由特定的团体代替个体而订立合同的缔约方式，改变了当事人经个别磋商、议价而订立合同条款的传统缔约模式。正因为如此，在缔约主体方面，物业服务合同的团体性是普通民事合同所无法具备的特性，其旨在解决作为弱势一方的单个业主与作为强势一方的物业服务企业之间磋商地位的对等性障碍，以实质化合同法中的自由与平等。