你一定听过一夜暴富的故事，这些被天上掉下的“馅饼”砸中的人中，就包括拆迁户。
        拆迁，拆一套分三套，每套新房市场价500万左右，拆迁前，一家四口拥挤的住在市中心的小房子里，家里三个人上班，每个人每月几千元，挣的刚够日常花销，养育后代或赡养老人的钱都不够，可以，一拆迁，哇哦，一千多万砸下来，感觉如同彩票中奖一样，你说惊喜不惊喜？ 
        我代理的当事人购买的房子就是这种拆迁户的房子，拆迁户一家四口，父亲、母亲、儿子与儿媳。儿子，初中文化，平时就游手好闲。拆迁后在外环分了三套房，住不完，于是卖一套变现。我的当事人袁女士购买的就是这一套拆迁房。 
        如你所知，因为得来的容易，所以卖出去的也不贵。另外，根据上海市现行的政策，即《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》的相关规定，拆迁房取得产证3年后才能上市交易。可以很多拆迁户等不到，记得要变现拿钱，于是就低价卖了。有需求，就有市场。与同地段房子相比，便宜、空间大、房子新，还是很有市场的，于是购买拆迁房的人不在少数。 
        但购买拆迁房的风险与相关信息，也许是许多购买拆迁房的人没有充分认识到的，包括一些偶尔代理房产纠纷的律师。
案例一：购房资格问题 
        婆婆在法院起诉儿媳，要求配合变更过户手续，权利基础是，儿媳是代持。撇开代持协议的效力、双方证据的证明效力不谈，仅仅就诉请儿媳配合变更拆迁房的过户手续这一点就不合适，因为婆婆没有购房资格，又怎么可能通过法院的判决获得购房资格呢？如果法院支持了这一项诉请，不就是相当于赋予了一个本不具有购房资格的获得了购房资格么？ 
        如果婆婆请的律师比较专业或者不急着锁定一笔律师费，那么她一定会在起诉前提醒婆婆这项诉请有政策方面的履行障碍，不会得到法院的支持，最好把购房资格的问题通过其他方式解决掉再提起诉讼。 
        有个客户问，我不具有购房资格，我与一个有购房资格的男士假结婚，通过他买房，然后协议离婚，协议约定房子归我，这样房子就可以过户给我了，不是吗？
我想说，为了打破限购，脑洞够大……
破限购的方式有以下几种方式： 
        一是入户，比如一些二线城市，长沙、成都、郑州等，入户与一线城市比，没有那么空难，取得这个城市的户籍，通常变有了购房资格。 
        二是养房票，比如一线城市的人打算在二、三线城市买房，可以同时在该城市缴纳社保，一般需要三年或五年的社保，便具有了当地的购房资格。 
        三是因离婚或继承而做的财产分割，因为这不是购房，而是基于身份关系的解除或继承权而取得的房产。 
        四是通过公司购房，虽然税费比较多，但不限购。谁用公司买房过呢？中国第一赚钱作家郭敬明，他在上海买了很多的房子，都是用公司的名义来持有这些物业的。公司买房在很多城市都能使用，未堵上的要乘早，因为2018年7月深圳已经堵上了这个漏洞。 
        五是外国人买房。先把自己的户口移到国外去，然后以华侨的身份买房。入外国国籍，不需要特高大上的国家。你只需要钱够，小国家入籍相当容易。甚至你可以用外国人的名义来持有中国的房产，即让该外国人代持你的房产。外国人在中国，正常情况下可以买一套房。如果是首房首贷，则首付三成，贷款七成。 
        六是购买法拍房。大部分城市通过法院拍卖获得房子，可以直接破除限购。如果你不具备买房资格，但是你有钱。你去参与竞拍，拍卖下来的房子直接可以过户给你，不限购。比如说，上海就可以，很多城市都可以，但有一些城市是不行的。提请使用该方式时一定要结合当地的法拍房政策。
案例二：过户障碍问题
一、失信被执行人名单 
        开篇说，购买拆迁房的好处多，同地段相比，价格实惠，但是往往因为交易时间长，导致交易风险大。有的拆迁房的卖方（拆二代，因为父亲的老房产获得拆迁利益的一代），由于文化程度不高，理财能力有限，拿到一大财产后，可能会被坏人盯上，引诱他去赌博、投资，手头的现金或存款输光了，便借高利贷，再继续赌，从此走上了歪道，导致负债累累。债主要钱不得，就会起诉到法院，要求查封拆二代名下的房产，或者把拆二代列入失信被执行人名单，限制高消费，其失信记录通过最高人员法院统一向社会公布，进行信用惩戒。 
        根据《国家发展改革委、最高人民法院、国土资源部关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号）的相关规定，以及限制高消费令的要求，被列入失信被执行人名单的人不能够买卖房产，除非履行了执行文书要求的义务，偿还了欠款。 
        客户袁女士2017年购买的拆迁房，当时以503万的价格购买了120平的房子，如今市价大概700万，去房产交易中心过户时，被告知房屋出卖人被列入了失信黑名单，故不能过户。因为过户需要，前来咨询律师，律师向她详细了解的房子的相关情况外，告知可办理，律师代理费也谈好了。等客户来律所见面后，才知道，拆迁房的买受人也被列入了失信被执行人名单。而且，袁女士与房屋买受人是事实上的夫妻，但为了购房资格，袁女士与一个年龄大的有购房资格的男士领了结婚证，是“假结婚”（只要成年男女，领了结婚证，在法律上就是夫妻，不存在假结婚的说法）。 
        针对袁女士的案子，律师的代理意见是，起诉到法院，对系争房产申请保全，避免拆二代的其他债权人抢先查封了该房子。为什么要这么做，后面再讲。 
        另外，变更现在的房屋买卖合同，让已经被列入失信被执行人的买房人换成具有购房资格的假结婚后的配偶，并与该配偶约定，房子让其代持，房子过户到他名下后，双方即可协议离婚，协议约定房子归女方所有，代持人有义务配合办理房产过户。
二、房屋被抵押 
        如果房屋被抵押，也就是我们常说的按揭房，那么，一是可以提前偿还借款，涤除抵押负担；二是可以与提供抵押贷款的银行协商，变更抵押人。实务中，有的人银行可以协商，同意变更；有的银行不予协商，更不同意变更。为什么不同意变抵押人，简单讲，因为金主是TA，TA说了算。
三、房屋被查封 
        首封与轮候查封的区别是很大的。如果不解除房屋上的所有查封，那么房屋过户同样有履行障碍。如何解除这些查封？ 
        如果你是首封，就不用管后面的查封了，首封人依法有权将房屋过户在自己名下，因为首封在，其他轮候查封不生效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产 的规定》(法释【2004】15号)第二十八条第一款的规定, 轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效, 故人民法院对已查封、 扣押、冻结的全部财产进行处分后, 该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。 
        如果你不是首封，那么你只有将系争房屋上的其他查封所对应的欠款都清偿了，才能解除其他查封，让系争房屋过户具有现实可能性。 
        可见，及时起诉，强首封的重要性所在。 
        综上，购买拆迁房，一是要注意在买房前审查买房人的资信状况；二是要与卖房人约定，如果因为卖房人的原因导致不能过户的，要承担违约责任；三是要留意大产证与小产证的办理出来的时间，一旦满3年，即可督促卖房人协助办理过户。四是买房前，查房子上是否有抵押、查封等信息，否则可能导致过户不能。