成功案例
解析租赁合同应防范哪些风险？
作者：赵尚晓 律师 时间：2016年05月19日
【案情简介】
2012年12月31日，原、被告签订《社区信息亭租赁合同书》，原告将位于上海市闵行区×××路×××弄内的四个社区信息亭出租给被告使用，租赁期限为一年，每月收取费用人民币（币种下同）2,400元，每季度支付一次，先付后用。合同签订后，被告支付租金1,600元，之后就再未支付过租金。现共欠付租金27,200元。原告多次向被告主张未果，故起诉至法院，请求判令： 1、被告给付租金27,200元；2、被告以以27,200元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，支付自2013年10月1日起计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金。
被告辩称，1、该租赁合同是通过外高桥公司签订的，其当时并不知道亭子是原告的，费用也是付给物业公司；2、合同中约定的亭子为4间，但交接后其将1间已经返还，从未使用；3、2012年5月向钱姓人员支付过1,600元，于2013年7月向吴姓人员支付过8,000元，共计已经支付租金9,600元；4、按照租金标准计算，三个亭子的租赁费用应该为19,200元/年，尚未支付的租金应为9,600元，愿意向原告支付；5、原告主张的违约金计算标准过高。
原告于庭审过程中，撤回要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。
【法庭查明】
经审理查明，2009年，案外人上海巾楷企业服务有限公司（签约甲方）与上海超频信息科技有限公司及钱某某（承包方、签约乙方）签订《上海社区信息亭承包协议》一份，约定：×××小区上海社区信息亭由负责布点和管理上海社区信息亭的甲方确定乙方为承包者；承包期限为10年，自2009年11月1日起至2018年10月31日止；在签订承包协议后，乙方每月经营利润达2500元以上的部分，按10%支付甲方相应管理费；信息亭内每月使用的空调、照明、设备的电费按实际使用费用由乙方支付给甲方，灯箱的电费由甲方承担；每月宽带费及场地费300元需由乙方每月自行支付；乙方在承包期间甲方根据乙方每月完成的经营情况，于次月15日前核对经营利润，在确认无误后于每月25日核发相应的利润，个人调节税自理；信息亭内乙方每月所支付的费用需按时缴付，逾期未缴付的，每逾期一天按照应支付金额的3‰缴纳逾期滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权终止本协议，收回信息亭经营权；乙方必须按照甲方所提供的经营范围从事经营项目，甲方提供的经营项目乙方不得以任何形式及理由拒绝经营；不得将经营权转租他人，如有发现甲方有权立即终止本协议，收回信息亭经营权，没收保证金；乙方在未事先征得甲方同意的情况下，不得将本协议规定的任何权利、社区信息亭的营业及资产的全部或一部分转让给第三者，不得将信息亭用作担保和其他处置等。
2012年12月31日，原告（出租方、签约甲方）与被告（承租方、签约乙方）签订《社区信息亭租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区×××路×××弄内的四个社区信息亭出租给乙方使用，甲方同意乙方在信息亭内开展经营活动；租赁期为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，乙方如要求续租，须在租赁期满前1个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；每个信息亭每月租金为800元（不含其他费用）；甲方同意本年度收取三个信息亭费用，计每月2,400元，每季度支付一次，先付后用，协议签订后乙方即支付甲方首期租金共计7,200元；租赁期间的水、电、管理等费用由乙方承担并及时缴纳；租赁期满后，如甲方仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满合同自然终止，应不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；甲方因故提前解除本合同，应支付乙方月租金两倍的违约金，如乙方因此产生直接损失的，甲方还应对该损失进行补偿；乙方因故中途退租，应支付甲方月租金两倍的违约金等。原告由工作人员钱大卫签字并加盖公章，被告焦某签字确认。合同签订后，原告将系争的四个社区信息亭交由被告使用，被告支付租金1,600元。
本案审理过程中，上海超频信息科技有限公司、钱某某出具《关于××ד社区信息亭”的说明状》，表示，2009年11月上海超频信息科技有限公司从上海巾楷企业服务公司引进“上海社区信息亭”四个，放置在×××，上海超频信息科技有限公司法人钱某某为经营承包人。从2012年起，上述四个信息亭由上海千代会展览服务有限公司负责管理具体事务并承担相应责任。
上述事实，由原告提供的《上海社区信息亭承包协议书》、《社区信息亭租赁合同》、《关于××ד社区信息亭”的说明状》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
【法院判决】
一、原告上海千代会展览服务有限公司与被告焦某于2012年12月31日签订的《社区信息亭租赁合同》无效；
二、被告焦某于本判决书生效之日起十五日内支付原告上海千代会展览服务有限公司使用费27,200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计240元，由被告负担。
【租赁合同常见风险】
1．对合同主体资格审查不够
在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。
2．代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同
在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据民法通则有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。
3．租赁合同内容中易出现的风险
具体包括对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用；租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法的有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。
4．租赁合同履行中出现的风险
具体包括出租人不按合同规定交付租赁物，实践中主要是迟延履行；出租人不履行合同规定的维修和保养义务；承租人不按合同支付租金，主要是迟延交付；承租人擅自改变租赁物的现状；承租人擅自将租赁物转租他人；承租人逾期不返还租赁物。
5．承租人被出租人利用租赁物套取押金的风险
在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人，出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额“购买”了并不想购买的物品。
2012年12月31日，原、被告签订《社区信息亭租赁合同书》，原告将位于上海市闵行区×××路×××弄内的四个社区信息亭出租给被告使用，租赁期限为一年，每月收取费用人民币（币种下同）2,400元，每季度支付一次，先付后用。合同签订后，被告支付租金1,600元，之后就再未支付过租金。现共欠付租金27,200元。原告多次向被告主张未果，故起诉至法院，请求判令： 1、被告给付租金27,200元；2、被告以以27,200元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，支付自2013年10月1日起计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金。
被告辩称，1、该租赁合同是通过外高桥公司签订的，其当时并不知道亭子是原告的，费用也是付给物业公司；2、合同中约定的亭子为4间，但交接后其将1间已经返还，从未使用；3、2012年5月向钱姓人员支付过1,600元，于2013年7月向吴姓人员支付过8,000元，共计已经支付租金9,600元；4、按照租金标准计算，三个亭子的租赁费用应该为19,200元/年，尚未支付的租金应为9,600元，愿意向原告支付；5、原告主张的违约金计算标准过高。
原告于庭审过程中，撤回要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。
【法庭查明】
经审理查明，2009年，案外人上海巾楷企业服务有限公司（签约甲方）与上海超频信息科技有限公司及钱某某（承包方、签约乙方）签订《上海社区信息亭承包协议》一份，约定：×××小区上海社区信息亭由负责布点和管理上海社区信息亭的甲方确定乙方为承包者；承包期限为10年，自2009年11月1日起至2018年10月31日止；在签订承包协议后，乙方每月经营利润达2500元以上的部分，按10%支付甲方相应管理费；信息亭内每月使用的空调、照明、设备的电费按实际使用费用由乙方支付给甲方，灯箱的电费由甲方承担；每月宽带费及场地费300元需由乙方每月自行支付；乙方在承包期间甲方根据乙方每月完成的经营情况，于次月15日前核对经营利润，在确认无误后于每月25日核发相应的利润，个人调节税自理；信息亭内乙方每月所支付的费用需按时缴付，逾期未缴付的，每逾期一天按照应支付金额的3‰缴纳逾期滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权终止本协议，收回信息亭经营权；乙方必须按照甲方所提供的经营范围从事经营项目，甲方提供的经营项目乙方不得以任何形式及理由拒绝经营；不得将经营权转租他人，如有发现甲方有权立即终止本协议，收回信息亭经营权，没收保证金；乙方在未事先征得甲方同意的情况下，不得将本协议规定的任何权利、社区信息亭的营业及资产的全部或一部分转让给第三者，不得将信息亭用作担保和其他处置等。
2012年12月31日，原告（出租方、签约甲方）与被告（承租方、签约乙方）签订《社区信息亭租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区×××路×××弄内的四个社区信息亭出租给乙方使用，甲方同意乙方在信息亭内开展经营活动；租赁期为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，乙方如要求续租，须在租赁期满前1个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；每个信息亭每月租金为800元（不含其他费用）；甲方同意本年度收取三个信息亭费用，计每月2,400元，每季度支付一次，先付后用，协议签订后乙方即支付甲方首期租金共计7,200元；租赁期间的水、电、管理等费用由乙方承担并及时缴纳；租赁期满后，如甲方仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满合同自然终止，应不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；甲方因故提前解除本合同，应支付乙方月租金两倍的违约金，如乙方因此产生直接损失的，甲方还应对该损失进行补偿；乙方因故中途退租，应支付甲方月租金两倍的违约金等。原告由工作人员钱大卫签字并加盖公章，被告焦某签字确认。合同签订后，原告将系争的四个社区信息亭交由被告使用，被告支付租金1,600元。
本案审理过程中，上海超频信息科技有限公司、钱某某出具《关于××ד社区信息亭”的说明状》，表示，2009年11月上海超频信息科技有限公司从上海巾楷企业服务公司引进“上海社区信息亭”四个，放置在×××，上海超频信息科技有限公司法人钱某某为经营承包人。从2012年起，上述四个信息亭由上海千代会展览服务有限公司负责管理具体事务并承担相应责任。
上述事实，由原告提供的《上海社区信息亭承包协议书》、《社区信息亭租赁合同》、《关于××ד社区信息亭”的说明状》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
【法院判决】
一、原告上海千代会展览服务有限公司与被告焦某于2012年12月31日签订的《社区信息亭租赁合同》无效；
二、被告焦某于本判决书生效之日起十五日内支付原告上海千代会展览服务有限公司使用费27,200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计240元，由被告负担。
【租赁合同常见风险】
1．对合同主体资格审查不够
在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。
2．代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同
在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据民法通则有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。
3．租赁合同内容中易出现的风险
具体包括对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用；租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法的有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。
4．租赁合同履行中出现的风险
具体包括出租人不按合同规定交付租赁物，实践中主要是迟延履行；出租人不履行合同规定的维修和保养义务；承租人不按合同支付租金，主要是迟延交付；承租人擅自改变租赁物的现状；承租人擅自将租赁物转租他人；承租人逾期不返还租赁物。
5．承租人被出租人利用租赁物套取押金的风险
在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人，出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额“购买”了并不想购买的物品。
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