裁判要点
当事人另行达成协议将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入该最高额抵押担保的债权范围，只要转入的债权数额仍在该最高额抵押担保的最高债权额限度内，即使未对该最高额抵押权办理变更登记手续，该最高额抵押权的效力仍然及于被转入的债权，但不得对第三人产生不利影响。


基本案情

2012.04.20
债务人柏冠公司与工行签订《小企业借款合同》，约定柏冠公司向工行借款300万元，借款期限为7个月

2012.10.16
担保人凯盛公司股东会决议决定，同意将该公司名下房产，为柏冠公司在工行的融资作为抵押。

2012.10.24
工行与凯盛公司签订《最高额抵押合同》，约定自2012年10月19日至2015年10月19日期间，在4000万元的最高额内，承担担保责任。

2012.11.3
凯盛公司与工行订《补充协议》，明确双方签订的《最高额抵押合同》担保范围包括2012年4月20日工行与柏冠公司签订的四份贷款合同项下的债权。

柏冠公司未按期偿还涉案借款。

裁判结果
一审判决担保人凯盛公司需承担一般连带责任
二审驳回上诉，维持原判

裁判理由
        2012年10月24日，凯盛公司与工行于2012年10月24日签订《最高额抵押合同》，约定凯盛公司自愿以其名下的房产作为抵押物，自2012年10月19日至2015年10月19日期间，在4000万元的最高额内，为柏冠公司在工行所借贷款本息提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，工行依法取得涉案房产的抵押权。
2012年11月3日，凯盛公司与工行又签订《补充协议》，约定前述最高额抵押合同中述及抵押担保的主债权及于2012年4月20日工行与柏冠公司所签《小企业借款合同》项下的债权。 

        根据《物权法》第二百零三条第二款 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。同理，根据《房屋登记办法》第五十三条的规定，当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，不是最高抵押权设立登记的他项权利证书及房屋登记簿的必要记载事项，故亦非应当申请最高额抵押权变更登记的法定情形。 

        本案中，工行和凯盛公司仅是通过另行达成补充协议的方式，将上述最高额抵押权设立前已经存在的债权转入该最高额抵押权所担保的债权范围内，转入的涉案债权数额仍在该最高额抵押担保的4000万元最高债权额限度内，该转入的确定债权并非最高抵押权设立登记的他项权利证书及房屋登记簿的必要记载事项，在不会对其他抵押权人产生不利影响的前提下，对于该意思自治行为，应当予以尊重。此外，根据商事交易规则，法无禁止即可为,即在法律规定不明确时，不应强加给市场交易主体准用严格交易规则的义务。况且，就涉案2012年4月20日借款合同项下的债权转入最高额抵押担保的债权范围，凯盛公司不仅形成了股东会决议，出具了房产抵押担保承诺函，且和工行达成了《补充协议》，明确将已经存在的涉案借款转入前述最高额抵押权所担保的最高额为4000万元的主债权范围内。现凯盛公司认为该《补充协议》约定事项必须办理最高额抵押权变更登记才能设立抵押权，不仅缺乏法律依据，也有悖诚实信用原则。 
        综上，工行和凯盛公司达成《补充协议》，将涉案2012年4月20日借款合同项下的债权转入前述最高额抵押权所担保的主债权范围内，虽未办理最高额抵押权变更登记，但最高额抵押权的效力仍然及于被转入的涉案借款合同项下的债权。

（生效裁判审判人员：陶恒河、王玉圣、马士鹏）
来源：最高人民法院审判委员会

相关法条
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条第二款 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

《房屋登记办法》
第五十三条 对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。
第四十四条 对符合规定条件的抵押权设立登记，登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的名称或者姓名；
（二）被担保债权的数额；
（三）登记时间。

来源：广东法匠律师事务所.iPro.律师团队