成功案例
卖方反悔，买方胜诉
作者：李建成 律师 时间：2011年07月13日
北京市石景山区人民法院
民事判决书
( 2009 ）石民初字第4078 号
原告赵洁，女， XX 年X月X日出生，汉族，北京同仁堂药材有限责任公司职员，住北京市石景山区八角南里X栋X门X号。
委托代理人李建成，北京市易行律师事务所律师。
刘莲，女，XX年X月X日出生，汉族，无业，住北京市石景山区海特花园X号楼X号。
委托代理人张刚，北京市XX律师事务所律师。赵洁与被告刘莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 09 年7月9 日受理后，依法组成由法官梁清担任审判长，人民陪审员冯增、董清参加的合议庭，于2009 年10 月14 日公开开庭进行了审理。原告赵洁及其委托代理人李建成，被告刘莲的委托代理人张刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告赵洁称：2009年6月7日，原、被告通过北京链家房地产经纪有限公司签订了关于北京市石景山区海特花园X号楼X室的房屋买卖合同以及过户、按揭代理合同、住房公积金贷款补充协议等合同。在上述合同中，双方约定由原告购买被告所有的北京市石景山区海特花园X号楼X室的房屋一套，付款方式为公积金贷款。同时约定2009年7月4日之前，由原告支付不低于57万的首付款给被告。其余的款项通过公积金贷款的方式支付。2009年7月4日，原告本人以及通过北京链家房地产经纪有限公司多次打电话给被告，要求按照合同约定支付首付款项，并办理贷款手续履行合同。但到目前为止，原告以及北京链家房地产经纪有限公司均无法联系到被告，被告电话一直无法接通。同时在2009 年7 月4 日左右，自称被告丈夫以及儿子的人明确表示不再继续履行上述房屋买卖合同。原告特向法院起诉，请法院依法判决。诉讼请求：1 、判令被告履行双方之间签订的房屋买卖协议以及附属协议。将北京市石景山区海特花园X号楼X室出售给原告，并办理过户手续；2 、诉讼费由被告承担。
被告刘莲辩称：不同意原告的诉讼请求。双方就北京市石景山区海特花园X号楼X室房屋达成过买卖意向，并签订了《 北京市存量房屋买卖合同》．但原告不交付房款，不履行付款义务，我方多次联系原告交纳购房款，但原告依然不交付购房款，故我方要求不再履行合同。原、被告签订的《 北京市存量房屋买卖合同》 及过户、按揭代理合同、住房公积金贷款补充协议均应无效。北京市石景山区海特花园X号楼X室房屋系被告刘莲与其夫张山的共同财产，而签订合同的行为系被告刘莲个人行为，而被告刘莲签订上述合同没有经过被告之夫张山的同意。
经审理查明：位于北京市石景山区海特花园X号楼X号的房屋产权所有人登记为被告刘莲。刘莲与张山（案外人）系夫妻关系。2009 年6 月7 日，原告赵洁与被告刘莲签订。《北京市存量房屋买卖合同》 。双方在合同中约定：出卖人刘莲，买受人赵洁。出卖人所售房屋座落于石景山区海特花园X号楼X号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币870 000 元。买受人可以在签订本合同同时支付定金10000 元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款。同日，原、被告双方在北京链家房地产经纪有限公司的居间下，签订补充协议。协议约定：出售方刘莲，买受方赵洁，居间方北京链家房地产经纪有限公司。乙方（本案被告，下同）共计向甲方（本案原告，下同）交纳一万元购房定金（定金冲抵首付款）。 乙方为公积金贷款购买此房，最迟于2009年7 月4 日前将首付款打入甲方所提供的账户中，甲方为乙方手写收款证明，并签字按手印确认。首付款最少为570000的元人民币，甲、、乙双方自行过首付款，丙方（北京链家房地产经纪有限公司，下同）陪同见证。
在庭审中，原告申请证人北京链家房地产经纪有限公司职员张海出庭作证。该证人称2009 年6 月7 日其为原、被告办理了诉争房屋的交易手续。双方约定2009 年7月4 日前，赵洁将不低于57 万元的首付款交于被告。2009年7 月4 日，赵洁找到证人，要求依约支付首付款并履行合同。但其与原告未联系上被告。当晚，自称被告爱人的人联系证人，明确表示不再履行合同。称要不加钱，要不就不卖房屋。
原告在庭审时提交张山签字的同意出售证明，被告对此不予认可，称证据上签名不是张山本人所签。证人张该证明系在北京链家房地产经纪有限公司主持下，要求被告出具的证明。样表由张洋填写，其将该证明交给刘莲，第二天刘莲回来时证明上就有了张山的签字。
原告称其曾按照合同约定地址向被告发出特快专递，但因“原址查无此人”被退回。被告对此证据真实性予以认可，但称原告于约定付款期限后邮寄，证明原告在约定交付房款的最后期限没有依约交付。
被告在庭审时提交《 个人资信证明书》 及银行卡，称被告如约于2009 年6 月12日在中国工商银行开立银行卡，并将银行卡复印件交给中介机构和原告。该卡自开立至2009 年9 月15 日没有任何资金存入，原告没有按照约定履行付款义务。原告称未收到此卡。
另查，原告现愿以全款一次性支付的方式购买诉争房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《 北京市存量房屋买卖合同》 、《 过户、按揭代理合同）) ．《公积金贷款补充协议》 、补充协议、证人证言、特快专递、同意出售证明、《 个人资信证明书》 、银行卡等证据在案佐证。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。认定合同是否有效，应从合同有效要件判断：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益；合同标的确定且可能。
具体至本案中，原、被告具有相应的民事行为能力，且双方约定的合同标的亦已确定，合同内容亦不违反法律或社会公共利益。原告作为无过错的买受人，无论被告向房屋中介机构提供的同意出售证明上的签字是否为张山所签，原告均基于对房屋中介公司房屋交易专业运作的信赖，有理由相信房屋中介公司提供的证明是真实的。被告提供的证据，亦无法证明其长期出差在外且与被告长期无联系。本院从鼓励交易原则考虑，为维护市场稳定，保护善意相对人的合法权益，对被告主张合同无效的答辩意见，本院不予采纳。故原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》 、《 过户、按揭代理合同》 、《 公积金贷款补充协议》 及三方签订的补充协议均系双方真实意思表示，应为有效。
在合同履行过程中，原告提供证人证言，证实原告于2009 年7 月4 日向被告主张交纳首付款的事实，被告虽对此予以否认，但未提供有效证据推翻原告主张，故对被告主张原告逾期未交纳购房首付款的答辩意见本院不予采纳。被告答辩称其向原告提供银行卡一张，但无证据证实原告已经收到该卡，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。原告在合同签订及履行阶段，均无违约行为，被告应按照双方签订的房屋买卖协议及相关补充协议中的条款，继续履行合同。现原告自愿以全款一次性支付的方式购买该房屋，促成双方合同的继续履行，该款项支付方式的变更将更利于被告实现自己的利益及合同目的，故本院予以采纳。
综上所述，依据《 中华人民共和国合同法》 第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、．赵洁于本判决生效后十日内给刘莲购房款八十六万元；
二、刘莲于赵洁交纳购房款后十五日内协助赵洁至房地产交易部门办理北京市石景山区海特花园X号楼X号房屋的过户手续。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由刘莲负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判长XX
人民陪审员XX
人民陪审员XXX
二00九年十二月十日
书记员XXX
书记员刘晓晴
（文中当事人姓名均为化名）
民事判决书
( 2009 ）石民初字第4078 号
原告赵洁，女， XX 年X月X日出生，汉族，北京同仁堂药材有限责任公司职员，住北京市石景山区八角南里X栋X门X号。
委托代理人李建成，北京市易行律师事务所律师。
刘莲，女，XX年X月X日出生，汉族，无业，住北京市石景山区海特花园X号楼X号。
委托代理人张刚，北京市XX律师事务所律师。赵洁与被告刘莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 09 年7月9 日受理后，依法组成由法官梁清担任审判长，人民陪审员冯增、董清参加的合议庭，于2009 年10 月14 日公开开庭进行了审理。原告赵洁及其委托代理人李建成，被告刘莲的委托代理人张刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告赵洁称：2009年6月7日，原、被告通过北京链家房地产经纪有限公司签订了关于北京市石景山区海特花园X号楼X室的房屋买卖合同以及过户、按揭代理合同、住房公积金贷款补充协议等合同。在上述合同中，双方约定由原告购买被告所有的北京市石景山区海特花园X号楼X室的房屋一套，付款方式为公积金贷款。同时约定2009年7月4日之前，由原告支付不低于57万的首付款给被告。其余的款项通过公积金贷款的方式支付。2009年7月4日，原告本人以及通过北京链家房地产经纪有限公司多次打电话给被告，要求按照合同约定支付首付款项，并办理贷款手续履行合同。但到目前为止，原告以及北京链家房地产经纪有限公司均无法联系到被告，被告电话一直无法接通。同时在2009 年7 月4 日左右，自称被告丈夫以及儿子的人明确表示不再继续履行上述房屋买卖合同。原告特向法院起诉，请法院依法判决。诉讼请求：1 、判令被告履行双方之间签订的房屋买卖协议以及附属协议。将北京市石景山区海特花园X号楼X室出售给原告，并办理过户手续；2 、诉讼费由被告承担。
被告刘莲辩称：不同意原告的诉讼请求。双方就北京市石景山区海特花园X号楼X室房屋达成过买卖意向，并签订了《 北京市存量房屋买卖合同》．但原告不交付房款，不履行付款义务，我方多次联系原告交纳购房款，但原告依然不交付购房款，故我方要求不再履行合同。原、被告签订的《 北京市存量房屋买卖合同》 及过户、按揭代理合同、住房公积金贷款补充协议均应无效。北京市石景山区海特花园X号楼X室房屋系被告刘莲与其夫张山的共同财产，而签订合同的行为系被告刘莲个人行为，而被告刘莲签订上述合同没有经过被告之夫张山的同意。
经审理查明：位于北京市石景山区海特花园X号楼X号的房屋产权所有人登记为被告刘莲。刘莲与张山（案外人）系夫妻关系。2009 年6 月7 日，原告赵洁与被告刘莲签订。《北京市存量房屋买卖合同》 。双方在合同中约定：出卖人刘莲，买受人赵洁。出卖人所售房屋座落于石景山区海特花园X号楼X号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币870 000 元。买受人可以在签订本合同同时支付定金10000 元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款。同日，原、被告双方在北京链家房地产经纪有限公司的居间下，签订补充协议。协议约定：出售方刘莲，买受方赵洁，居间方北京链家房地产经纪有限公司。乙方（本案被告，下同）共计向甲方（本案原告，下同）交纳一万元购房定金（定金冲抵首付款）。 乙方为公积金贷款购买此房，最迟于2009年7 月4 日前将首付款打入甲方所提供的账户中，甲方为乙方手写收款证明，并签字按手印确认。首付款最少为570000的元人民币，甲、、乙双方自行过首付款，丙方（北京链家房地产经纪有限公司，下同）陪同见证。
在庭审中，原告申请证人北京链家房地产经纪有限公司职员张海出庭作证。该证人称2009 年6 月7 日其为原、被告办理了诉争房屋的交易手续。双方约定2009 年7月4 日前，赵洁将不低于57 万元的首付款交于被告。2009年7 月4 日，赵洁找到证人，要求依约支付首付款并履行合同。但其与原告未联系上被告。当晚，自称被告爱人的人联系证人，明确表示不再履行合同。称要不加钱，要不就不卖房屋。
原告在庭审时提交张山签字的同意出售证明，被告对此不予认可，称证据上签名不是张山本人所签。证人张该证明系在北京链家房地产经纪有限公司主持下，要求被告出具的证明。样表由张洋填写，其将该证明交给刘莲，第二天刘莲回来时证明上就有了张山的签字。
原告称其曾按照合同约定地址向被告发出特快专递，但因“原址查无此人”被退回。被告对此证据真实性予以认可，但称原告于约定付款期限后邮寄，证明原告在约定交付房款的最后期限没有依约交付。
被告在庭审时提交《 个人资信证明书》 及银行卡，称被告如约于2009 年6 月12日在中国工商银行开立银行卡，并将银行卡复印件交给中介机构和原告。该卡自开立至2009 年9 月15 日没有任何资金存入，原告没有按照约定履行付款义务。原告称未收到此卡。
另查，原告现愿以全款一次性支付的方式购买诉争房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《 北京市存量房屋买卖合同》 、《 过户、按揭代理合同）) ．《公积金贷款补充协议》 、补充协议、证人证言、特快专递、同意出售证明、《 个人资信证明书》 、银行卡等证据在案佐证。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。认定合同是否有效，应从合同有效要件判断：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益；合同标的确定且可能。
具体至本案中，原、被告具有相应的民事行为能力，且双方约定的合同标的亦已确定，合同内容亦不违反法律或社会公共利益。原告作为无过错的买受人，无论被告向房屋中介机构提供的同意出售证明上的签字是否为张山所签，原告均基于对房屋中介公司房屋交易专业运作的信赖，有理由相信房屋中介公司提供的证明是真实的。被告提供的证据，亦无法证明其长期出差在外且与被告长期无联系。本院从鼓励交易原则考虑，为维护市场稳定，保护善意相对人的合法权益，对被告主张合同无效的答辩意见，本院不予采纳。故原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》 、《 过户、按揭代理合同》 、《 公积金贷款补充协议》 及三方签订的补充协议均系双方真实意思表示，应为有效。
在合同履行过程中，原告提供证人证言，证实原告于2009 年7 月4 日向被告主张交纳首付款的事实，被告虽对此予以否认，但未提供有效证据推翻原告主张，故对被告主张原告逾期未交纳购房首付款的答辩意见本院不予采纳。被告答辩称其向原告提供银行卡一张，但无证据证实原告已经收到该卡，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。原告在合同签订及履行阶段，均无违约行为，被告应按照双方签订的房屋买卖协议及相关补充协议中的条款，继续履行合同。现原告自愿以全款一次性支付的方式购买该房屋，促成双方合同的继续履行，该款项支付方式的变更将更利于被告实现自己的利益及合同目的，故本院予以采纳。
综上所述，依据《 中华人民共和国合同法》 第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、．赵洁于本判决生效后十日内给刘莲购房款八十六万元；
二、刘莲于赵洁交纳购房款后十五日内协助赵洁至房地产交易部门办理北京市石景山区海特花园X号楼X号房屋的过户手续。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由刘莲负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判长XX
人民陪审员XX
人民陪审员XXX
二00九年十二月十日
书记员XXX
书记员刘晓晴
（文中当事人姓名均为化名）
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