成功案例
王某明与天津渤海某某地产开发有限公司、北京世纪某某房地产经纪...
作者：孙新 律师 时间：2018年12月21日
天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初3188号
原告：王某明，男，1982年11月*日出生，汉族，居民，住河南省荣阳市。
委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。
被告：天津渤某湾房地产开发有限公司，现办公地址：天津市宝坻区某某道中段。
法定代表人：林某育，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庞某敏，该公司行政人力部经理。
被告：北京世纪某某房地产经纪有限公司，住所地：北京市某某区聚富苑民族产业发展基地聚合六街*号。
法定代表人：张某军，该公司经理。
原告王某明与被告天津渤某湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾开发公司）、北京世纪某某房地产经纪有限公司（以下简称世纪某某经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于6月22日裁定转为适用普通程序。在开庭前，原告王书明申请撤回对被告世纪佳美经纪公司的起诉，经本院审查，裁定准予原告撤回对被告世纪某某经纪公司的起诉。2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告王某明及其委托诉讼代理人刘连伟，被告渤某湾开发公司的委托诉讼代理人庞某敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年9月24日签订的《认购协议》；2.被告返还原告购房款211442.97元，并按银行贷款利率支付利息2000元（要求从2016年9月25日计算至2017年4月6日）；3.被告赔偿原告经济损失211442.97元。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为返还购房款111442.97元，给付利息2000元，变更第三项为赔偿损失111442.97元。事实和理由：渤某湾开发公司系宝坻区某某广场建筑开发公司，2016年9月24日，原告与渤某湾开发公司签订《认购协议》，约定原告认购渤某湾开发公司开发的天津市宝坻区某某广场321号（现房），建筑面积43.51㎡，总价款200146元；被告渤某湾开发公司收定金20000元、首付款80146元，其他费用11296.97元，共计111442.97元。因该房屋已被银行抵押和法院查封（原告事后得知），故此无法同购房者签订商品房买卖合同，无法办理过户手续，原告多次催办，被告一拖再拖，使合同目的无法实现。原告与被告签订的认购协议，具有合同性质。但被告在签订认购协议时，故意隐瞒所售房屋已经抵押和被法院查封的事实，导致商品房买卖合同目的无法实现。被告上述欺诈行为违反了相关法律和司法解释，该协议无效，故提起诉讼，请求人民法院依法判决。
渤某湾开发公司辩称，同意解除认购协议，同意返还购房款、契税、登记费等，但不同意赔偿损失111442.97元以及利息2000元。因在销售房屋时已经向购房者告知抵押情况且已经向房管局报备，与原告签订协议后积极运作解除查封，并积极向房主调剂其他房屋，2017年4月下旬，该房屋已经解除抵押，可以网签合同。房屋虽然有抵押，但可以把房屋先给原告使用，不影响原告的使用。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月24日，原告与渤某湾开发公司签订《认购协议》，约定原告认购宝坻区某某广场***号房屋（现房），建筑面积43.51㎡，总房款200146元；签订本协议的同时交付定金20000元，原告应于2017年9月28日前一次性付清首付款100146元，其余房款100000元以贷款方式支付。当日，原告交纳定金20000元，并于2016年9月29日交付购房首付款80146元，同时交付契税、维修基金、登记费、转让费等计11296.97元，被告渤某湾开发公司为原告分别出具了收款收据。
另查明，渤某湾开发公司于2014年7月18日将涉诉房屋抵押给天津滨海新区某某小额贷款有限公司，担保债权金额150000元，期限至2016年7月16日。2016年2月5日，涉诉房屋被天津市滨海新区人民法院查封，期限至2019年2月4日。双方签订《认购协议》时，涉诉房屋处于被抵押和被法院查封状态，致无法签订协议约定的商品房买卖合同并贷款。涉诉房屋抵押权于2017年4月18日办理了抵押权注销手续，2017年5月4日亦解除了查封。尽管涉诉房屋在庭审前已涤除了负载权利，但原告仍坚持解除合同。
被告主张在签订《认购协议》前已经将涉诉房屋设定抵押的情况张贴在墙上予以公示，并提交了相关证据予以证实。但原告认为，被告提交的证据系复印件，对其真实性不予认可。
本院认为，房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与渤某湾开发公司签订《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的认购协议约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，因涉诉房屋附载抵押和查封，被告收取首付款后未能与原告签订商品房买卖合同。除暂时不能签订商品房买卖合同外，双方没有其它争议，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽附载有抵押和查封，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权不能转移，故应认定为有效合同。《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原告与渤某湾开发公司同意解除《认购协议》，本院准予。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现原告要求返还已付购房款及利息符合上述法律及司法解释的规定，本院予以支持，但原告对已付购房款数额计算有误，本院予以更正。通过原告提交的票据看，已支付购房款应为100146元（含定金）；另支付契税、维修基金、产权登记费、转让费等11296.97元，该款系签订正式合同后需向有关部门交纳的费用，与购房款性质不同，不应计入购房款，现被告并未将上述款项交付有关部门，故应予返还并计付利息；经核算，上述两项费用合计111442.97元，自2016年9月25日至2017年4月6日产生利息2598.94元，原告酌情请求2000元，本院予以支持。虽被告渤海湾开发公司提出在签订《认购协议》前已经将涉诉房屋设定抵押情况在墙上张贴公示的抗辩意见，但因原告予以否认，且被告提供的证据缺少其他证据佐证，故本院对被告的该抗辩意见，不予采信。因被告渤某湾开发公司在涉诉房屋上设定抵押及因涉案被法院查封，致原告不能及时签订商品房买卖合同并得到房屋，给原告造成了损失，原告要求不超过已付购房款一倍的赔偿，本院予以支持。综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告渤某湾开发公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告王某明与被告天津渤某湾房地产开发有限公司2016年9月24日签订的《认购协议》；
二、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告王某明已付购房款（含定金）100146元；
三、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告王某明已付契税6004.38元、维修基金4351元、产权登记费550元、转让费391.59元，合计11296.97元；
四、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内以上述两项合计款111442.97元为基数，向原告王某明支付自2016年9月25日至2017年4月6日期间的利息2000元；
五、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告王某明100146元；
六、驳回原告王某明的其它诉讼请求。
（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津某某银行宝坻中心支行；账号：905230101001000072763*）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7674元，由王书明负担2674元，天津渤某湾房地产开发有限公司负担5000元，被告应负担案件受理费均于本判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 陈国庆
审 判 员 郝志军
人民陪审员 丁建华
二〇一七年八月一日
书 记 员 周筱笛
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初3188号
原告：王某明，男，1982年11月*日出生，汉族，居民，住河南省荣阳市。
委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。
被告：天津渤某湾房地产开发有限公司，现办公地址：天津市宝坻区某某道中段。
法定代表人：林某育，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庞某敏，该公司行政人力部经理。
被告：北京世纪某某房地产经纪有限公司，住所地：北京市某某区聚富苑民族产业发展基地聚合六街*号。
法定代表人：张某军，该公司经理。
原告王某明与被告天津渤某湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾开发公司）、北京世纪某某房地产经纪有限公司（以下简称世纪某某经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于6月22日裁定转为适用普通程序。在开庭前，原告王书明申请撤回对被告世纪佳美经纪公司的起诉，经本院审查，裁定准予原告撤回对被告世纪某某经纪公司的起诉。2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告王某明及其委托诉讼代理人刘连伟，被告渤某湾开发公司的委托诉讼代理人庞某敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年9月24日签订的《认购协议》；2.被告返还原告购房款211442.97元，并按银行贷款利率支付利息2000元（要求从2016年9月25日计算至2017年4月6日）；3.被告赔偿原告经济损失211442.97元。庭审中，原告变更诉讼请求第二项为返还购房款111442.97元，给付利息2000元，变更第三项为赔偿损失111442.97元。事实和理由：渤某湾开发公司系宝坻区某某广场建筑开发公司，2016年9月24日，原告与渤某湾开发公司签订《认购协议》，约定原告认购渤某湾开发公司开发的天津市宝坻区某某广场321号（现房），建筑面积43.51㎡，总价款200146元；被告渤某湾开发公司收定金20000元、首付款80146元，其他费用11296.97元，共计111442.97元。因该房屋已被银行抵押和法院查封（原告事后得知），故此无法同购房者签订商品房买卖合同，无法办理过户手续，原告多次催办，被告一拖再拖，使合同目的无法实现。原告与被告签订的认购协议，具有合同性质。但被告在签订认购协议时，故意隐瞒所售房屋已经抵押和被法院查封的事实，导致商品房买卖合同目的无法实现。被告上述欺诈行为违反了相关法律和司法解释，该协议无效，故提起诉讼，请求人民法院依法判决。
渤某湾开发公司辩称，同意解除认购协议，同意返还购房款、契税、登记费等，但不同意赔偿损失111442.97元以及利息2000元。因在销售房屋时已经向购房者告知抵押情况且已经向房管局报备，与原告签订协议后积极运作解除查封，并积极向房主调剂其他房屋，2017年4月下旬，该房屋已经解除抵押，可以网签合同。房屋虽然有抵押，但可以把房屋先给原告使用，不影响原告的使用。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月24日，原告与渤某湾开发公司签订《认购协议》，约定原告认购宝坻区某某广场***号房屋（现房），建筑面积43.51㎡，总房款200146元；签订本协议的同时交付定金20000元，原告应于2017年9月28日前一次性付清首付款100146元，其余房款100000元以贷款方式支付。当日，原告交纳定金20000元，并于2016年9月29日交付购房首付款80146元，同时交付契税、维修基金、登记费、转让费等计11296.97元，被告渤某湾开发公司为原告分别出具了收款收据。
另查明，渤某湾开发公司于2014年7月18日将涉诉房屋抵押给天津滨海新区某某小额贷款有限公司，担保债权金额150000元，期限至2016年7月16日。2016年2月5日，涉诉房屋被天津市滨海新区人民法院查封，期限至2019年2月4日。双方签订《认购协议》时，涉诉房屋处于被抵押和被法院查封状态，致无法签订协议约定的商品房买卖合同并贷款。涉诉房屋抵押权于2017年4月18日办理了抵押权注销手续，2017年5月4日亦解除了查封。尽管涉诉房屋在庭审前已涤除了负载权利，但原告仍坚持解除合同。
被告主张在签订《认购协议》前已经将涉诉房屋设定抵押的情况张贴在墙上予以公示，并提交了相关证据予以证实。但原告认为，被告提交的证据系复印件，对其真实性不予认可。
本院认为，房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与渤某湾开发公司签订《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的认购协议约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，因涉诉房屋附载抵押和查封，被告收取首付款后未能与原告签订商品房买卖合同。除暂时不能签订商品房买卖合同外，双方没有其它争议，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽附载有抵押和查封，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权不能转移，故应认定为有效合同。《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原告与渤某湾开发公司同意解除《认购协议》，本院准予。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现原告要求返还已付购房款及利息符合上述法律及司法解释的规定，本院予以支持，但原告对已付购房款数额计算有误，本院予以更正。通过原告提交的票据看，已支付购房款应为100146元（含定金）；另支付契税、维修基金、产权登记费、转让费等11296.97元，该款系签订正式合同后需向有关部门交纳的费用，与购房款性质不同，不应计入购房款，现被告并未将上述款项交付有关部门，故应予返还并计付利息；经核算，上述两项费用合计111442.97元，自2016年9月25日至2017年4月6日产生利息2598.94元，原告酌情请求2000元，本院予以支持。虽被告渤海湾开发公司提出在签订《认购协议》前已经将涉诉房屋设定抵押情况在墙上张贴公示的抗辩意见，但因原告予以否认，且被告提供的证据缺少其他证据佐证，故本院对被告的该抗辩意见，不予采信。因被告渤某湾开发公司在涉诉房屋上设定抵押及因涉案被法院查封，致原告不能及时签订商品房买卖合同并得到房屋，给原告造成了损失，原告要求不超过已付购房款一倍的赔偿，本院予以支持。综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告渤某湾开发公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告王某明与被告天津渤某湾房地产开发有限公司2016年9月24日签订的《认购协议》；
二、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告王某明已付购房款（含定金）100146元；
三、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告王某明已付契税6004.38元、维修基金4351元、产权登记费550元、转让费391.59元，合计11296.97元；
四、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内以上述两项合计款111442.97元为基数，向原告王某明支付自2016年9月25日至2017年4月6日期间的利息2000元；
五、被告天津渤某湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告王某明100146元；
六、驳回原告王某明的其它诉讼请求。
（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津某某银行宝坻中心支行；账号：905230101001000072763*）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7674元，由王书明负担2674元，天津渤某湾房地产开发有限公司负担5000元，被告应负担案件受理费均于本判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 陈国庆
审 判 员 郝志军
人民陪审员 丁建华
二〇一七年八月一日
书 记 员 周筱笛
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
