法学论文
商品房质量瑕疵 之 交接与赔偿纠纷
作者：110网 律师 时间：2009年03月10日
一、案情简介
2003年8月26日，陈某与武汉某房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》（该样本由武汉市城市综合开发管理办公室和武汉市工商行政管理局监制），约定由陈某购买公司建设之房屋一套。
其中，合同第八条约定公司应当在2004年9月30日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则由公司按第九条规定支付逾期交房违约金。合同第十三条约定公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，否则按工程造价管理部门核定的数额支付陈某双倍差价。
2004年9月10日，陈某购买的商品房竣工验收。同年9月下旬，公司以挂号信的方式通知陈某验收房屋。经陈某查验后，向公司提出其交付的房屋与合同附件三有多处不符，故拒绝接收房屋，并于2005年11月诉至法院，要求公司按附件三进行双倍赔偿，并承担逾期交房的责任。
这是一起非常典型的房屋买卖合同纠纷，本案中所使用的《房屋买卖合同》为相关主管部门拟定的标准合同，特别是在合同中规定的交房条件为“工程质量验收合格并符合本合同约定”。依此简单地理解，公司提供的商品房的任何瑕疵都可能影响交付，进而被追究逾期交房责任。案件的处理结果，可能会对房地产市场的发展产生戏剧性的影响，甚至可能会引起多米诺骨牌似的连锁反应。
笔者接受被告公司的委托，担任其诉讼代理人。在充分了解案情后，明确提出两个观点：经过竣工验收的房屋即可进行交接；同时，装饰、设备未达到标准的理应依约双倍赔偿。案件的审理及判决最终把持了律师的意见。 （湖北武汉律师 吴新平）
二、案件的审理
本案一审审理过程中，经陈某申请并由法院委托对房屋相关装饰、设备的差价进行了鉴定。
一审法院审理认为，陈某与公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，应属有效，双方应全面履行合同。公司未全面履行合同附件三的有关约定，应按合同约定赔偿陈某恢复相应设施的双倍差价（以鉴定金额为准）。同时，公司交付陈某的房屋虽不符合合同附件三的有关约定，存在一定瑕疵，但该房屋已经竣工验收，并不影响陈某折实际使用，且公司在合同约定的交房期限内已通知陈某接收该房屋，帮陈某以公司逾期交房为由要求其支付违约金的诉讼请求，不予支持。
宣判后，陈某不服，向上级法院提起上诉。其上诉理由为：原审判决已经承认了交付的房屋不符合双方买卖合同附件三的约定，但又无视双方买卖合同中约定的交付条件，做出的判决既没有哀兵必胜，也自相矛盾；双方所签订的合同是被上诉人提供的格式合同，也是依据被上诉人提供的房屋广告图纸所签订的，即使有不同的理解，也应作出不利于被上诉人的判决。请求二审法院依法改判被上诉人的交房通知无效，由被上诉人赔偿逾期交房违约金。
被上诉人公司则答辩要求维持原判。
二审法院认为，《商品房买卖合同》合法有效。公司对商品房的装饰、设备不符合附件三标准的部分应双倍赔偿差价。上诉人认为交付的房屋不符合合同附件三的约定，就可以拒收房屋，并可以要求被上诉人公司承担逾期交房的违约责任的上诉理由，缺乏事实和法律的依据。上诉人陈某的上诉再由不能成立，法院不予支持。最终判决驳回上诉，维持原判。 （湖北武汉律师 吴新平）
三、律师办案体会
在这里，需要明确三个问题：房屋质量问题可作何区分？对不同程度的质量问题应如何区别处理？如何分配其中的举证责任？
（一）对房屋质量问题的区分
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。可以将房屋的质量问题分为三种：
1、房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。依法及行业规定，其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，即为主体结构存在问题。
2、严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。
3、其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等（本文所讨论的质量问题即属于此种情形）。
（二）对不同质量问题的处理方式
1、在履行中，由于主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，不能实现合同之根本目的，买受人一般会解除合同并要求赔偿损失。
2、对于严重影响正常居住使用的情形，买受人可选择解除合同并要求赔偿损失，或者要求卖房人及时进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。
3、对于其他质量问题，由于已具备房屋居住使用的基本功能，可先进行房屋的交接，然后再要求卖房人双倍赔偿相关材料、设备的差价。结合本案具体材料及社会理性的分析，本人认为另有理由如下：
首先，合同将房屋的品质标准分为两部分：第八条约定房屋的基本结构及使用性能（如以上分析之第1、2两种质量问题），第十三条特别对装饰、设备标准进行了个性化约定（对应以上分析之第3种质量问题）；虽然两种质量标准都是以合同的形式进行约定，但两者的效力应有差别，第八条更多地表现为一种法定性。
其次，在房屋质量问题的处理方式的条款设置上：其对第八条与第十三条（含附件）的具体情形在不同的条文里有区别进行了规定；且在文义表述上存在明显的区别。
再次，如果因房屋细节方面的瑕疵也可拒绝交接，将使房地产开发商如履薄冰，甚至丧失投资热情；相对于当前房源紧张的状况，盲目拒绝交接也会造成社会资源的闲置浪费，甚至可能会造成整个房地产市场的动荡。
（三）对房屋质量问题的举证责任的分配。
这里涉及三个因素：1、由谁来举证证明房屋是否达到约定的标准？2、通过何种方式完成举证？3、因举证而导致的交付迟延及花费的额外费用如何承担？
考虑缔约双方在房屋交易中所处的地位：一方面，从房屋买卖合同的制定来说，虽然现在多采用政府部门的规范合同，但其中仍有若干任意性条款；而这些任意性条款往往还是由开发商决定，然后交买房人进行选择；而且买房者在进行选择时，往往被告知“要么同意，要么走开”，没有平等协商的余地。另一方面，在整个房屋的实际买卖过程中，从经济实力的对比、专业知识的储备、信息的掌握等诸多方面，买房者始终处于不对称的弱者的地位。
笔者认为，从诚实信用的原则出发，站在社会公平的角度进行权衡，必须在程序上对买受人进行适当的倾斜，对出卖人进行相应限制，方可达到真正意义上的平等。具体来说：
在举证主体、方式和期限上：对于房屋主体结构及基本性能是否合格应由出卖人提交相关部门的验收结论作为依据，此层面的举证应严格依照合同约定的期限完成；对于其他质量问题则由出卖人通过提供相关材料甚至申请鉴定的方式达到证明的目的，同时可约定因此而导致的房屋交接合理迟延，出卖人不承担责任。
在费用支付上：为衡平双方利益，一方面要求出卖人垫付全部举证费用，但应允许在出卖人申请特别鉴定并最终证明自身无过错（房屋符合相关要求）时，要求买受人合理补偿由此而多支出的费用。（湖北武汉律师 吴新平）
四、结语
作为武汉市房地产交易市场的监管部门，武汉市城市综合开发管理办公室和武汉市工商行政管理局已于2004年和2006年两次对上述争议的房屋买卖合同规范样本进行了修改，明确规定：房屋交接的条件是经过工程质量验收，对于装饰设备等瑕疵可通过修复或适用双倍赔偿差价的方式予以解决。
这一改进也必将为武汉市房地产市场的健康稳步发展提供重要的制度保障，也可为全国其他地地方类似问题的解决提供重要的成功的参照系。 （吴新平=>www.wu-xinping.com）
2003年8月26日，陈某与武汉某房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》（该样本由武汉市城市综合开发管理办公室和武汉市工商行政管理局监制），约定由陈某购买公司建设之房屋一套。
其中，合同第八条约定公司应当在2004年9月30日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则由公司按第九条规定支付逾期交房违约金。合同第十三条约定公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，否则按工程造价管理部门核定的数额支付陈某双倍差价。
2004年9月10日，陈某购买的商品房竣工验收。同年9月下旬，公司以挂号信的方式通知陈某验收房屋。经陈某查验后，向公司提出其交付的房屋与合同附件三有多处不符，故拒绝接收房屋，并于2005年11月诉至法院，要求公司按附件三进行双倍赔偿，并承担逾期交房的责任。
这是一起非常典型的房屋买卖合同纠纷，本案中所使用的《房屋买卖合同》为相关主管部门拟定的标准合同，特别是在合同中规定的交房条件为“工程质量验收合格并符合本合同约定”。依此简单地理解，公司提供的商品房的任何瑕疵都可能影响交付，进而被追究逾期交房责任。案件的处理结果，可能会对房地产市场的发展产生戏剧性的影响，甚至可能会引起多米诺骨牌似的连锁反应。
笔者接受被告公司的委托，担任其诉讼代理人。在充分了解案情后，明确提出两个观点：经过竣工验收的房屋即可进行交接；同时，装饰、设备未达到标准的理应依约双倍赔偿。案件的审理及判决最终把持了律师的意见。 （湖北武汉律师 吴新平）
二、案件的审理
本案一审审理过程中，经陈某申请并由法院委托对房屋相关装饰、设备的差价进行了鉴定。
一审法院审理认为，陈某与公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，应属有效，双方应全面履行合同。公司未全面履行合同附件三的有关约定，应按合同约定赔偿陈某恢复相应设施的双倍差价（以鉴定金额为准）。同时，公司交付陈某的房屋虽不符合合同附件三的有关约定，存在一定瑕疵，但该房屋已经竣工验收，并不影响陈某折实际使用，且公司在合同约定的交房期限内已通知陈某接收该房屋，帮陈某以公司逾期交房为由要求其支付违约金的诉讼请求，不予支持。
宣判后，陈某不服，向上级法院提起上诉。其上诉理由为：原审判决已经承认了交付的房屋不符合双方买卖合同附件三的约定，但又无视双方买卖合同中约定的交付条件，做出的判决既没有哀兵必胜，也自相矛盾；双方所签订的合同是被上诉人提供的格式合同，也是依据被上诉人提供的房屋广告图纸所签订的，即使有不同的理解，也应作出不利于被上诉人的判决。请求二审法院依法改判被上诉人的交房通知无效，由被上诉人赔偿逾期交房违约金。
被上诉人公司则答辩要求维持原判。
二审法院认为，《商品房买卖合同》合法有效。公司对商品房的装饰、设备不符合附件三标准的部分应双倍赔偿差价。上诉人认为交付的房屋不符合合同附件三的约定，就可以拒收房屋，并可以要求被上诉人公司承担逾期交房的违约责任的上诉理由，缺乏事实和法律的依据。上诉人陈某的上诉再由不能成立，法院不予支持。最终判决驳回上诉，维持原判。 （湖北武汉律师 吴新平）
三、律师办案体会
在这里，需要明确三个问题：房屋质量问题可作何区分？对不同程度的质量问题应如何区别处理？如何分配其中的举证责任？
（一）对房屋质量问题的区分
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。可以将房屋的质量问题分为三种：
1、房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。依法及行业规定，其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，即为主体结构存在问题。
2、严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。
3、其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等（本文所讨论的质量问题即属于此种情形）。
（二）对不同质量问题的处理方式
1、在履行中，由于主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，不能实现合同之根本目的，买受人一般会解除合同并要求赔偿损失。
2、对于严重影响正常居住使用的情形，买受人可选择解除合同并要求赔偿损失，或者要求卖房人及时进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。
3、对于其他质量问题，由于已具备房屋居住使用的基本功能，可先进行房屋的交接，然后再要求卖房人双倍赔偿相关材料、设备的差价。结合本案具体材料及社会理性的分析，本人认为另有理由如下：
首先，合同将房屋的品质标准分为两部分：第八条约定房屋的基本结构及使用性能（如以上分析之第1、2两种质量问题），第十三条特别对装饰、设备标准进行了个性化约定（对应以上分析之第3种质量问题）；虽然两种质量标准都是以合同的形式进行约定，但两者的效力应有差别，第八条更多地表现为一种法定性。
其次，在房屋质量问题的处理方式的条款设置上：其对第八条与第十三条（含附件）的具体情形在不同的条文里有区别进行了规定；且在文义表述上存在明显的区别。
再次，如果因房屋细节方面的瑕疵也可拒绝交接，将使房地产开发商如履薄冰，甚至丧失投资热情；相对于当前房源紧张的状况，盲目拒绝交接也会造成社会资源的闲置浪费，甚至可能会造成整个房地产市场的动荡。
（三）对房屋质量问题的举证责任的分配。
这里涉及三个因素：1、由谁来举证证明房屋是否达到约定的标准？2、通过何种方式完成举证？3、因举证而导致的交付迟延及花费的额外费用如何承担？
考虑缔约双方在房屋交易中所处的地位：一方面，从房屋买卖合同的制定来说，虽然现在多采用政府部门的规范合同，但其中仍有若干任意性条款；而这些任意性条款往往还是由开发商决定，然后交买房人进行选择；而且买房者在进行选择时，往往被告知“要么同意，要么走开”，没有平等协商的余地。另一方面，在整个房屋的实际买卖过程中，从经济实力的对比、专业知识的储备、信息的掌握等诸多方面，买房者始终处于不对称的弱者的地位。
笔者认为，从诚实信用的原则出发，站在社会公平的角度进行权衡，必须在程序上对买受人进行适当的倾斜，对出卖人进行相应限制，方可达到真正意义上的平等。具体来说：
在举证主体、方式和期限上：对于房屋主体结构及基本性能是否合格应由出卖人提交相关部门的验收结论作为依据，此层面的举证应严格依照合同约定的期限完成；对于其他质量问题则由出卖人通过提供相关材料甚至申请鉴定的方式达到证明的目的，同时可约定因此而导致的房屋交接合理迟延，出卖人不承担责任。
在费用支付上：为衡平双方利益，一方面要求出卖人垫付全部举证费用，但应允许在出卖人申请特别鉴定并最终证明自身无过错（房屋符合相关要求）时，要求买受人合理补偿由此而多支出的费用。（湖北武汉律师 吴新平）
四、结语
作为武汉市房地产交易市场的监管部门，武汉市城市综合开发管理办公室和武汉市工商行政管理局已于2004年和2006年两次对上述争议的房屋买卖合同规范样本进行了修改，明确规定：房屋交接的条件是经过工程质量验收，对于装饰设备等瑕疵可通过修复或适用双倍赔偿差价的方式予以解决。
这一改进也必将为武汉市房地产市场的健康稳步发展提供重要的制度保障，也可为全国其他地地方类似问题的解决提供重要的成功的参照系。 （吴新平=>www.wu-xinping.com）
