法学论文
谈休闲平台（非底楼架空层）的归属问题
作者：110网 律师 时间：2009年09月30日
2001年成都某房地产开发公司在成都市双楠路开发某楼盘，开发商在在给业主散发的宣传资料中标明二楼为屋顶花园，面积为900余平方米，绿化率为30%，2002年8月成都市房产管理局办理的大产权证上标明二楼用途为其他：平台，在分层平面图中二楼明确标明为休闲平台。对于二楼平台的产权归属双方没有作出约定。
但是，业主收房后，开发商并未履行修建二楼休闲平台的义务，二楼平台一直闲置不用，无任何绿化，直到2009年6月。
2009年6月16日成都某房地产开发公司在其开发的某张贴公示表明要对二楼休闲平台进行施工，改造为办公场所。公示后开发商随即在二楼进行施工，业主闻讯后强烈反对开发商在二楼施工建办公场所，要求其立即停工并对二楼的产权和施工的合法性作出说明。几天后，开发商出具了一个存在争议的公示文件（即分割前的大产权证），试图表明其对二楼拥有产权。但业主对此并不认同，遂双方引发了对二楼权属的争议。这是双方矛盾焦点。平台权属对全体业主尤为重要，如果全体业主一旦明确放弃平台的共有权，同意房产公司将休闲平台改为商用房，二楼平台自此将为房产公司所支配，并能办理独立产权，其可用于出租、出售或自用，将来具体用途业主无法控制，房产公司为此将获得数百万元的利益，而全体业主不仅生活安宁将因平台用途的改变受到无法预料的影响，而且房屋价值也将因此而贬损，对业主切身利益的损害是显而易见的。
房产公司认为二楼平台为其所有，理由为：1、房屋大产权证登记了二楼平台面积；2、二楼平台既没卖出，也没分摊给全体业主； 3、成都市武侯区房管局的有关人员认为二楼平台所有权为房产公司所有。
业主委员会通过律师对房产公司二楼平台所有权归属理由做出了如下抗辩：1、根据物权法的规定，分割的建筑物，有专有部位和共有部位之分，建筑物专有部位之外便为共有。专有部位为特定业主所有，共有部位为全体业主所有。专有、专用应同时具备如下条件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。由于二楼平台规划设计为休闲平台，在设计上没指明二楼平台为特定业主休闲专用，二楼平台在构造、利用上不具独立性，且没有独立的产权证，因此，二楼平台应为全体业主共有、共用。2、房产公司大产权证只能表明嘉华苑整栋楼没分割时，整栋楼为房产公司所有。能够分割的独立部位销售完后，在构造、利用上不具独立性的部位，由于不能进行独立登记，便附属于整栋楼而转为全体业主所有。房产公司的大产权证因整栋楼独立部位销售完毕而自然失效。3、不动产经登记，并核发权属证书后，权利人才能享有不动产。该楼盘的房屋分割后，房产公司对二楼平台拥有权属，必须持有对二楼平台进行独立登记的产权证或者对大产权证进行变更登记才能表明房产公司对二楼拥有所有权。4、武侯区房管局人员认为二楼平台所有权为房产公司所有的看法仅为个人看法，不代表武侯区房管局的看法，不具有说服力。对特定部位的不动产必须持有特定的产权证书，分割后的不动产，必须有分割后的产权证书。5、二楼平台的虽然没有纳入公摊范围，但在售房时的宣传资料中，标明二楼为屋顶花园，作为重要卖点来渲染，以显示整个楼盘及小区的居住品质，二楼平台的修建成本很大程度上已体现在房款中。6、不少地方法规把架空层确权给全体业主共有。虽然中央法规和四川地方法规没有专门针对架空层的权属进行明确规定，但福建、汕头规定架空层为业主共用空间，不作为共有建筑面积分摊给业主，福建还专门规定不得将架空层确权给开发商外，上海市的住宅物业管理规定也明确规定架空层为全体业主所有。
综上所述，二楼平台应归全体业主所有，而不是归开发商所有。
况且，尽管在产权归属上双方各执一词，争议很大，但房产公司未经规划部门、建设部门同意，非法改建二楼平台，其行为不仅违法，而且侵犯了全体业主的利益，这是毋庸置疑的事实。
为缓和矛盾，解决问题，业主委员会立场：1、暂时搁置二楼平台权属争议，不与开发商争锋相对的谈产权归属问题；2、在不改变规划用途基础上，房产公司如果要将二楼平台用于办公，在改建和办公不影响全体业主正常生活下，应对全体业主每年给予适当的货币补偿；3、房产公司如果坚持认为在权属为房产公司所有前提下谈补偿，业主委员会将代表全体业主请求相关部门对其违法改建作出行政处罚，并通过律师代为请求法院或相关部门强令其恢复原状。小区业主如对业主委员会立场有异议，请异议业主及时向业主委员会反映，以便切实保障各业主利益。
但是，业主收房后，开发商并未履行修建二楼休闲平台的义务，二楼平台一直闲置不用，无任何绿化，直到2009年6月。
2009年6月16日成都某房地产开发公司在其开发的某张贴公示表明要对二楼休闲平台进行施工，改造为办公场所。公示后开发商随即在二楼进行施工，业主闻讯后强烈反对开发商在二楼施工建办公场所，要求其立即停工并对二楼的产权和施工的合法性作出说明。几天后，开发商出具了一个存在争议的公示文件（即分割前的大产权证），试图表明其对二楼拥有产权。但业主对此并不认同，遂双方引发了对二楼权属的争议。这是双方矛盾焦点。平台权属对全体业主尤为重要，如果全体业主一旦明确放弃平台的共有权，同意房产公司将休闲平台改为商用房，二楼平台自此将为房产公司所支配，并能办理独立产权，其可用于出租、出售或自用，将来具体用途业主无法控制，房产公司为此将获得数百万元的利益，而全体业主不仅生活安宁将因平台用途的改变受到无法预料的影响，而且房屋价值也将因此而贬损，对业主切身利益的损害是显而易见的。
房产公司认为二楼平台为其所有，理由为：1、房屋大产权证登记了二楼平台面积；2、二楼平台既没卖出，也没分摊给全体业主； 3、成都市武侯区房管局的有关人员认为二楼平台所有权为房产公司所有。
业主委员会通过律师对房产公司二楼平台所有权归属理由做出了如下抗辩：1、根据物权法的规定，分割的建筑物，有专有部位和共有部位之分，建筑物专有部位之外便为共有。专有部位为特定业主所有，共有部位为全体业主所有。专有、专用应同时具备如下条件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。由于二楼平台规划设计为休闲平台，在设计上没指明二楼平台为特定业主休闲专用，二楼平台在构造、利用上不具独立性，且没有独立的产权证，因此，二楼平台应为全体业主共有、共用。2、房产公司大产权证只能表明嘉华苑整栋楼没分割时，整栋楼为房产公司所有。能够分割的独立部位销售完后，在构造、利用上不具独立性的部位，由于不能进行独立登记，便附属于整栋楼而转为全体业主所有。房产公司的大产权证因整栋楼独立部位销售完毕而自然失效。3、不动产经登记，并核发权属证书后，权利人才能享有不动产。该楼盘的房屋分割后，房产公司对二楼平台拥有权属，必须持有对二楼平台进行独立登记的产权证或者对大产权证进行变更登记才能表明房产公司对二楼拥有所有权。4、武侯区房管局人员认为二楼平台所有权为房产公司所有的看法仅为个人看法，不代表武侯区房管局的看法，不具有说服力。对特定部位的不动产必须持有特定的产权证书，分割后的不动产，必须有分割后的产权证书。5、二楼平台的虽然没有纳入公摊范围，但在售房时的宣传资料中，标明二楼为屋顶花园，作为重要卖点来渲染，以显示整个楼盘及小区的居住品质，二楼平台的修建成本很大程度上已体现在房款中。6、不少地方法规把架空层确权给全体业主共有。虽然中央法规和四川地方法规没有专门针对架空层的权属进行明确规定，但福建、汕头规定架空层为业主共用空间，不作为共有建筑面积分摊给业主，福建还专门规定不得将架空层确权给开发商外，上海市的住宅物业管理规定也明确规定架空层为全体业主所有。
综上所述，二楼平台应归全体业主所有，而不是归开发商所有。
况且，尽管在产权归属上双方各执一词，争议很大，但房产公司未经规划部门、建设部门同意，非法改建二楼平台，其行为不仅违法，而且侵犯了全体业主的利益，这是毋庸置疑的事实。
为缓和矛盾，解决问题，业主委员会立场：1、暂时搁置二楼平台权属争议，不与开发商争锋相对的谈产权归属问题；2、在不改变规划用途基础上，房产公司如果要将二楼平台用于办公，在改建和办公不影响全体业主正常生活下，应对全体业主每年给予适当的货币补偿；3、房产公司如果坚持认为在权属为房产公司所有前提下谈补偿，业主委员会将代表全体业主请求相关部门对其违法改建作出行政处罚，并通过律师代为请求法院或相关部门强令其恢复原状。小区业主如对业主委员会立场有异议，请异议业主及时向业主委员会反映，以便切实保障各业主利益。
