法学论文
[原创]女友私自出售男友房产有效吗？
作者：110网 律师 时间：2010年07月11日
前几天随便翻阅《南方都市报》，偶然看到了一个离奇的故事，故事是以一种戏说的口吻，讲述了一个曲折离奇的故事，这篇文章的名字是《枕边人偷证冒名贱卖房 粗心郎六上公堂苦追还》（刊载于2010年7月2日的南方都市报），从文章的一些细节看，故事似乎是有真实的成分在，因为故事所讲述的房产就在深圳市的福田区。
故事的梗概是这样的：2006年肖云星（化名）在福田购得一套房产，房产证上只有他一个人的名字。彼时他与香港人林菡（化名）正在热恋中，两人关系亲密有加。直到一年后的某一天，肖云星翻文件时突然发现房产证复印件等一系列文件不翼而飞，他才发觉大事不妙。
随后查询的结果更是让他冒了一身冷汗：在他毫不知情的情况下，他名下的房产已经易主，而更令他惊讶的是，出售人竟然是他本人，而代办人正是他之前的正牌女友林菡。这个结果令他觉得不可置信。从头到尾都无人前来看房，这房子是怎样被出售的？这委托书又从何而来？
几经周折他才弄清事情始末。原来，他的前女友林菡仿冒他的笔迹拟下公证书，然后拿他的身份证复印件去公证处办理了代办处置房产的委托。凭着这份公证书和偷偷拿走的房产证复印件，林菡过五关斩六将，将这套属于肖云星的房产在他本人全然不知情的情况下，出售给了“新业主”李小姐。而这位李小姐，正是林菡的亲弟媳。与此同时，这套房子也因“亲情”而严重贬值——评估价高达110万的房产，被林菡以80多万元低价出售。
摸清事情的来龙去脉之后，肖云星马不停蹄地走程序，赶紧找律师上法院，要为自己讨公道。在法院庭审时，肖云星这才看到这份由“他本人”签订的委托书。这份署了他名字的《委托书》，称同意全权委托其女友办理房产转让手续，并代为签署转让合同、收取售房款。而《委托书》签订之时，两人恋爱不足半年，购买房产不过2个月。随后，林菡拿着这份“委托书”在公证处办理了公证，她还在申请表和谈话笔录上签了名。
由于没有对笔迹进行鉴定，草草上庭的肖云星吃了个哑巴亏，一审败诉。二审时肖云星已理智很多，他与律师对公证书提出申请，要进行笔迹鉴定。结果自然是清楚的：由深圳市物证检验鉴定中心出具的鉴定文书显示，《委托书》上的肖云星个人签名实乃伪造。随后的一切正朝着利于肖云星的方向发展。在此之后，公证处也发布公告，宣布撤销这份伪造的公证书。公告称，该委托书是以“冒名顶替的非法手段骗取所致，与事实不符，依法决定撤销该公证书”。法院据此也给出判决，认定过户无效，同意撤销新出的房产证。二审判决后，国土部门也撤销了“新业主”的新房产证。此时时间已是2008年，官司已打了一年多。这场官司赢了之后，肖云星长舒一口气。他以为结局已定，但事实上，远未如此。
世事无法预料，官司没完没了。由于新证已撤销旧证未恢复，这套市值百万的房产尚属“无产权房”。争夺房产的拉锯战还在继续，这套房产的市场行情已连涨几轮。时光荏苒，掐指一算，彼时两年光阴已从指间悄悄溜走。
公证书被鉴定为伪造，“新业主”房产证被撤销，事情似乎已告一段落。但于肖云星而言，问题并没有得到解决。因为在过户时，肖云星的房产证被上交国土局，以办理新房产证所用。也就是说，新房产证出证之时，肖云星的旧房产证已经在国土局被注销。而这套市值已100多万的房产，目前是无产权状态。肖云星仍可在房子内居住，但他并非法律认可的产权人，因为他没有法律规定的房产证。 之后，肖云星向市房地产权登记中心提交《补发房产证申请书》，要求恢复之前过户时被取消的原房产证，但被拒绝。国土局认为，撤销房产证是因为公证书作假，但涉案房产买卖的事实并没有经过法律途径宣布无效。在事实未明确确定之前，暂时无法恢复。肖云星不服，提起行政复议，深圳市政府维持国土局的行政行为。
于是，第三次诉讼拉开序幕。肖云星要求恢复自己之前已被撤销的房产证，还他合法产权人的身份。“我认为这是理所当然的事。既然公证书是伪造的，不是出于我本意，在此前提下的房产交易自然是无效的。既然交易无效，把房产恢复到我名下当然是必须的。”肖云星对于这次诉讼信心满怀。
但他没想到，这一次法院不支持请求，驳回诉讼。法院认为，肖云星与李小姐就房屋产权归属存在争议，国土局表示暂不恢复之前的房产证，法院予以支持。第四次诉讼，法院再次维持原判。两轮官司下来，肖云星疲惫不堪，同时也仍然无所斩获。
一直认定自己权益被损害的肖云星，在第五次诉讼中，坐上了被告席。“新业主”要求法院判决房产归他所有，并得到法院支持。于是，第六次诉讼拉开序幕。正是，六上公堂难追房产，无端奉上三年好时光。
话说肖云星败了两场官司，正当沮丧之时，“新业主”李小姐又送上一记闷拳。第五次诉讼由李小姐发起，她要求法院判决房产归还她所有。让肖云星无法置信的是，法院支持了这一请求。在法庭上，昔日情侣终于相见。林菡表示，房子是由她本人支付了房款、交易手续费、税金和装修费，肖云星只支付按揭款，房屋实际上应为她所有。“这是于情理不合的。如果真如她所说前期房款是由她支付，我也希望她能拿出证据来。当时限外令还没开始执行，二套房政策也未出台，买房当时我们也只相处几个月时间而已，她若出资买房为什么不写自己的名字，而写我的名字？花那么大一笔钱买房，为什么没有留证据？”林菡的辩解令肖云星很是气愤。
但法院的判决更令他难以置信。法院判定，林菡与李小姐签订的买卖合同有效，同时支持李小姐提出的房产归其所有的请求。法院认为，林菡已经向李小姐出示公证书，李小姐交易时不知道公证书此后被认定为无效，李小姐与林菡以合理价格签订合同，并在此后交易过程中无过错。而且，肖云星无法提供两人串通的证据。
“他们两人是亲戚关系，在整个交易过程中，李小姐房都没看过，而且评估价110万的房子80多万出售，这合理吗？于我而言，这是不公正的判决，我正在准备第六次诉讼。”肖云星无可奈何地说…… 。
故事讲到这里就戛然而止了，但留给我们读者的却是极其的愤懑和无奈，甚至还有极度的憋屈之感。难道一个肆无忌惮的侵权行为竟然可以得到法律的支持和保护吗？难道一个合法房产产权人在没有任何过错的情况下，竟然会无端失去他的财产所有权吗？这于情于理都是无法让人接受的。我认为，这个案例具有非常典型的警醒意义，可以让读者增强对自己财产所有权的保护意识和法律意识，但是，这篇文章仅仅是陈述了事情的过程，而没有从法律层面对案例做进一步深入的探讨和分析，浅尝则止，这就容易误导读者，造成一种错误的认识，以为法律似乎在保护欺诈投机者，合法财产的所有权很轻易就会被他人侵犯得逞。实际上恰恰相反，法律当然是维护合法财产所有权人利益的，这是毋庸置疑的。现在我针对这个案例做如下分析：
这是一个典型的无权处分人处分他人房产的案例，肖云星是这套房产的唯一所有权人，前女友林菡无权处分肖星云的房产，林菡仿冒肖星云的笔迹伪造委托书的行为，是一种严重的欺诈行为，显然是违法的，由此在公证处办理的代办处置房产的委托公证就是无效的，所以，公证处撤销其出具的公证书是正确的，法院据此也做出判决，认定过户无效，二审判决后，国土部门也撤销了“新业主”的新房产证。
但是，之后发生的事情就让人一头雾水了，在“新业主”李小姐向法院起诉主张房产的所有权时，法院竟然认定林菡与李小姐签订的房产买卖合同是有效的，同时支持李小姐提出的房产归其所有的请求。法院认为，林菡已经向李小姐出示公证书，李小姐交易时不知道公证书此后被认定为无效，李小姐与林菡以合理价格签订合同，并在此后交易过程中无过错。而且，肖云星无法提供两人串通的证据。
法院的这一认定是错误的，本案例涉及到两个关键的法律问题：
第一，林菡与李小姐签订的买卖合同是否有效？
我认为，林菡与李小姐之间签订的买卖合同是无效的，林涵并非争诉房产的所有权人，其私自处分房产的行为是违法的，林菡为达到私吞他人财产的恶意目的，与李小姐签订买卖合同，属于以合法形式掩盖非法目的的性质，根据《合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖违法目的的合同是无效合同。
第二，李小姐是否构成“善意取得”？
我认为，李小姐不能构成“善意取得”。根据《物权法》第一百零六条之规定，所谓无权处分人处分他人不动产，如果受让人要通过“善意取得”不动产，必须具备以下三个要件：一是受让人受让该不动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
首先，李小姐是林菡的亲弟媳妇，两人之间的关系属于很近的亲属关系，而且，根据房产的评估报告得知，这套房产当时的市场价格是110万元，卖给李小姐的却是80万元，远远低于市场价格，一个诚实的、不贪图便宜的守法受让人在受让财产时，应当查明财产的来源，应当查明业主为什么会远低于市场价的价格出售，这都是常情、常理和常识。因此，可以推定李小姐受让时不是善意的，有与林菡恶意串通的可能性。
其次，尽管这套房产之前已经依照法律规定办理了转让过户手续，但是这个手续的办理，是林菡采取欺诈、欺骗的手段，骗取房产管理部门在违背真实意思的情况下获取的，而且新办理的房产证已经被房产部门注销了，应当认定这套房产未办理合法登记手续，房产的所有权并未发生转移。
综上可知，林菡与李小姐之间签订的买卖合同是无效的，转让行为不仅已失去了合法的合同依据，而且，从物权法的角度看，李小姐并不构成“善意取得”，其无权主张房产的所有权。因此，法院的判决认定是完全错误的，应当依法予以纠正。
故事的梗概是这样的：2006年肖云星（化名）在福田购得一套房产，房产证上只有他一个人的名字。彼时他与香港人林菡（化名）正在热恋中，两人关系亲密有加。直到一年后的某一天，肖云星翻文件时突然发现房产证复印件等一系列文件不翼而飞，他才发觉大事不妙。
随后查询的结果更是让他冒了一身冷汗：在他毫不知情的情况下，他名下的房产已经易主，而更令他惊讶的是，出售人竟然是他本人，而代办人正是他之前的正牌女友林菡。这个结果令他觉得不可置信。从头到尾都无人前来看房，这房子是怎样被出售的？这委托书又从何而来？
几经周折他才弄清事情始末。原来，他的前女友林菡仿冒他的笔迹拟下公证书，然后拿他的身份证复印件去公证处办理了代办处置房产的委托。凭着这份公证书和偷偷拿走的房产证复印件，林菡过五关斩六将，将这套属于肖云星的房产在他本人全然不知情的情况下，出售给了“新业主”李小姐。而这位李小姐，正是林菡的亲弟媳。与此同时，这套房子也因“亲情”而严重贬值——评估价高达110万的房产，被林菡以80多万元低价出售。
摸清事情的来龙去脉之后，肖云星马不停蹄地走程序，赶紧找律师上法院，要为自己讨公道。在法院庭审时，肖云星这才看到这份由“他本人”签订的委托书。这份署了他名字的《委托书》，称同意全权委托其女友办理房产转让手续，并代为签署转让合同、收取售房款。而《委托书》签订之时，两人恋爱不足半年，购买房产不过2个月。随后，林菡拿着这份“委托书”在公证处办理了公证，她还在申请表和谈话笔录上签了名。
由于没有对笔迹进行鉴定，草草上庭的肖云星吃了个哑巴亏，一审败诉。二审时肖云星已理智很多，他与律师对公证书提出申请，要进行笔迹鉴定。结果自然是清楚的：由深圳市物证检验鉴定中心出具的鉴定文书显示，《委托书》上的肖云星个人签名实乃伪造。随后的一切正朝着利于肖云星的方向发展。在此之后，公证处也发布公告，宣布撤销这份伪造的公证书。公告称，该委托书是以“冒名顶替的非法手段骗取所致，与事实不符，依法决定撤销该公证书”。法院据此也给出判决，认定过户无效，同意撤销新出的房产证。二审判决后，国土部门也撤销了“新业主”的新房产证。此时时间已是2008年，官司已打了一年多。这场官司赢了之后，肖云星长舒一口气。他以为结局已定，但事实上，远未如此。
世事无法预料，官司没完没了。由于新证已撤销旧证未恢复，这套市值百万的房产尚属“无产权房”。争夺房产的拉锯战还在继续，这套房产的市场行情已连涨几轮。时光荏苒，掐指一算，彼时两年光阴已从指间悄悄溜走。
公证书被鉴定为伪造，“新业主”房产证被撤销，事情似乎已告一段落。但于肖云星而言，问题并没有得到解决。因为在过户时，肖云星的房产证被上交国土局，以办理新房产证所用。也就是说，新房产证出证之时，肖云星的旧房产证已经在国土局被注销。而这套市值已100多万的房产，目前是无产权状态。肖云星仍可在房子内居住，但他并非法律认可的产权人，因为他没有法律规定的房产证。 之后，肖云星向市房地产权登记中心提交《补发房产证申请书》，要求恢复之前过户时被取消的原房产证，但被拒绝。国土局认为，撤销房产证是因为公证书作假，但涉案房产买卖的事实并没有经过法律途径宣布无效。在事实未明确确定之前，暂时无法恢复。肖云星不服，提起行政复议，深圳市政府维持国土局的行政行为。
于是，第三次诉讼拉开序幕。肖云星要求恢复自己之前已被撤销的房产证，还他合法产权人的身份。“我认为这是理所当然的事。既然公证书是伪造的，不是出于我本意，在此前提下的房产交易自然是无效的。既然交易无效，把房产恢复到我名下当然是必须的。”肖云星对于这次诉讼信心满怀。
但他没想到，这一次法院不支持请求，驳回诉讼。法院认为，肖云星与李小姐就房屋产权归属存在争议，国土局表示暂不恢复之前的房产证，法院予以支持。第四次诉讼，法院再次维持原判。两轮官司下来，肖云星疲惫不堪，同时也仍然无所斩获。
一直认定自己权益被损害的肖云星，在第五次诉讼中，坐上了被告席。“新业主”要求法院判决房产归他所有，并得到法院支持。于是，第六次诉讼拉开序幕。正是，六上公堂难追房产，无端奉上三年好时光。
话说肖云星败了两场官司，正当沮丧之时，“新业主”李小姐又送上一记闷拳。第五次诉讼由李小姐发起，她要求法院判决房产归还她所有。让肖云星无法置信的是，法院支持了这一请求。在法庭上，昔日情侣终于相见。林菡表示，房子是由她本人支付了房款、交易手续费、税金和装修费，肖云星只支付按揭款，房屋实际上应为她所有。“这是于情理不合的。如果真如她所说前期房款是由她支付，我也希望她能拿出证据来。当时限外令还没开始执行，二套房政策也未出台，买房当时我们也只相处几个月时间而已，她若出资买房为什么不写自己的名字，而写我的名字？花那么大一笔钱买房，为什么没有留证据？”林菡的辩解令肖云星很是气愤。
但法院的判决更令他难以置信。法院判定，林菡与李小姐签订的买卖合同有效，同时支持李小姐提出的房产归其所有的请求。法院认为，林菡已经向李小姐出示公证书，李小姐交易时不知道公证书此后被认定为无效，李小姐与林菡以合理价格签订合同，并在此后交易过程中无过错。而且，肖云星无法提供两人串通的证据。
“他们两人是亲戚关系，在整个交易过程中，李小姐房都没看过，而且评估价110万的房子80多万出售，这合理吗？于我而言，这是不公正的判决，我正在准备第六次诉讼。”肖云星无可奈何地说…… 。
故事讲到这里就戛然而止了，但留给我们读者的却是极其的愤懑和无奈，甚至还有极度的憋屈之感。难道一个肆无忌惮的侵权行为竟然可以得到法律的支持和保护吗？难道一个合法房产产权人在没有任何过错的情况下，竟然会无端失去他的财产所有权吗？这于情于理都是无法让人接受的。我认为，这个案例具有非常典型的警醒意义，可以让读者增强对自己财产所有权的保护意识和法律意识，但是，这篇文章仅仅是陈述了事情的过程，而没有从法律层面对案例做进一步深入的探讨和分析，浅尝则止，这就容易误导读者，造成一种错误的认识，以为法律似乎在保护欺诈投机者，合法财产的所有权很轻易就会被他人侵犯得逞。实际上恰恰相反，法律当然是维护合法财产所有权人利益的，这是毋庸置疑的。现在我针对这个案例做如下分析：
这是一个典型的无权处分人处分他人房产的案例，肖云星是这套房产的唯一所有权人，前女友林菡无权处分肖星云的房产，林菡仿冒肖星云的笔迹伪造委托书的行为，是一种严重的欺诈行为，显然是违法的，由此在公证处办理的代办处置房产的委托公证就是无效的，所以，公证处撤销其出具的公证书是正确的，法院据此也做出判决，认定过户无效，二审判决后，国土部门也撤销了“新业主”的新房产证。
但是，之后发生的事情就让人一头雾水了，在“新业主”李小姐向法院起诉主张房产的所有权时，法院竟然认定林菡与李小姐签订的房产买卖合同是有效的，同时支持李小姐提出的房产归其所有的请求。法院认为，林菡已经向李小姐出示公证书，李小姐交易时不知道公证书此后被认定为无效，李小姐与林菡以合理价格签订合同，并在此后交易过程中无过错。而且，肖云星无法提供两人串通的证据。
法院的这一认定是错误的，本案例涉及到两个关键的法律问题：
第一，林菡与李小姐签订的买卖合同是否有效？
我认为，林菡与李小姐之间签订的买卖合同是无效的，林涵并非争诉房产的所有权人，其私自处分房产的行为是违法的，林菡为达到私吞他人财产的恶意目的，与李小姐签订买卖合同，属于以合法形式掩盖非法目的的性质，根据《合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖违法目的的合同是无效合同。
第二，李小姐是否构成“善意取得”？
我认为，李小姐不能构成“善意取得”。根据《物权法》第一百零六条之规定，所谓无权处分人处分他人不动产，如果受让人要通过“善意取得”不动产，必须具备以下三个要件：一是受让人受让该不动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
首先，李小姐是林菡的亲弟媳妇，两人之间的关系属于很近的亲属关系，而且，根据房产的评估报告得知，这套房产当时的市场价格是110万元，卖给李小姐的却是80万元，远远低于市场价格，一个诚实的、不贪图便宜的守法受让人在受让财产时，应当查明财产的来源，应当查明业主为什么会远低于市场价的价格出售，这都是常情、常理和常识。因此，可以推定李小姐受让时不是善意的，有与林菡恶意串通的可能性。
其次，尽管这套房产之前已经依照法律规定办理了转让过户手续，但是这个手续的办理，是林菡采取欺诈、欺骗的手段，骗取房产管理部门在违背真实意思的情况下获取的，而且新办理的房产证已经被房产部门注销了，应当认定这套房产未办理合法登记手续，房产的所有权并未发生转移。
综上可知，林菡与李小姐之间签订的买卖合同是无效的，转让行为不仅已失去了合法的合同依据，而且，从物权法的角度看，李小姐并不构成“善意取得”，其无权主张房产的所有权。因此，法院的判决认定是完全错误的，应当依法予以纠正。
