法学论文
【南宁律师】南宁个人转让住房政策及办理
作者：110网 律师 时间：2010年08月02日
| 个人转让住房政策及办理 |
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个人转让房屋应交税费一览表
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计征方式
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类型
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年限
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营业税
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城建税
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教育费附加
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地方教育附加
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防洪保安费（按营业收入）
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土地增值税
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印花税
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个人所得税
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分税种计征
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转让住房
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普通住房
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5年以下
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（转让收入-购入价）×5％
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7％，5％，1％
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3%
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1%
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0.10%
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免征
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免征
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20%或1%（详见备注2）
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5年以上（含5年）
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免征
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免征
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免征
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免征
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0.10%
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免征
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免征
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20%或1%（详见备注2）
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非普通住房
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5年以下
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转让收入×5％
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7％，5％，1％
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3%
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1%
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0.10%
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免征
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免征
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20%或1%（详见备注2）
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5年以上（含5年）
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（转让收入-购入价）×5％
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7％，5％，1％
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3%
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1%
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0.10%
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免征
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免征
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20%或1%（详见备注2）
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转让商铺或非住房
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（转让收入-购入价）×5％
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7％，5％，1％
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3%
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1%
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0.10%
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（转让收入-扣除项目金额）×适用税率-（扣除项目金额×速算扣除系数）或2%（详见备注3）
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转让收入×0.05％
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20%或2%（详见备注4）
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综合征收率计征
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转让住房
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转让收入× （6.50%或6.4%或6.2%）（详见备注5）
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转让商铺或非住房
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转让收入×（7.50%或7.4%或7.2%）（详见备注5）
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备注：1、对个人转让自用五年以上家庭唯一生活用房免征个人所得税。
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2、能提供完整、准确的房屋原值凭证和合理费用凭证及完税证明的按（转让收入-购入价-购入时缴纳的税费-合理费用-转让时缴纳的税金）×20%计算缴纳个人所得税（有关扣除具体规定按国税发【2006】108号文件执行）；不能提供完整、准确的房屋原值凭证和合理费用凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的按转让收入×1%计算缴纳个人所得税。
3、符合南地税发【2008】197号文件第二条规定情形之一的，按转让收入×2%核定征收土地增值税。
4、能提供房屋转让原值凭证，合理费用凭证，正确计算应纳税额的按（转让收入-购入价-购入时缴纳的税费-合理费用-转让时缴纳的税金）×20%计算缴纳个人所得税（有关扣除具体规定按国税发【2006】108号文件执行）；不能提供房屋原值凭证，合理费用凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的按转让收入×2%计算缴纳个人所得税。
5、三税率分别为对应城建税7%，5%，1%换算出综合征收率。
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一、个人转让住房在地税部门需要缴纳相关税费的解释。（参见一览表）
（一）营业税的有关减免情形。
1、个人赠与住房暂不征收营业税。
（二）营业税附加税：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以营业税税额为计税依据，防洪保安费以营业额为计税依据。
1、城建税 7% （市区的税率为7%，县城、镇的为5%，不在市区、县城或镇的为1%）
2、教育附加3%
3、地方教育附加 1%
4、防洪保安费 0.1%（办理转让5年以上唯一普通住房减免手续时不随营业税减免）
（三）土地增值税：（参见一览表）
1、房屋赠与符合以下两个条件的，免征土地增值税：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；
（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
（四）个人所得税：20% 以出售房屋价格减除房屋原值、合理费用及税费后为应纳税所得额按财产转让所得计算缴纳。
1、可减除：房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金）、
合理费用（住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用）。
2、一年内买卖房屋的减免情形：
（1）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
（2）个人出售住房前1年内已按市场价格购房的纳税人，按购房金额大小经主管税务机关审核认定后可部分或全部予以免征个人所得税。
3、自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房的减免情形：
（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（2）个人为改善生活购买新的生活用房，在购买后一年内转让原有自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房的，免证个人所得税。
4、对纳税人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，按住房转让收入的1%计征个人所得税。
5、对纳税人转让商铺或非住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，按转让收入的2%计征个人所得税。
（五）综合征收税率：（参见一览表）
从2009年1月1日起，对个人转让位于南宁市辖区范围内应税房产应征收的各项税费，纳税人可根据所转让房产的情况选择以下方式计算缴纳相关税款：
1、 分税种计征方式：按照税收法律法规和政策规定，分税种计算缴纳各种税费。
2、 综合征收率计征方式
（1） 个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税。
（2） 个人转让商铺和非住宅房屋统一按7.5%的综合征收率征税。
二、个人转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时可扣除项目具体有哪些：
答：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房维修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有维修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除维修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
三、普通住房的认定标准是什么？
答：根据桂地税发[2005]122号文件的规定，南宁市内享受优惠政策的住房（以下简称普通住房）应同时满足以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。
四、个人自用、购买、转让住房的时间如何界定？
答：根据《南宁市关于明确个人转让住房交易税收管理有关问题的通知》规定：
（一）根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。上述自用时间按下列原则确定：
1.个人自用房屋的起点时间
（1）购买商品房的，应根据纳税人申报时出具的房屋产权证和契税完税证明，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
（2）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
（3）自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定。
（4）对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，其购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
2.个人自用房屋的转让时间：以契税完税证明上注明的时间确定。
（二）根据现行政策规定，个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回转让住房已缴的个人所得税。对上述房屋买卖时间按下列原则确定：
1.个人重新购买住房时间：以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则确定重新购房的时间。
2.个人转让自有住房时间：以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。
五、个人将受赠不动产对外销售计算个人所得税时有何减除项目？
答：根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
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