法学论文
物权法《解释（一）》综合性理解与适用（十一）
作者：110网 律师 时间：2016年06月28日
特约法治评论员 师安宁
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（文接上期）
（一）预告登记的优先效力及排除规则
物权法《解释(一)》第四条规范的是物权流转中必须注意到是否存在预告登记的先行行为，如果存在该项先行物权登记状态，则物权流转中的物权变动行为之效力将受制于预告登记权利人的意志。此点与司法负担的效应存在相似性，也即某宗物权被设定司法负担或预告登记后，其物权流转功能将法定受到限制而不能产生物权变动行为之效力。
第五条解释与物权设定之原因行为的效力状态直接相关，意味着当物权流转的基础法律关系被消灭后则该项物权流转中的有效原因行为即丧失，包括预告登记权利人放弃债权的，则意味着包括预告登记在内的设立物权的基础法律关系皆消灭，此种状态将受到合同法第三章“合同的效力”和第六章“合同的权利义务终止”的调整。根据合同法制度，合同的权利义务因履行、解除、抵消、提存、免除、混同、无效、撤销或拒绝追认等原因而终止，预告登记权利人放弃债权即意味着债的消灭，此时当然不能再因其曾经的预告登记先行行为而妨害后续物权流转行为的效力。
（二）预告登记的行政保护制度
2014年11月24日，国务院以第656号令颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。该行政法规第三十四条授权由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定实施细则。此后，2016年1月1日国土资源部以第63号令公布《不动产登记暂行条例实施细则》，并自公布之日起施行。
关于预告登记行政保护制度，在《暂行条例》中规定得非常原则，仅在第三条中规定“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”。大量的具有可操作性的规程被规定在国土资源部发布的《实施细则》中。如其第五章“其他登记”一章中，专门规定了更正登记、异议登记、查封登记和预告登记制度。
1.预告登记设定的原因行为。预告登记是一种以约定为存续基础并同时受到法定规则制约的物权登记类型，有关权利人可以按照约定申请不动产预告登记。应注意，备案登记与预告登记的法律效力并不相同。备案登记不产生阻却物权流转中物权变动行为的效力，而且备案登记可依单方意思办理。相反，预告登记可以产生物权负担效力，从而能够阻却物权的流转性。
尤为重要的是，预告登记只能以约定作为设定依据，不得根据单方意思表示而设立预告登记行为。因为预告登记是物权流转中转让方对自身权利的一种自主限制，必须受制于其真实意思表示，如果未经权利人同意而受让方自行办理预告登记，则不产生预告登记的效力。此时，转让方有权要求登记机关将该预告登记予以撤销，或者以诉讼方式行使撤销权。当然，如果转让方不遵守协议约定而拒绝办理预告登记的，则受让方有权根据双方的约定文件为据而单方申办预告登记。
2.预告登记设定的程序规则。《实施细则》对预告登记所需要的材料及程序规则是分类设定的。诸如，申请预购商品房的预告登记，应当提交已备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定文件以及其他必要材料。有一项特殊情形是，如预购人单方申请预购商品房预告登记，而预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限约定，预购人应当如实提交相应材料。这一要求主要是考虑到预告登记的期限及所附条件，从而善意保护预售方的合法利益关切。
（未完待续）
