法学论文
制定保障性住房管理法的现实需要
作者：110网 律师 时间：2016年10月29日
制定保障性住房管理法的现实需要
【文章摘要】对于保障性住房的民间私下交易行为，司法实践的裁判结果较为混乱，究其根源，在于国家就此类房屋缺乏法律、行政法规级别的规定，致法律人的认识不统一，故现实呼唤制定保障性住房管理法。对于这类交易行为的法律后果，现行法律规定的民事行为无效的后果不能有效平衡各方利益，故有必要单行立法规定。有条件地认可善意交易行为的法律效力。非善意的交易行为原则上作出无效的认定。
【关键词】法律层级、缺陷、善意、有条件、居有其所
本文所述的“保障性住房”指的是国家出资、与国家利益直接相关的保障民生的住房，包括公房、公租房、经适房、廉租房、限价房、农村征地拆迁安置房。这些房屋涉及国家利益、地方利益、交易双方利益。我在2012年接了一个买卖公房的案子，实质上是公房承租权的买卖，至今未完全结案，但搞清楚了一件事——现行的法律、行政法规就此没有规定，只是散见于部门规章、地方法规、地方政策规定，法律层级低，很不利于解决问题，比如说效力性的法律规定，没有嘛！只好直接套用《合同法》五十二条，哪一项就不给说啦！农村征地拆迁安置房买卖，许多法院认定最多违反地方法规，不违反法律，故有效。但旌阳区某庭庭长不这么认为，即便我已做好买卖双方的和解协议也不签发调解书，她认为不能买卖、过户。站在她的角度，我能理解，人财物受制于地方，不能给地方添堵！
由于保障性住房直接涉及国家利益，如认定交易无效，依据现行的法律规定，民事行为无效的后果就是返还财产，对卖方有利，其退不出钱是很无奈的。如认定交易有效，又不利于国家对这类房屋的管理，且示范效应也不好，故无论适用《合同法》、《物权法》，还是适用部门规章、地方法规、地方政策规定都有缺陷。故制定保障性住房管理法，是提高调整规范的层级、方便法律适用的现实需要。
怎么制定呢？以下抛砖引玉：
可以将保障性住房管理法分为总则、分则两大部分。总则作出一般性的规定，分则将公房、公租房、经适房、廉租房、限价房、农村征地拆迁安置房区分不同特点，各做一章。买卖、转租、出借这类房屋的交易行为可以在总则中作出一般规定，将善意的交易行为单独提出来规定并作出有效的对待。如卖方是为了偿还合法有效的债务将这种房屋出售，这是一种讲诚信的行为，法律作出有条件的效力认可【卖方要证明自己居有其所（如投靠亲友，并取得亲友的书面同意居住的承诺；正在打工，租有房屋；另有住房，原则应有产权。这样做有助于发现骗取或实际上不符合条件的申请保障性住房的或不诚信公民），以便国家不至于失去住房保障性功能。租赁性保障房屋（公房、公租房、廉租房），买方最多只能承租30年，且不能获得征收拆迁补偿，期满由国家无条件收回】。
非善意的交易行为原则上规定无效，但法律后果不是简单地适用现行民事行为无效的财产返还后果。
对租赁性保障房屋，由国家无条件收回，卖方向买方赔钱。如果是由第三方出面直接出售，因为原承租人占有、控制着房屋，推定系第三方与原承租人共同出售，由第三方与原承租人向买方赔钱，有相反的证据除外。国家把房子收回去了，怎么保障呢？因为卖方应该会竭力证明自己出于善意，故可能证明自己居有其所。如其无居所，或且无生活来源，则由国家安排其住救助站通铺。（注意：这不宜直接规定在保障性住房管理法中，因为对于好逸恶劳的人来说，其看到不管怎样都有国家保障，反而会促成其交易动机，故这宜单独规定在民政救助的部门规章中）
对部分产权的经适房、限价房、农村征地拆迁安置房非善意的交易行为，且不具备上市交易条件的，原则上规定无效，直接规定由国家收回房屋。而后视卖方的偿还买方的购房款的情形而定下一步。如卖方已全额按生效裁判文书清偿对买方的债务，则国家在对卖方警告后发还房屋。如卖方无力清偿，且买方申请强制执行，则国家按生效裁判文书确定的清偿金额与以廉租房房租金价格品迭，将涉案房屋交给买方占有、使用、收益至品迭完毕，最长不超过70年，并对国家产权部分按市价收取房租，期满无条件收回，对于自然人产权部分价值与清偿金额品迭，多退少补。此也不宜规定在保障性住房管理法中，因为可能促使买方无畏惧的交易动机，宜规定在低层级的法律中，如司法解释，法律层级低，公众知晓面就会窄一些。对于经过警告后再次交易的行为，直接按非善意交易行为处理，实在找不到居所，且无生活来源，住民政救济通铺。
【文章摘要】对于保障性住房的民间私下交易行为，司法实践的裁判结果较为混乱，究其根源，在于国家就此类房屋缺乏法律、行政法规级别的规定，致法律人的认识不统一，故现实呼唤制定保障性住房管理法。对于这类交易行为的法律后果，现行法律规定的民事行为无效的后果不能有效平衡各方利益，故有必要单行立法规定。有条件地认可善意交易行为的法律效力。非善意的交易行为原则上作出无效的认定。
【关键词】法律层级、缺陷、善意、有条件、居有其所
本文所述的“保障性住房”指的是国家出资、与国家利益直接相关的保障民生的住房，包括公房、公租房、经适房、廉租房、限价房、农村征地拆迁安置房。这些房屋涉及国家利益、地方利益、交易双方利益。我在2012年接了一个买卖公房的案子，实质上是公房承租权的买卖，至今未完全结案，但搞清楚了一件事——现行的法律、行政法规就此没有规定，只是散见于部门规章、地方法规、地方政策规定，法律层级低，很不利于解决问题，比如说效力性的法律规定，没有嘛！只好直接套用《合同法》五十二条，哪一项就不给说啦！农村征地拆迁安置房买卖，许多法院认定最多违反地方法规，不违反法律，故有效。但旌阳区某庭庭长不这么认为，即便我已做好买卖双方的和解协议也不签发调解书，她认为不能买卖、过户。站在她的角度，我能理解，人财物受制于地方，不能给地方添堵！
由于保障性住房直接涉及国家利益，如认定交易无效，依据现行的法律规定，民事行为无效的后果就是返还财产，对卖方有利，其退不出钱是很无奈的。如认定交易有效，又不利于国家对这类房屋的管理，且示范效应也不好，故无论适用《合同法》、《物权法》，还是适用部门规章、地方法规、地方政策规定都有缺陷。故制定保障性住房管理法，是提高调整规范的层级、方便法律适用的现实需要。
怎么制定呢？以下抛砖引玉：
可以将保障性住房管理法分为总则、分则两大部分。总则作出一般性的规定，分则将公房、公租房、经适房、廉租房、限价房、农村征地拆迁安置房区分不同特点，各做一章。买卖、转租、出借这类房屋的交易行为可以在总则中作出一般规定，将善意的交易行为单独提出来规定并作出有效的对待。如卖方是为了偿还合法有效的债务将这种房屋出售，这是一种讲诚信的行为，法律作出有条件的效力认可【卖方要证明自己居有其所（如投靠亲友，并取得亲友的书面同意居住的承诺；正在打工，租有房屋；另有住房，原则应有产权。这样做有助于发现骗取或实际上不符合条件的申请保障性住房的或不诚信公民），以便国家不至于失去住房保障性功能。租赁性保障房屋（公房、公租房、廉租房），买方最多只能承租30年，且不能获得征收拆迁补偿，期满由国家无条件收回】。
非善意的交易行为原则上规定无效，但法律后果不是简单地适用现行民事行为无效的财产返还后果。
对租赁性保障房屋，由国家无条件收回，卖方向买方赔钱。如果是由第三方出面直接出售，因为原承租人占有、控制着房屋，推定系第三方与原承租人共同出售，由第三方与原承租人向买方赔钱，有相反的证据除外。国家把房子收回去了，怎么保障呢？因为卖方应该会竭力证明自己出于善意，故可能证明自己居有其所。如其无居所，或且无生活来源，则由国家安排其住救助站通铺。（注意：这不宜直接规定在保障性住房管理法中，因为对于好逸恶劳的人来说，其看到不管怎样都有国家保障，反而会促成其交易动机，故这宜单独规定在民政救助的部门规章中）
对部分产权的经适房、限价房、农村征地拆迁安置房非善意的交易行为，且不具备上市交易条件的，原则上规定无效，直接规定由国家收回房屋。而后视卖方的偿还买方的购房款的情形而定下一步。如卖方已全额按生效裁判文书清偿对买方的债务，则国家在对卖方警告后发还房屋。如卖方无力清偿，且买方申请强制执行，则国家按生效裁判文书确定的清偿金额与以廉租房房租金价格品迭，将涉案房屋交给买方占有、使用、收益至品迭完毕，最长不超过70年，并对国家产权部分按市价收取房租，期满无条件收回，对于自然人产权部分价值与清偿金额品迭，多退少补。此也不宜规定在保障性住房管理法中，因为可能促使买方无畏惧的交易动机，宜规定在低层级的法律中，如司法解释，法律层级低，公众知晓面就会窄一些。对于经过警告后再次交易的行为，直接按非善意交易行为处理，实在找不到居所，且无生活来源，住民政救济通铺。
