法学论文
以案说房产第19期（历经6次庭审、长达10年终获胜）
作者：110网 律师 时间：2017年09月07日
以案说房产第19期（历经6次庭审、长达10年终获胜）律豆以案说房产第三期（历经6次庭审、长达10年终获胜）
（温馨提示、个案有异、切勿对号入座，仅供参考）
案情2005年11月12日，宏达公司与袁某某签订了一份《商住楼合作开发合同》，合同约定：共同投资，开发。
2008年8月20日袁某某收取郭某某40万元，并出具收据，收据上注明：“交来购店面预付款，注明单价。（房屋未取得预售许可证）
2008年6月26日宏达公司发出《公告》，原与袁某某签订合同无效，需要和开发公司重新签订。
2009年11月18日，袁某某向法院提起诉讼，要求判令袁某某与郭某某关于买卖万载县康乐大道西3号街区B栋店面的约定不成立，退回郭某某预付款40万元。
2010年11月25日原审法院作出调解书，内容是：一、袁某某将约定价卖给郭某某二、袁某某与郭某某于2010年12月10日签订购房合同。
2011年4月15日向法院申请执行，因袁某某开发的房屋尚未竣工法院裁定中止执行。
2012年9月26日，法院对该案启动再审程序。并于2013年4月15日作出 民事判决，判决：一、撤销民事调解书；二、支持利息、支持返还房款、支持房屋升值损失。
法院再审判决后，袁某某、宏达公司、郭某某均提出上诉，二审法院判决：一、 撤销 民事调解书、只支持返还房款40万。另查明： 2011年9月22日该工程取得商品房预售许可证。
2013年12月，郭某起诉至县人民法院称，要求判令1、房屋升值损失163.52741万元；2、利息损失14.7万元；3、一倍的惩罚性赔偿责任40万元；
2015年1月9日作出第7号民事判决：支持合同无效房屋升值损失、驳回其他诉讼请求
2015年6月30日（双方上诉）宜春市中级人民法院作出（2015）宜中民四终字第76号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2016年 再审裁判结果一、撤销江西省宜春市中级人民法院（2015）宜中民四终字第76号民事判决和江西省万载县人民法院（2014）万民二初字第7号民事判决；
二、袁某于本判决生效之日起三十日内向郭某支付已付购房款的利息损失14.7万元；
三、袁某于本判决生效之日起三十日内向郭某支付已付购房款一倍的赔偿即40万元；
本案经过六次庭审程序可谓旷日持久战，长达10年的诉讼，最后的结果相比也是公平公正的，下面就来分析一下。收据是预约合同还是本约合同？最后被认定为不是本约合同 ，情理之中法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条《商品房销售管理办法》第十六条
袁某某对合同无效负主要责任。郭某某作为买受人对合同无效负次要责任。对于合同无效的划分责因为一个起诉前未取得预售许可证、一个未尽到注意义务。深圳房产律师谢映伟认为，合同无效后是按责任承担损失，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条使用是以“隐瞒、欺诈”为条件的惩罚性赔偿。但为什么终审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，支持一倍赔偿责任即40万元的诉请，本院依法酌情予以支持。 终审法院酌情支持说明了问题 ，不是支持百分之七十，原因在于升值损失因为证据不足很难支持，一旦支持数额高于预期利益。为了公平起见只好酌情全部支持了一变赔偿。
终审法院不支持升值损失的理由如下。1、升值损失应以全面履行房款义务为前提，该最大履行利益应扣除房款等才为买房的净回报
2、在合同无效情形下，损失一般限定在实际损失的范围之内，即为缔约付出的成本（此处原因也是因为没有隐瞒和欺诈的情形）
3、房屋升值损失明显超出当事人在预订合同时的预见；
4、再次，郭某某对造成合同无效也负有责任，根据责任自负原则，至少要对净回报损失自行承担部分责任，郭某某对其主张的房屋差价损失并未举证证实涉案店面面积究竟是多少。
由此可以看出，终审未支持房屋升值损失并非没有法律依据支持，重要的一点是原告提供面积不确定，没法给你算啊，这个没法自由裁量，加之原告有责任，损失明太高啊。所以最后终审在惩罚性赔偿上给了原告公平，就是酌情判了一倍赔偿。其实终审法院对此还是说的通的，原告的损失高于40万，百分七十还是高于40万，可法律规定了不能超过一倍，所以法院只好判决支持一倍。相对于认定“隐瞒”和通过不确定的面积计算损失比较，还是前者更保险一点。
深圳谢律师认为，房产买卖合同无效后有
1、房屋升值损失（法院有支持也有不支持，不支持的原因多大实质还是高于预期利益，影响不好）
2、不高于房款一倍的惩罚性赔偿（法院有支持也有不支持的，不支持原因大多在隐瞒，也有按按照责任划分）
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（温馨提示、个案有异、切勿对号入座，仅供参考）
案情2005年11月12日，宏达公司与袁某某签订了一份《商住楼合作开发合同》，合同约定：共同投资，开发。
2008年8月20日袁某某收取郭某某40万元，并出具收据，收据上注明：“交来购店面预付款，注明单价。（房屋未取得预售许可证）
2008年6月26日宏达公司发出《公告》，原与袁某某签订合同无效，需要和开发公司重新签订。
2009年11月18日，袁某某向法院提起诉讼，要求判令袁某某与郭某某关于买卖万载县康乐大道西3号街区B栋店面的约定不成立，退回郭某某预付款40万元。
2010年11月25日原审法院作出调解书，内容是：一、袁某某将约定价卖给郭某某二、袁某某与郭某某于2010年12月10日签订购房合同。
2011年4月15日向法院申请执行，因袁某某开发的房屋尚未竣工法院裁定中止执行。
2012年9月26日，法院对该案启动再审程序。并于2013年4月15日作出 民事判决，判决：一、撤销民事调解书；二、支持利息、支持返还房款、支持房屋升值损失。
法院再审判决后，袁某某、宏达公司、郭某某均提出上诉，二审法院判决：一、 撤销 民事调解书、只支持返还房款40万。另查明： 2011年9月22日该工程取得商品房预售许可证。
2013年12月，郭某起诉至县人民法院称，要求判令1、房屋升值损失163.52741万元；2、利息损失14.7万元；3、一倍的惩罚性赔偿责任40万元；
2015年1月9日作出第7号民事判决：支持合同无效房屋升值损失、驳回其他诉讼请求
2015年6月30日（双方上诉）宜春市中级人民法院作出（2015）宜中民四终字第76号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2016年 再审裁判结果一、撤销江西省宜春市中级人民法院（2015）宜中民四终字第76号民事判决和江西省万载县人民法院（2014）万民二初字第7号民事判决；
二、袁某于本判决生效之日起三十日内向郭某支付已付购房款的利息损失14.7万元；
三、袁某于本判决生效之日起三十日内向郭某支付已付购房款一倍的赔偿即40万元；
本案经过六次庭审程序可谓旷日持久战，长达10年的诉讼，最后的结果相比也是公平公正的，下面就来分析一下。收据是预约合同还是本约合同？最后被认定为不是本约合同 ，情理之中法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条《商品房销售管理办法》第十六条
袁某某对合同无效负主要责任。郭某某作为买受人对合同无效负次要责任。对于合同无效的划分责因为一个起诉前未取得预售许可证、一个未尽到注意义务。深圳房产律师谢映伟认为，合同无效后是按责任承担损失，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条使用是以“隐瞒、欺诈”为条件的惩罚性赔偿。但为什么终审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，支持一倍赔偿责任即40万元的诉请，本院依法酌情予以支持。 终审法院酌情支持说明了问题 ，不是支持百分之七十，原因在于升值损失因为证据不足很难支持，一旦支持数额高于预期利益。为了公平起见只好酌情全部支持了一变赔偿。
终审法院不支持升值损失的理由如下。1、升值损失应以全面履行房款义务为前提，该最大履行利益应扣除房款等才为买房的净回报
2、在合同无效情形下，损失一般限定在实际损失的范围之内，即为缔约付出的成本（此处原因也是因为没有隐瞒和欺诈的情形）
3、房屋升值损失明显超出当事人在预订合同时的预见；
4、再次，郭某某对造成合同无效也负有责任，根据责任自负原则，至少要对净回报损失自行承担部分责任，郭某某对其主张的房屋差价损失并未举证证实涉案店面面积究竟是多少。
由此可以看出，终审未支持房屋升值损失并非没有法律依据支持，重要的一点是原告提供面积不确定，没法给你算啊，这个没法自由裁量，加之原告有责任，损失明太高啊。所以最后终审在惩罚性赔偿上给了原告公平，就是酌情判了一倍赔偿。其实终审法院对此还是说的通的，原告的损失高于40万，百分七十还是高于40万，可法律规定了不能超过一倍，所以法院只好判决支持一倍。相对于认定“隐瞒”和通过不确定的面积计算损失比较，还是前者更保险一点。
深圳谢律师认为，房产买卖合同无效后有
1、房屋升值损失（法院有支持也有不支持，不支持的原因多大实质还是高于预期利益，影响不好）
2、不高于房款一倍的惩罚性赔偿（法院有支持也有不支持的，不支持原因大多在隐瞒，也有按按照责任划分）
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