面对"一房二卖",在先的买房人到底能不能要求继续履行合同
——深圳民商律师田凯程律师、赵启太律师分析
【关键词】
深圳律师  一房两卖  合同  房屋买卖  违约
【裁判要旨】
卖房人就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，先后将该房屋卖与不同买受人，两份买卖合同均合法有效，此时，若出卖人将房屋过户至其中一个买受人名下，则另一方买受人的买卖合同客观上无法继续履行，即使其与出卖人签订合同在先也不能要求卖房人按照合同约定继续履行。
【案情简介】
一、2009年11月5日，陈某某与刘某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某某以160万元的价格购买刘某某名下的702号房屋，购房定金5万元于合同签订当时同时给付。合同签订后，截至2009年11月6 日，陈某某共向刘某某支付购房款110万元。
二、2010年1月11日，刘某某和李某某经房地产经纪公司居间服务签订《北京市房屋买卖合同》，约定刘某某将702号房屋卖给李某某，房屋成交总价184万元。合同签订后，李某某于2010年1月11日向刘某某支付购房款159.8万元，并于当日办理了产权过户手续。
三、陈某某向法院起诉要求继续履行其与刘某某签订的购房合同，并请求法院确认刘某某、李某某房屋买卖合同无效，刘某某支付逾期交房违约金以及因此造成的经济损失。
四、一审法院开庭审理过程中经法院释明，陈某某仍然坚持要求履行合同。法院最终判决刘某某支付陈某某违约金16万元，驳回陈某某的其他诉讼请求。
五、陈某某不服一审判决，上诉至北京市三中院，坚持要求继续履行合同。北京市三中院经审理认为刘某某的行为实质为一房二卖，在涉案房屋已经过户至李某某名下且由李某某占有使用，陈某某与刘某某的房屋买卖合同已无法履行，最终判决驳回上诉，维持原判。
【裁判要点】
本案中陈某某与刘某某、李某某与刘某某签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。在此前提下，刘某某按照与李某某的合同约定将房屋过户至李某某名下属于履行合同的行为，并无不当。自完成过户手续之时刘某某已经丧失了对702号房屋的所有权，其与陈某某签订的房屋买卖合同无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同，因此，陈某某可以刘某某违约为由主张损害赔偿，但无权要求其继续履行合同约定的办理房屋产权过户手续等义务，因此经两级法院审理最终判决驳回陈某某关于继续履行合同的诉讼请求。
【经验总结】
1、买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间，但切莫以为签订买卖合同后就一定可以取得房屋所有权，在约定的条件成就时应当督促出卖人尽快办理过户手续。
2、在一房二卖甚至一房数卖的情况下，认定可以继续履行合同的买受人的顺序为：已办理所有权转移登记手续的——已实际占有的——合同履行程度较深的（需要综合考虑实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素），因此，买受人在发现出卖人有一房多卖的情况时，应当及时办理过户手续或者实现实际占有，以便优先于其他买受人继续履行合同。
3、如果一方买受人可以证明出卖人与另一方买受人签订合同时存在恶意串通、故意使签订在先的买卖合同陷于履行不能的境地，则可以恶意串通为由主张买卖合同无效，并要求出卖人继续履行合同义务。
【相关法律规定】
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十三条第一款 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十六、一房数卖中买受人的权利顺位
一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。
【法院判决】
本院认为，综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案二审争议焦点为：一、李某某与刘某某所签订的房屋买卖合同的效力问题；二、陈某某与刘某某签订的房屋买卖合同应否继续履行。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。根据已查明的事实，李某某与刘某某就涉案房屋经中介公司居间签订房屋买卖合同，并依照约定支付了相应购房款，刘某某亦出具收条予以确认。刘某某已将涉案房屋过户至李某某名下，李某某已取得涉案房屋的所有权证书且已实际占有使用。虽然李某某与刘某某签订的房屋买卖合同及网签合同在房屋价款数额上存在不一致，但根据上述事实，可以证明李某某与刘某某就涉案房屋的买卖系双方真实意思表示，双方所签订的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院对此认定正确，且该合同已实际履行完毕。刘某某在与陈某某签订房屋买卖合同后，又与李某某签订房屋买卖合同，并实际履行了其与李某某的房屋买卖合同，刘某某对此具有明显恶意；虽然刘某某的该行为侵害了陈某某的合法利益，但现有在案证据尚不足以证明李某某与刘某某之间存在恶意串通之情形，并不符合合同无效的法定情形，故陈某某以李某某与刘某某存在恶意串通为由主张李某某与刘某某签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。另，关于陈某某以李某某、刘某某规避税收征管侵害国家利益为由主张李某某与刘某某的房屋买卖合同无效，依据不足，本院不予采纳。陈某某可就此到相关部门予以解决。
关于争议焦点二，陈某某与刘某某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。刘某某在与陈某某签订房屋买卖合同后，又与李某某签订房屋买卖合同，并实际履行了其与李某某的房屋买卖合同，刘某某对此存在明显恶意，对于陈某某已构成根本违约，故陈某某所主张的违约金，符合双方合同约定，一审法院对此予以支持，并无不当，所确定的违约金数额亦属适当。
因为刘某某分别与陈某某、李某某签订的房屋买卖合同均属有效，本案实质在于当刘某某一房二卖的情形下，刘某某与陈某某签订的房屋买卖合同应否继续履行的问题。因刘某某与李某某的房屋买卖合同已实际履行完毕，涉案房屋已过户至李某某名下且由李某某占有使用，陈某某与刘某某的房屋买卖合同的合同目的已无法实现，该合同已无法履行，故陈某某关于要求继续履行其与刘某某的房屋买卖合同的主张，本院不予支持。在合同无法继续履行的情况下，陈某某可变更诉讼请求，要求刘某某承担合同不能履行的违约责任并赔偿相应损失；但经一审法院释明，陈某某仍坚持本案诉讼请求，要求继续履行合同，故一审法院对于陈某某基于继续履行合同主张刘某某承担相应违约责任并赔偿损失的诉讼请求予以驳回，并无不当。关于陈某某与刘某某的房屋买卖合同，刘某某构成根本违约，存在明显恶意，陈某某并无过错；作为守约方的陈某某，就合同无法履行而产生的相应违约责任及损失，可与刘某某另行解决。另，经本院审查，一审程序并无严重违反法定程序之情形。
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