成功案例
夫妻一方仅凭夫妻约定，就能获得房屋所有权？
作者：110网 律师 时间：2018年11月20日
对于房屋不动产，通常情况下只有在登记时才能获得所有权，未经登记，不发生物权变动。《物权法》第二十八条至第三十条规定了几种未经登记也可获得不动产所有权。正确理解不动产所有权什么情况下必须登记才能获得，什么情况下无需登记也可获得，是解决此问题的关键。在夫妻共同生活中，如果签订了财产分割协议，但没有变更房屋登记，还会发生房屋所有权转移的效果吗？很多人包括小编第一反应是该分割协议是有效的，但房屋所有权因未登记还没有发生物权转移，此时房屋仍为夫妻二人共同所有。事实上真是这样吗？
【基本案情】
灵儿诉称：狗蛋于2011年9月16日在浙江宁波出差期间猝死，未留下遗嘱。其名下财产有位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心B座3单元B号房屋（以下简称财富中心房屋）等多处房产、银行存款、轿车等。狗蛋的继承人是配偶小芳及子女灵儿、狗剩。灵儿诉至法院，请求判令：由灵儿、狗剩、小芳共同继承狗蛋的全部遗产。
狗剩、小芳共同辩称：认可灵儿、狗剩、小芳作为狗蛋的继承人参与继承，但登记在狗蛋名下的财富中心房屋并非狗蛋的财产，不应作为遗产予以继承。虽然该房屋是以狗蛋的名义购买并向中国银行贷款，但根据狗蛋与小芳签订的《分居协议书》，财富中心房屋是小芳的个人财产，之所以没有变更至小芳名下，是因为有贷款没有还清。该协议书没有以离婚为前提，属于双方对婚后财产的安排，在狗蛋去世前，双方均未对此协议反悔。因此该协议书是有效的，财富中心房屋是小芳的个人财产，不属于狗蛋的遗产。对于狗蛋名下的其他财产同意依法予以分割继承。
【法院查明】
法院经审理查明：小芳与狗蛋系夫妻关系，二人生育一子狗剩。狗蛋与前妻曾生育一女灵儿，离婚后由前妻抚养。狗蛋父母均已去世。狗蛋于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病去世，未留下遗嘱。
【分居协议】
2010年10月2日，狗蛋与小芳签订《分居协议书》，双方约定：“狗蛋、小芳的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。双方财产作如下切割：现在财富中心和慧谷根园的房子归小芳拥有。小芳可以任何方式处置这些房产，狗蛋不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。湖光中街和花家地的房产归狗蛋所有。狗蛋可以任何方式处置这些房产，小芳不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。儿子狗剩归小芳所有。狗蛋承担监护、抚养、教育之责。小芳每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上狗蛋签名为其本人所签。
关于财富中心房屋，2002年12月16日，狗蛋作为买受人与北京香江兴利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：狗蛋购买北京香江兴利房地产开发有限公司开发的财富中心房屋，总金额为1 579 796元。庭审中，灵儿、狗剩、小芳均认可在狗蛋去世时间点，该房屋尚欠银行贷款877 125.88元未偿还。此外，房产、小芳与狗蛋名下还有其他两处房产、汽车及银行存款等财产。
【评论分析】
本案二审争议焦点为财富中心房屋的权属问题。笔者认为，解决该争议焦点的关键在于厘清以下三个子问题：
第一，狗蛋与小芳于2010年10月2日签订的《分居协议书》的法律性质。法院认为，本案中狗蛋与小芳签订的《分居协议书》是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。理由如下：
首先，从《分居协议书》内容来看，狗蛋与小芳虽认为彼此感情已经破裂，但明确约定为不给儿子心灵带来伤害，采取“离异不离家”的方式解决感情破裂问题，双方是在婚姻关系存续的基础上选择以分居作为一种解决方式并对共同财产予以分割，并非以离婚为目的而达成财产分割协议。其次，从文义解释出发，二人所签《分居协议书》中只字未提“离婚”，显然不是为了离婚而对共同财产进行分割，相反，双方在协议书中明确提出“分居”、“离异不离家”，是以该协议书来规避离婚这一法律事实的出现。再次，《婚姻法》第十九条第一款对夫妻约定财产制作出明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”本案所涉及的《分居协议书》中，狗蛋与小芳一致表示“对财产作如下切割”，该约定系狗蛋与小芳不以离婚为目的对婚姻关系存续期间所得财产作出的分割，应认定为婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定。
第二，本案应当优先适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）还是《婚姻法》的相关法律规定。
本院认为，该问题首先要厘清《物权法》与《婚姻法》在调整婚姻家庭领域内财产关系时的衔接与适用问题，就本案而言，应以优先适用《婚姻法》的相关规定处理为宜。理由如下：
物权领域，法律主体因物而产生联系，《物权法》作为调整平等主体之间因物之归属和利用而产生的财产关系的基础性法律，重点关注主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。而《婚姻法》作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接的经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。故《婚姻法》关于夫妻子女等特别人伦或财产关系的规定不是出于功利目的创设和存在，而是带有“公法”意味和社会保障、制度福利的色彩，将保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系的考量。
因此，婚姻家庭的团体性特点决定了《婚姻法》不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体、家庭共同体的利益，与《物权法》突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，《物权法》应当保持谦抑性，对《婚姻法》的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由《物权法》过度调整，应当由《婚姻法》去规范评价。本案中，狗蛋与小芳所签协议关于财富中心房屋的分割，属于夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应当优先和主要适用《婚姻法》的相关规定，《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定应作为补充。
第三，《物权法》上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。
本院认为，狗蛋与小芳所签《分居协议书》已经确定财富中心房屋归小芳一人所有，虽仍登记在狗蛋名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：
《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属,保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。《物权法》第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，《婚姻法》及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。
在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于《婚姻法》规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用《婚姻法》的相关规定。
本案中，《分居协议书》约定“财富中心房屋归小芳拥有，小芳可以任何方式处置这些房产，狗蛋不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系狗蛋与小芳基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故灵儿虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为狗蛋的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然财富中心房屋登记在狗蛋名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但《物权法》的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合狗蛋与小芳已依据《分家协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将财富中心房屋认定为小芳的个人财产，而非狗蛋之遗产予以法定继承。
【警告启示】
在立法与实践的双重层面，物权法与婚姻法都未作好充分有效的衔接，均需进一步完善。就审判实践而言，法官通常会囿于物权法规定而存有认识误区，在婚姻财产纠纷中过分强调物权登记主义原则，将夫妻财产约定放在物权法视角下作惯势思维的考察，忽略了物权登记仅系权利推定，而非最终确定权利。我们应当兼顾身份关系案件的特殊性，在约定财产制下，夫妻之间的财产约定在内部关系上应视为准物权契约，对夫妻双方均有效力，即使所涉财产未经物权变动登记，也可发生物权转移的效果，双方均应严格遵守约定。
【基本案情】
灵儿诉称：狗蛋于2011年9月16日在浙江宁波出差期间猝死，未留下遗嘱。其名下财产有位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心B座3单元B号房屋（以下简称财富中心房屋）等多处房产、银行存款、轿车等。狗蛋的继承人是配偶小芳及子女灵儿、狗剩。灵儿诉至法院，请求判令：由灵儿、狗剩、小芳共同继承狗蛋的全部遗产。
狗剩、小芳共同辩称：认可灵儿、狗剩、小芳作为狗蛋的继承人参与继承，但登记在狗蛋名下的财富中心房屋并非狗蛋的财产，不应作为遗产予以继承。虽然该房屋是以狗蛋的名义购买并向中国银行贷款，但根据狗蛋与小芳签订的《分居协议书》，财富中心房屋是小芳的个人财产，之所以没有变更至小芳名下，是因为有贷款没有还清。该协议书没有以离婚为前提，属于双方对婚后财产的安排，在狗蛋去世前，双方均未对此协议反悔。因此该协议书是有效的，财富中心房屋是小芳的个人财产，不属于狗蛋的遗产。对于狗蛋名下的其他财产同意依法予以分割继承。
【法院查明】
法院经审理查明：小芳与狗蛋系夫妻关系，二人生育一子狗剩。狗蛋与前妻曾生育一女灵儿，离婚后由前妻抚养。狗蛋父母均已去世。狗蛋于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病去世，未留下遗嘱。
【分居协议】
2010年10月2日，狗蛋与小芳签订《分居协议书》，双方约定：“狗蛋、小芳的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。双方财产作如下切割：现在财富中心和慧谷根园的房子归小芳拥有。小芳可以任何方式处置这些房产，狗蛋不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。湖光中街和花家地的房产归狗蛋所有。狗蛋可以任何方式处置这些房产，小芳不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。儿子狗剩归小芳所有。狗蛋承担监护、抚养、教育之责。小芳每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上狗蛋签名为其本人所签。
关于财富中心房屋，2002年12月16日，狗蛋作为买受人与北京香江兴利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：狗蛋购买北京香江兴利房地产开发有限公司开发的财富中心房屋，总金额为1 579 796元。庭审中，灵儿、狗剩、小芳均认可在狗蛋去世时间点，该房屋尚欠银行贷款877 125.88元未偿还。此外，房产、小芳与狗蛋名下还有其他两处房产、汽车及银行存款等财产。
【评论分析】
本案二审争议焦点为财富中心房屋的权属问题。笔者认为，解决该争议焦点的关键在于厘清以下三个子问题：
第一，狗蛋与小芳于2010年10月2日签订的《分居协议书》的法律性质。法院认为，本案中狗蛋与小芳签订的《分居协议书》是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。理由如下：
首先，从《分居协议书》内容来看，狗蛋与小芳虽认为彼此感情已经破裂，但明确约定为不给儿子心灵带来伤害，采取“离异不离家”的方式解决感情破裂问题，双方是在婚姻关系存续的基础上选择以分居作为一种解决方式并对共同财产予以分割，并非以离婚为目的而达成财产分割协议。其次，从文义解释出发，二人所签《分居协议书》中只字未提“离婚”，显然不是为了离婚而对共同财产进行分割，相反，双方在协议书中明确提出“分居”、“离异不离家”，是以该协议书来规避离婚这一法律事实的出现。再次，《婚姻法》第十九条第一款对夫妻约定财产制作出明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”本案所涉及的《分居协议书》中，狗蛋与小芳一致表示“对财产作如下切割”，该约定系狗蛋与小芳不以离婚为目的对婚姻关系存续期间所得财产作出的分割，应认定为婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定。
第二，本案应当优先适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）还是《婚姻法》的相关法律规定。
本院认为，该问题首先要厘清《物权法》与《婚姻法》在调整婚姻家庭领域内财产关系时的衔接与适用问题，就本案而言，应以优先适用《婚姻法》的相关规定处理为宜。理由如下：
物权领域，法律主体因物而产生联系，《物权法》作为调整平等主体之间因物之归属和利用而产生的财产关系的基础性法律，重点关注主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。而《婚姻法》作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接的经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。故《婚姻法》关于夫妻子女等特别人伦或财产关系的规定不是出于功利目的创设和存在，而是带有“公法”意味和社会保障、制度福利的色彩，将保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系的考量。
因此，婚姻家庭的团体性特点决定了《婚姻法》不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体、家庭共同体的利益，与《物权法》突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，《物权法》应当保持谦抑性，对《婚姻法》的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由《物权法》过度调整，应当由《婚姻法》去规范评价。本案中，狗蛋与小芳所签协议关于财富中心房屋的分割，属于夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应当优先和主要适用《婚姻法》的相关规定，《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定应作为补充。
第三，《物权法》上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。
本院认为，狗蛋与小芳所签《分居协议书》已经确定财富中心房屋归小芳一人所有，虽仍登记在狗蛋名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：
《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属,保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。《物权法》第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，《婚姻法》及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。
在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于《婚姻法》规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用《婚姻法》的相关规定。
本案中，《分居协议书》约定“财富中心房屋归小芳拥有，小芳可以任何方式处置这些房产，狗蛋不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系狗蛋与小芳基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故灵儿虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为狗蛋的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然财富中心房屋登记在狗蛋名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但《物权法》的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合狗蛋与小芳已依据《分家协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将财富中心房屋认定为小芳的个人财产，而非狗蛋之遗产予以法定继承。
【警告启示】
在立法与实践的双重层面，物权法与婚姻法都未作好充分有效的衔接，均需进一步完善。就审判实践而言，法官通常会囿于物权法规定而存有认识误区，在婚姻财产纠纷中过分强调物权登记主义原则，将夫妻财产约定放在物权法视角下作惯势思维的考察，忽略了物权登记仅系权利推定，而非最终确定权利。我们应当兼顾身份关系案件的特殊性，在约定财产制下，夫妻之间的财产约定在内部关系上应视为准物权契约，对夫妻双方均有效力，即使所涉财产未经物权变动登记，也可发生物权转移的效果，双方均应严格遵守约定。
