律师随笔
惠州拟年内施行“建管分离” 开发商不能指定物业
作者：110网 律师 时间：2014年07月08日
物业公司是开发商的子公司，面对开发商遗留下的房屋质量、面积差异等问题时跟开发商站同一战线，业主找开发商解决得不到处理。在现实生活中，“建管不分”导致开发商房产纠纷与物业公司服务纠纷交叉存在，业主权益受侵害但维权困难。
今年内，这一现状有望得到改变。昨日，市房管局透露，计划在今年内实施前期物业招投标制度，小区面积达到5万平方米及以上的，物业公司进入必须经过招投标，不得由开发商擅自指定。
5万平方米以上新建小区占七成
7月1日，《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法（征求意见稿）》（下简称《意见稿》）收集的意见提交到了市房管局物业科科长李克立的案头。这份文件自从在市房管局网站上挂出以来，就受到物业管理行业企业和市民的广泛关注。
对于许多深受“建管不分”小区管理模式导致自身权益受侵害的业主来说，他们寄希望于此举能够改变现状。而对于物业企业的发展来说，通过公平、公正、公开的市场竞争，能促使行业优胜劣汰，提升服务质量，减少业主收房后矛盾纠纷的产生。
“我觉得这是好事，对于我们这种不是由开发商派生出来的物业企业来说，意味着有更多的机会。”惠州市盛世物业管理有限公司董事长吕明分析，一旦实行招投标，物业企业肯定要想方设法提高管理水平，提升人员素质，没有实力的公司将被淘汰。
“5万平方米及以上是根据国家和省的相关规定确定的，在市区新建小区中，达到这个面积的占总数的7成。”李克立说，根据《意见稿》，规划总建筑面积在5万（含5万）平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当公开招投标。总建筑面积不超过5万平方米的，经项目所在地物业行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
评标委员会专家由电脑随机抽取
如何确保招投标公平、公正是广大市民关注的另一个焦点。“招投标前，我们到时会依法组建评标委员会。”李克立透露，评标委员会由开发商代表和物业管理专家组成，其中专家成员不得少于成员总数的2/3。目前市房管局正在着手组建专家库，相应的规范性文件已经通过市府常务会议审议。在开标前，项目所在地的部门从其建立的专家库中用电脑系统随机抽取的方式确定，“所选出来的评标专家要求与企业无任何利益或利害关系。”
他称，在《意见稿》中，市房管局还引入了物业企业信用档案和不良行为记录、年度综合考评、退出机制、拟派出的项目负责人的信用等级、“父子”关系物业服务企业申请投标等具体规定，对申请招投标的企业也会先进行资格预审，通过方能参与招投标。
他介绍，对《意见稿》作修订完善后将再启动第二轮征求意见，然后再报相关部门进行审议，预计今年内能出炉并实施。
建管不分四宗罪
重销售轻物管
今年3月，市区某小区一、二期业主180人联名要求物业紧急整改小区内安保、卫生等系列问题时，就特别提到根源正是物业公司是开发商的子公司所导致。
物业企业由开发商派生的，他们与生俱来的血缘关系使得重营销、轻管理的情况无法得到解决。业主在维权时本该找开发商解决的问题，要经过物业公司，业主与开发商之间缺乏直接沟通，而物业公司也会自然地维护开发商的利益，协商不好便引起业主更大的不满。
易引发恶性循环
在业主合理诉求得不到满足的情况下，业主多选择拒交物业管理费。物业企业经营压力增大，又通过减少人员、降低服务质量来减少成本。如此恶性循环的纠纷在日常生活中并不少见。
“还有一种情况是，当初开发商为了卖房，承诺送物业管理费或者定了一个较低的管理费标准，这样物业企业运营压力一大，必然降低服务质量。”某小区业主曾先生透露，他所居住小区的物业企业前2年欲涨价，就是因为这个原因，但遭业主强烈反对。
让守法者“不诚信”
市人大代表黄文胜认为，在这种小区管理模式下，开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。
扯皮推诿纠纷增多
质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷等，本该是由开发商来解决，一旦开发企业与物管脱钩，遗留给接管的物业，物业将责任推给开发商。幸运的还能找到开发商，不幸的连人都找不到，这种扯皮、推诿，给业主带来的是无休止的纠结，而对小区管理来说，由此带来的是管理举步维艰，乱象丛生。
新闻背后
惠州物业公司七八成为开发商子公司
记者查阅发现，早于2003年，原建设部就发布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对选聘前期物业服务企业的条件、方式、方法等都做出了具体规定。2008年修订的《广东省物业管理条例》也单独列出一章“前期物业管理”，对相关内容作了规定。但直到现在，惠州尚未正式出台相应的规章制度。制度的空白使得在小区管理中，少有项目在前期物业选择上采取招投标方式，更多的是协议选聘的办法。
据惠州市物业管理协会统计，至今年2月，惠州物业管理公司为316家，70%~80%的物业公司皆为开发商的子公司，由此导致开发商与物业企业之间移交不规范、不统一，开发建设单位诸多遗留问题最后全部转嫁到物业企业和广大业主身上，引发开发商、物业企业、业者三者之间的矛盾交叉现象严重，纠纷投诉多。但当业主投诉时，由于现有法律、法规不健全，操作性不强，业主维权困难重重。“建管不分”的管理模式成为桎梏行业发展的瓶颈问题。
前期物业招投标曾难产4年
记者获悉，事实上，早在2010年初开始，市房管局就开始起草前期物业招投标管理实施办法，并把其列入年度重点工作计划，但后因种种原因，起草工作被中途搁置中断。
去年市两会上，市政协委员姚景光提交《关于规范我市小区物业管理的建议》，建议实行前期物业招投标制度，市房管局曾回应媒体称当年准备实施前期物业招投标制度，但事实并未如愿。
今年市两会上，《关于加强小区建设和管理的议案》被列为人大一号议案，市人大代表们在议案中呼吁打破“谁开发、谁管理”模式。经历漫长的4年难产，今年6月，《意见稿》终于出炉。2014-07-04东江时报
今年内，这一现状有望得到改变。昨日，市房管局透露，计划在今年内实施前期物业招投标制度，小区面积达到5万平方米及以上的，物业公司进入必须经过招投标，不得由开发商擅自指定。
5万平方米以上新建小区占七成
7月1日，《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法（征求意见稿）》（下简称《意见稿》）收集的意见提交到了市房管局物业科科长李克立的案头。这份文件自从在市房管局网站上挂出以来，就受到物业管理行业企业和市民的广泛关注。
对于许多深受“建管不分”小区管理模式导致自身权益受侵害的业主来说，他们寄希望于此举能够改变现状。而对于物业企业的发展来说，通过公平、公正、公开的市场竞争，能促使行业优胜劣汰，提升服务质量，减少业主收房后矛盾纠纷的产生。
“我觉得这是好事，对于我们这种不是由开发商派生出来的物业企业来说，意味着有更多的机会。”惠州市盛世物业管理有限公司董事长吕明分析，一旦实行招投标，物业企业肯定要想方设法提高管理水平，提升人员素质，没有实力的公司将被淘汰。
“5万平方米及以上是根据国家和省的相关规定确定的，在市区新建小区中，达到这个面积的占总数的7成。”李克立说，根据《意见稿》，规划总建筑面积在5万（含5万）平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当公开招投标。总建筑面积不超过5万平方米的，经项目所在地物业行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
评标委员会专家由电脑随机抽取
如何确保招投标公平、公正是广大市民关注的另一个焦点。“招投标前，我们到时会依法组建评标委员会。”李克立透露，评标委员会由开发商代表和物业管理专家组成，其中专家成员不得少于成员总数的2/3。目前市房管局正在着手组建专家库，相应的规范性文件已经通过市府常务会议审议。在开标前，项目所在地的部门从其建立的专家库中用电脑系统随机抽取的方式确定，“所选出来的评标专家要求与企业无任何利益或利害关系。”
他称，在《意见稿》中，市房管局还引入了物业企业信用档案和不良行为记录、年度综合考评、退出机制、拟派出的项目负责人的信用等级、“父子”关系物业服务企业申请投标等具体规定，对申请招投标的企业也会先进行资格预审，通过方能参与招投标。
他介绍，对《意见稿》作修订完善后将再启动第二轮征求意见，然后再报相关部门进行审议，预计今年内能出炉并实施。
建管不分四宗罪
重销售轻物管
今年3月，市区某小区一、二期业主180人联名要求物业紧急整改小区内安保、卫生等系列问题时，就特别提到根源正是物业公司是开发商的子公司所导致。
物业企业由开发商派生的，他们与生俱来的血缘关系使得重营销、轻管理的情况无法得到解决。业主在维权时本该找开发商解决的问题，要经过物业公司，业主与开发商之间缺乏直接沟通，而物业公司也会自然地维护开发商的利益，协商不好便引起业主更大的不满。
易引发恶性循环
在业主合理诉求得不到满足的情况下，业主多选择拒交物业管理费。物业企业经营压力增大，又通过减少人员、降低服务质量来减少成本。如此恶性循环的纠纷在日常生活中并不少见。
“还有一种情况是，当初开发商为了卖房，承诺送物业管理费或者定了一个较低的管理费标准，这样物业企业运营压力一大，必然降低服务质量。”某小区业主曾先生透露，他所居住小区的物业企业前2年欲涨价，就是因为这个原因，但遭业主强烈反对。
让守法者“不诚信”
市人大代表黄文胜认为，在这种小区管理模式下，开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。
扯皮推诿纠纷增多
质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷等，本该是由开发商来解决，一旦开发企业与物管脱钩，遗留给接管的物业，物业将责任推给开发商。幸运的还能找到开发商，不幸的连人都找不到，这种扯皮、推诿，给业主带来的是无休止的纠结，而对小区管理来说，由此带来的是管理举步维艰，乱象丛生。
新闻背后
惠州物业公司七八成为开发商子公司
记者查阅发现，早于2003年，原建设部就发布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对选聘前期物业服务企业的条件、方式、方法等都做出了具体规定。2008年修订的《广东省物业管理条例》也单独列出一章“前期物业管理”，对相关内容作了规定。但直到现在，惠州尚未正式出台相应的规章制度。制度的空白使得在小区管理中，少有项目在前期物业选择上采取招投标方式，更多的是协议选聘的办法。
据惠州市物业管理协会统计，至今年2月，惠州物业管理公司为316家，70%~80%的物业公司皆为开发商的子公司，由此导致开发商与物业企业之间移交不规范、不统一，开发建设单位诸多遗留问题最后全部转嫁到物业企业和广大业主身上，引发开发商、物业企业、业者三者之间的矛盾交叉现象严重，纠纷投诉多。但当业主投诉时，由于现有法律、法规不健全，操作性不强，业主维权困难重重。“建管不分”的管理模式成为桎梏行业发展的瓶颈问题。
前期物业招投标曾难产4年
记者获悉，事实上，早在2010年初开始，市房管局就开始起草前期物业招投标管理实施办法，并把其列入年度重点工作计划，但后因种种原因，起草工作被中途搁置中断。
去年市两会上，市政协委员姚景光提交《关于规范我市小区物业管理的建议》，建议实行前期物业招投标制度，市房管局曾回应媒体称当年准备实施前期物业招投标制度，但事实并未如愿。
今年市两会上，《关于加强小区建设和管理的议案》被列为人大一号议案，市人大代表们在议案中呼吁打破“谁开发、谁管理”模式。经历漫长的4年难产，今年6月，《意见稿》终于出炉。2014-07-04东江时报
