律师随笔
从一则案例看租赁房屋的转让费性质
作者：110网 律师 时间：2015年05月29日
从一则案例看租赁房屋的转让费性质
一、据以研究的案例
出租人将一房屋出租给承租人，未约定租赁期限。后承租人将房屋转租给次承租人，亦未约定租赁期限，并向次承租人收取了20000元转让费，同时告知次承租人以后每月的房租500元直接交付给出租人即可。出租人在连续收取了次承租人一年房租后，以自己做生意需使用房屋为由，将租赁房屋予以收回。次承租人认为其交纳了20000元转让费，仅使用了一年房屋，显失公平，损害了其利益，遂要求承租人返还20000元转让费，承租人不同意返还，双方就此发生争议，次承租人遂诉至法院。
二、争议焦点及裁判结果
本案在审理中，对于20000元转让费的性质以及是否应予返还，存在以下几种不同的观点：
第一种观点认为：涉案20000元转让费是承租人对商业机遇的转让费用，即承租人将房屋的“商机”让渡给次承租人时取得的对价。真正价值20000元的是房屋背后隐藏的商机，是一种隐形财产。如果能好好利用的话，可能不仅仅价值20000元，甚至有可能价值200000元，甚至上百万元；如果利用不好，或许无法赚取利润甚至可能会亏本。这与买股票的投资行为类似，涨跌皆有可能，次承租人作为一名商户对此应有充足的认识，因此在这种情况下次承租人仍支付20000元转让费，是次承租人的自愿交易行为，不应予以干涉。故此20000元不应予以退还。
第二种观点认为：涉案20000元转让费对于承租人来说属于不当得利。承租人与出租人之间的租赁为不定期租赁，出租人在事先通知承租人给其留有一定的准备时间后，可以随时收回房屋。因此，从这个角度来看，承租人并未在随后的转租中损失什么，反而额外获取了20000元的转让费，在这笔转让费的背后承租人并没有支付相应的对价（承租人并未对房屋进行装修和改造）。虽然出租人随后接受次承租人支付租金的行为默认了转租行为，但出租人并未与次承租人签订书面租赁合同，因而这种不定期租赁的传递性使得出租人也可以随时向次承租人主张收回房屋。次承租人在房屋被出租人收回后，无法继续营业，除了支付一年的租金外，还额外支付了20000元转让费。整体来看，承租人在没有合法依据的情况下，取得了20000元的不当利益，造成了次承租人的损失，属于不当得利，应当将20000返还给次承租人。
第三种观点认为：涉案20000元转让费实质上属于优先承租权转让费。虽然相关法律对租赁关系中的优先承租权未予明确规定，但优先承租权在理论和实践中均被广泛承认。承租人本身对涉案房屋享有优先承租权，其将房屋转租后，其所享有的优先承租权亦相应随之转移至次承租人，同时向次承租人收取一定的转让费。但优先承租权所体现的是一种间接价值，而非直接价值，故承租人收取转让费应不违反公平原则，并应结合多种因素予以综合考量。本案中，房屋本身的租金、次承租人对租赁物实际的租赁期限是需要考虑的两个主要因素。房屋本身租金越高、次承租人对租赁房屋的使用期限越长，转让费相对来说更高一些。而本案中房屋租金为每月500元，20000元的转让费委实过高，这已经相当于40个月的租金了，同时考虑到次承租人实际使用租赁房屋的时间仅为一年，与民法的公平原则明显相悖。一般而言，转让费最高不应超过实际使用时限的租金总和，否则即难以接受。对本案来说即不应超过6000元（500元/月*12月）。因此，法院最终判决承租人将剩余的14000元返还给次承租人。
三、转让费的性质认定
首先，请求权成立的基础必须有一种具体的权利存在，基于此种权利才能提起相关请求或者创设相关的请求权，而商业机遇本身不是一种具体的权利形态，双方也未明确对此作出约定，因而无法对其进行定性或者合理量化，其本身并不具有请求权基础的法律依据和事实依据，同时也没有支撑其作为一种请求权存在的法理依据。因此，商业机遇转让费不宜在本案中予以认定。
其次，对于不当得利的认定，需要确认得利人确实没有合法根据或者没有付出相应对价而从他人处获得了利益。但就本案来看，虽然承租人与出租人之间的租赁为不定期租赁，但承租人在向次承租人出租时，出租人并未向其主张收回房屋或者表示反对，因而承租人仍然对房屋保有一种使用、收益的权益。此外，承租人对房屋也享有优先承租权，在向次承租人出租时相当于也放弃了这种权利。因此，承租人在向次承租人出租房屋时已经付出了一定的代价，故也不宜认定承租人收取的20000元属于不当得利。
第三，针对优先承租权转让费而言，结合本案可从其收取的合理性以及收取的数额方面予以阐述。
（一）收取优先承租权转让费的合理性：从整体上来看，其请求权基础是存在的。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。法律上虽未明确承租人的优先承租权，但我国《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。就本案来看，在优先承租权得到确认的情况下，承租人可以将该权利合理地让渡给次承租人，法律并不禁止次承租人通过承租人支付一定的费用以取得对房屋的使用。否则，一旦承租人不愿意次承租人租用此房屋，在同等条件下次承租人是竞争不过承租人的，只能付出更高的代价，而高出的差价的出现也完全是优先承租权权转让费价值的体现，同时也是其存在合理性的侧面印证。
（二）优先承租权转让费收取的数额：《中华人民共和国民法通则》第四条的定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。就此类案件来看，等价有偿、诚实信用原则无法适用，但自愿原则和公平原则则可予以考虑。在自愿的条件下，双方当然可以就转让费的多少进行约定，高者不限、低者为零均可，只要能证明双方完全自愿。但仅就本案来看，无法确定双方是否自愿，甚至很大程度上来看次承租人根本就不是自愿支付的，很难想象假如次承租人知道出租人有权随时收回房屋的话会自愿支付给承租人40个月的租金，这不符合常理，绝大多数人难以接受。从公平原则来看，优先承租权转让费的收取应受到次承租人实际支付的租金以及实际使用房屋的期限的制约，租金与期限在任何租赁合同中都是必不可少的条款，同样对于由租赁派生出的优先承租权转让费在适用公平原则时也是极为重要的条款。通常情况下，在不定期租赁中，这种优先承租权转让费不应超过次承租人实际月租金与实际使用月数的乘积，也就是实际所支付的总租金。
一、据以研究的案例
出租人将一房屋出租给承租人，未约定租赁期限。后承租人将房屋转租给次承租人，亦未约定租赁期限，并向次承租人收取了20000元转让费，同时告知次承租人以后每月的房租500元直接交付给出租人即可。出租人在连续收取了次承租人一年房租后，以自己做生意需使用房屋为由，将租赁房屋予以收回。次承租人认为其交纳了20000元转让费，仅使用了一年房屋，显失公平，损害了其利益，遂要求承租人返还20000元转让费，承租人不同意返还，双方就此发生争议，次承租人遂诉至法院。
二、争议焦点及裁判结果
本案在审理中，对于20000元转让费的性质以及是否应予返还，存在以下几种不同的观点：
第一种观点认为：涉案20000元转让费是承租人对商业机遇的转让费用，即承租人将房屋的“商机”让渡给次承租人时取得的对价。真正价值20000元的是房屋背后隐藏的商机，是一种隐形财产。如果能好好利用的话，可能不仅仅价值20000元，甚至有可能价值200000元，甚至上百万元；如果利用不好，或许无法赚取利润甚至可能会亏本。这与买股票的投资行为类似，涨跌皆有可能，次承租人作为一名商户对此应有充足的认识，因此在这种情况下次承租人仍支付20000元转让费，是次承租人的自愿交易行为，不应予以干涉。故此20000元不应予以退还。
第二种观点认为：涉案20000元转让费对于承租人来说属于不当得利。承租人与出租人之间的租赁为不定期租赁，出租人在事先通知承租人给其留有一定的准备时间后，可以随时收回房屋。因此，从这个角度来看，承租人并未在随后的转租中损失什么，反而额外获取了20000元的转让费，在这笔转让费的背后承租人并没有支付相应的对价（承租人并未对房屋进行装修和改造）。虽然出租人随后接受次承租人支付租金的行为默认了转租行为，但出租人并未与次承租人签订书面租赁合同，因而这种不定期租赁的传递性使得出租人也可以随时向次承租人主张收回房屋。次承租人在房屋被出租人收回后，无法继续营业，除了支付一年的租金外，还额外支付了20000元转让费。整体来看，承租人在没有合法依据的情况下，取得了20000元的不当利益，造成了次承租人的损失，属于不当得利，应当将20000返还给次承租人。
第三种观点认为：涉案20000元转让费实质上属于优先承租权转让费。虽然相关法律对租赁关系中的优先承租权未予明确规定，但优先承租权在理论和实践中均被广泛承认。承租人本身对涉案房屋享有优先承租权，其将房屋转租后，其所享有的优先承租权亦相应随之转移至次承租人，同时向次承租人收取一定的转让费。但优先承租权所体现的是一种间接价值，而非直接价值，故承租人收取转让费应不违反公平原则，并应结合多种因素予以综合考量。本案中，房屋本身的租金、次承租人对租赁物实际的租赁期限是需要考虑的两个主要因素。房屋本身租金越高、次承租人对租赁房屋的使用期限越长，转让费相对来说更高一些。而本案中房屋租金为每月500元，20000元的转让费委实过高，这已经相当于40个月的租金了，同时考虑到次承租人实际使用租赁房屋的时间仅为一年，与民法的公平原则明显相悖。一般而言，转让费最高不应超过实际使用时限的租金总和，否则即难以接受。对本案来说即不应超过6000元（500元/月*12月）。因此，法院最终判决承租人将剩余的14000元返还给次承租人。
三、转让费的性质认定
首先，请求权成立的基础必须有一种具体的权利存在，基于此种权利才能提起相关请求或者创设相关的请求权，而商业机遇本身不是一种具体的权利形态，双方也未明确对此作出约定，因而无法对其进行定性或者合理量化，其本身并不具有请求权基础的法律依据和事实依据，同时也没有支撑其作为一种请求权存在的法理依据。因此，商业机遇转让费不宜在本案中予以认定。
其次，对于不当得利的认定，需要确认得利人确实没有合法根据或者没有付出相应对价而从他人处获得了利益。但就本案来看，虽然承租人与出租人之间的租赁为不定期租赁，但承租人在向次承租人出租时，出租人并未向其主张收回房屋或者表示反对，因而承租人仍然对房屋保有一种使用、收益的权益。此外，承租人对房屋也享有优先承租权，在向次承租人出租时相当于也放弃了这种权利。因此，承租人在向次承租人出租房屋时已经付出了一定的代价，故也不宜认定承租人收取的20000元属于不当得利。
第三，针对优先承租权转让费而言，结合本案可从其收取的合理性以及收取的数额方面予以阐述。
（一）收取优先承租权转让费的合理性：从整体上来看，其请求权基础是存在的。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。法律上虽未明确承租人的优先承租权，但我国《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。就本案来看，在优先承租权得到确认的情况下，承租人可以将该权利合理地让渡给次承租人，法律并不禁止次承租人通过承租人支付一定的费用以取得对房屋的使用。否则，一旦承租人不愿意次承租人租用此房屋，在同等条件下次承租人是竞争不过承租人的，只能付出更高的代价，而高出的差价的出现也完全是优先承租权权转让费价值的体现，同时也是其存在合理性的侧面印证。
（二）优先承租权转让费收取的数额：《中华人民共和国民法通则》第四条的定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。就此类案件来看，等价有偿、诚实信用原则无法适用，但自愿原则和公平原则则可予以考虑。在自愿的条件下，双方当然可以就转让费的多少进行约定，高者不限、低者为零均可，只要能证明双方完全自愿。但仅就本案来看，无法确定双方是否自愿，甚至很大程度上来看次承租人根本就不是自愿支付的，很难想象假如次承租人知道出租人有权随时收回房屋的话会自愿支付给承租人40个月的租金，这不符合常理，绝大多数人难以接受。从公平原则来看，优先承租权转让费的收取应受到次承租人实际支付的租金以及实际使用房屋的期限的制约，租金与期限在任何租赁合同中都是必不可少的条款，同样对于由租赁派生出的优先承租权转让费在适用公平原则时也是极为重要的条款。通常情况下，在不定期租赁中，这种优先承租权转让费不应超过次承租人实际月租金与实际使用月数的乘积，也就是实际所支付的总租金。
