律师随笔
内地房地产企业赴港上市的主要条件与基本流程
作者：110网 律师 时间：2016年05月29日
（一）内地房企为什么要去香港上市
香港具有地理、文化与资金等多方面的优势。首先，香港与内地具有高度融合的文化传统。其次，香港历来是世界主要的金融中心（仅次于纽约、伦敦、东京），香港联交所全球排名第8，在香港的资金可以说是来自全球的，很多国际机构投资者将亚洲的总部设在香港，因此，从香港筹资等于是从全世界筹资。一旦成功在港上市，就意味着从此登陆了浩瀚的国际资本市场。所以，很多内地大型企业海外上市首选香港。香港联交所为了鼓励内地大型企业，特别是国有企业赴港上市，于2004年初专门修改了上市规则，放宽大型企业赴港上市在赢利与业绩连续计算方面的限制，在一定程度上为这些大型国有企业赴港上市创造了更为便利的条件。
内地房企已经有超过40家成功在香港上市，且基本可分为两类：第一类是全国型布局的房企（如：恒大、碧桂园、绿城、世茂、融创、龙湖、富力、佳兆业…），总体规模与布局已基本成熟，它们或通过境外融资平台更好地支持内地房地产业务的深耕或拓展，或将其作为拓展部分海外业务的平台和工具；第二类则是在区域发展、布局上具有自己的特色，是成长型的房企（如：旭辉、景瑞、新城、时代、龙光…），具有比较大的成长空间。
但是，市场总是波动的，并非每一个申报房企最终都能成功上市，就算成功上市了也并不一定就能获得非常理想的资金募集结果。比如：恒大地产自2008年谋求上市，但第一次却因距离预期差距太大（三天的招股时间内有两天恒生指数单日超过1000点下跌，认购者寥寥无几）而中途放弃，2008年3月19日IPO宣告失败。直到2009年11月15日，二次赴港上市才成功。
2013年，内地房企分别有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产和龙光地产7家公司赴港上市。这7家内地房企赴港上市共募得资金预计最高93.39亿港元，与最初的募资计划可谓相差甚远，这些公司的表现几乎都不理想。公开资料显示，五洲国际公开发售部分仅获得57%认购，而当代置业公开发售部分的认购仅仅12%，最终发行价只能定在下限。从融资规模来看，融资最多的毅德国际共募集资金15.81亿，其次是时代地产、五洲国际、景瑞地产分别募得资金15.5亿港元、13.3亿港元和13.16亿港元。
公开资料显示，2014年仍有不少房企在香港排队IPO，包括国瑞地产、力高地产、重庆协信、金山地产等十余家房企。
（二）内地房企香港上市条件（IPO）
香港交易所股票市场内包含两个相互独立的市场，即主板市场和创业板市场。主板市场为成立已久、有一定的业务纪录并取得盈利的公司提供集资渠道。创业板则为新兴公司提供集资渠道。主板和创业板分别有不同的上市要求，且主板的上市条件要比创业板苛刻。由于主板募集资金能力更强，所以内地房企一般选择在主板上市。但是，一个内地房企赴港主板IPO，既需要满足香港证交所主板IPO的要求，还需要内地的中国证监会审核批准。
先说香港证交所主板上市的主要条件：
1.上市公司及其业务必须被交易所认为适宜上市。
2.必须符合以下三项中其中一项测试（必须具备不少于三个财政年度的营业纪录，其间管理层需大致相同，最近一个经审计的财政年度内拥有权和控制权维持不变）：
①上市前3年盈利总和最少达5000万元；
②上市市值至少20亿元，最近一个财政年度的收益最少为5亿元，及在过去三个财政年度从其拟申请上市的营业活动所生成的净现金流入合计最少为1亿港元；
③上市市值至少为40亿元，最近一个财政年度的收益最少为5亿元，及上市时至少有1000名股东。
3.上市时的预计市值不得少于2亿元，其中由公众人士持有的证券预计市值不得低于5000万元。
4.公司已发行股本总额均须有至少25%为公众人士所持有，初次申请上市的证券于上市时最少有股东300名，以及持股量最高的三名公众股东拥有的百分比不得超过50%。
5.必须有足够的营运资金应付现时 (即上市文件日期起计至少12个月) 所需。
当然，上述条件仅是业务经营方面的，还有企业管治、股权结构、组织章程、股份制重组等方面的梳理和筹备，可谓工程浩大，尤其是股份制重组。
注：具体细则可能会根据时间变化而更新，以港交所公布条款为准。
再说内地证监会的审批条件：
由于国内企业（尤其是民营企业）向证监会申请赴港上市往往需时较长，所以申报的相关工作宜及早进行。但只要组织得好，也可以同步进行，即向证监会申报的同时，也积极开展香港方面的筹备工作。
2012年11月，证监会相关负责人透露，证监会将积极支持符合香港上市条件的内地企业赴港上市，将修订完善境外上市的相关规定，其中最显著的修改是降低内地企业赴港上市财务、规模方面要求，即所谓“456”条款(根据证监会规定，内地企业若要以H股形式赴港上市，其净资产必须不少于4亿元人民币，集资金额不能少于5000万美元，在过去一年税后利润不少于6000万元人民币)，使得更多的中小企业能够到香港上市。
（但截至发稿日，暂未查询到上述条款已经取消的官方信息。）
（三）主要中介机构
①保荐人：整个繁复上市过程的统筹者和领导者，向拟上市公司提供上市的专业财务意见，助其处理上市各项事务；同时担当拟上市公司与联交所、中国证监会、香港证监会及各专业中介机构之间的主要沟通渠道，确保拟上市公司适合上市，其重要资料已在招股文件中全面及准确地披露，及拟上市公司的所有董事明白作为上市公司董事的责任等。其功能还包括设计股票推销策略，组织承销团等。
②申报会计师：负责准备会计师报告，此报告将刊载在招股章程内。
③法律顾问：法例规定须委任一位香港律师为拟上市公司的法律顾问，并须委任另一位香港律师为保荐人及承销商提供法律意见。此外，如公司于国内有业务，亦须委任一名中国律师提供中国法律意见。假若公司于海外注册成立，须额外委任一间于司法区域开业的海外律师行。
④资产评估师：负责为公司的土地及物业权益作出评估，估值报告刊载于招股章程内。
⑤财经公关公司：协助上市的市场推广工作，增加投资者及公众对公司的兴趣。
（四）上市所需时间和费用
①时间：由拟上市公司签定保荐人起，一般至少需时六至九个月。遇到市场波动的时候，可能需时更长且中途变数较大。
②费用：中介人费用，包括保荐人、律师、会计师、评估师等，平均至少约一千万港元；包销费用，约为筹资额的2.5%至4%。换言之，筹资额愈高，费用愈高，一个内地房企从开始申报直至成功上市，最终的综合费用可能高达数千万元。
③过程：筹备阶段包括企业自查、外部咨询、专业沟通、股份制改造等方面；正式开始包括向港交所提交各阶段申报材料、向证监会提交申请材料、私募、聘请各个中介机构、通过保荐人担保、通过上市聆讯、路演、公开发售、挂牌交易等。期间很多专业词汇也比较有意思，如：聆讯、路演、绿鞋、红鞋…等等。
（恒大地产两次赴港上市路线图）
（五）为什么内地房企赴港上市前在开曼群岛注册公司？
开曼群岛（CaymanIslands）由哥伦布于1503年（明孝宗弘治十六年）发现，是英国在西加勒比群岛的一块海外属地，由大开曼、小开曼和开曼布拉克3个岛屿组成。面积259平方公里，人口不到6万。虽然面积小人口少，但开曼群岛目前是仅次于纽约、伦敦、东京、香港的第五大国际金融中心，全世界最著名的数百家知名银行均在此设立了分行。开曼还是著名的潜水胜地，旅游度假圣地。
那么，为什么很多企业会舍近求远、舍易求难跑到美洲一个岛国去注册呢？当然是有原因的。对于企业来说，去开曼注册有以下好处：
①便于开展国际业务。由于我国的经济政策制度对本国企业在跨国经营、海外上市、外汇管制、国际转账、出口配额、等方面都做了严格的规定和限制，于是在政策比较宽松、并且能享受继承英美开放经济法律体系待遇的开曼，注册成立公司就成为了比较好的选择。
②合法避税，这是更主要的原因。开曼不对其在该地注册的企业征收本国所得税、资本利得税、利润税、公司税、遗产税和汇出税等，可以大副降低企业的纳税额。岛内税种只有进口税、印花税、工商登记税、旅游者税等几个简单的税种。几十年来没有开征过个人所得税、公司所得税、资本利得税、不动产税、遗产税等直接税——所以开曼群岛被称为一个真正的税务避风港。开曼群岛在1978年曾获得一个皇家法令，法令规定永远豁免开曼群岛的缴税义务，目前这个法令继续有效。免除公司还可申请一张“20年有效的免除证书”更进一步保证其无须缴税的地位。
③保密性和隐私性强。在开曼注册只需交纳很少的费用，并且不需要提供详尽的注册资料和审计报表。外汇在开曼进出自由，各部门对投资者的金融信息更是守口如瓶。
④享受“超国民待遇”。国家为引进外资，对外资采取了更多的优惠政策是本地企业所不能享有的，所以企业在外注册，在国内发展。
那么，对于提供离岸金融业务服务的开曼有什么好处呢？有以下几点：可以为本国民众提供更多的就业机会，可以对注册公司收取费用增加国民收，可以促进本地的旅游、房地产、餐饮等待业的发展等。
香港具有地理、文化与资金等多方面的优势。首先，香港与内地具有高度融合的文化传统。其次，香港历来是世界主要的金融中心（仅次于纽约、伦敦、东京），香港联交所全球排名第8，在香港的资金可以说是来自全球的，很多国际机构投资者将亚洲的总部设在香港，因此，从香港筹资等于是从全世界筹资。一旦成功在港上市，就意味着从此登陆了浩瀚的国际资本市场。所以，很多内地大型企业海外上市首选香港。香港联交所为了鼓励内地大型企业，特别是国有企业赴港上市，于2004年初专门修改了上市规则，放宽大型企业赴港上市在赢利与业绩连续计算方面的限制，在一定程度上为这些大型国有企业赴港上市创造了更为便利的条件。
内地房企已经有超过40家成功在香港上市，且基本可分为两类：第一类是全国型布局的房企（如：恒大、碧桂园、绿城、世茂、融创、龙湖、富力、佳兆业…），总体规模与布局已基本成熟，它们或通过境外融资平台更好地支持内地房地产业务的深耕或拓展，或将其作为拓展部分海外业务的平台和工具；第二类则是在区域发展、布局上具有自己的特色，是成长型的房企（如：旭辉、景瑞、新城、时代、龙光…），具有比较大的成长空间。
但是，市场总是波动的，并非每一个申报房企最终都能成功上市，就算成功上市了也并不一定就能获得非常理想的资金募集结果。比如：恒大地产自2008年谋求上市，但第一次却因距离预期差距太大（三天的招股时间内有两天恒生指数单日超过1000点下跌，认购者寥寥无几）而中途放弃，2008年3月19日IPO宣告失败。直到2009年11月15日，二次赴港上市才成功。
2013年，内地房企分别有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产和龙光地产7家公司赴港上市。这7家内地房企赴港上市共募得资金预计最高93.39亿港元，与最初的募资计划可谓相差甚远，这些公司的表现几乎都不理想。公开资料显示，五洲国际公开发售部分仅获得57%认购，而当代置业公开发售部分的认购仅仅12%，最终发行价只能定在下限。从融资规模来看，融资最多的毅德国际共募集资金15.81亿，其次是时代地产、五洲国际、景瑞地产分别募得资金15.5亿港元、13.3亿港元和13.16亿港元。
公开资料显示，2014年仍有不少房企在香港排队IPO，包括国瑞地产、力高地产、重庆协信、金山地产等十余家房企。
（二）内地房企香港上市条件（IPO）
香港交易所股票市场内包含两个相互独立的市场，即主板市场和创业板市场。主板市场为成立已久、有一定的业务纪录并取得盈利的公司提供集资渠道。创业板则为新兴公司提供集资渠道。主板和创业板分别有不同的上市要求，且主板的上市条件要比创业板苛刻。由于主板募集资金能力更强，所以内地房企一般选择在主板上市。但是，一个内地房企赴港主板IPO，既需要满足香港证交所主板IPO的要求，还需要内地的中国证监会审核批准。
先说香港证交所主板上市的主要条件：
1.上市公司及其业务必须被交易所认为适宜上市。
2.必须符合以下三项中其中一项测试（必须具备不少于三个财政年度的营业纪录，其间管理层需大致相同，最近一个经审计的财政年度内拥有权和控制权维持不变）：
①上市前3年盈利总和最少达5000万元；
②上市市值至少20亿元，最近一个财政年度的收益最少为5亿元，及在过去三个财政年度从其拟申请上市的营业活动所生成的净现金流入合计最少为1亿港元；
③上市市值至少为40亿元，最近一个财政年度的收益最少为5亿元，及上市时至少有1000名股东。
3.上市时的预计市值不得少于2亿元，其中由公众人士持有的证券预计市值不得低于5000万元。
4.公司已发行股本总额均须有至少25%为公众人士所持有，初次申请上市的证券于上市时最少有股东300名，以及持股量最高的三名公众股东拥有的百分比不得超过50%。
5.必须有足够的营运资金应付现时 (即上市文件日期起计至少12个月) 所需。
当然，上述条件仅是业务经营方面的，还有企业管治、股权结构、组织章程、股份制重组等方面的梳理和筹备，可谓工程浩大，尤其是股份制重组。
注：具体细则可能会根据时间变化而更新，以港交所公布条款为准。
再说内地证监会的审批条件：
由于国内企业（尤其是民营企业）向证监会申请赴港上市往往需时较长，所以申报的相关工作宜及早进行。但只要组织得好，也可以同步进行，即向证监会申报的同时，也积极开展香港方面的筹备工作。
2012年11月，证监会相关负责人透露，证监会将积极支持符合香港上市条件的内地企业赴港上市，将修订完善境外上市的相关规定，其中最显著的修改是降低内地企业赴港上市财务、规模方面要求，即所谓“456”条款(根据证监会规定，内地企业若要以H股形式赴港上市，其净资产必须不少于4亿元人民币，集资金额不能少于5000万美元，在过去一年税后利润不少于6000万元人民币)，使得更多的中小企业能够到香港上市。
（但截至发稿日，暂未查询到上述条款已经取消的官方信息。）
（三）主要中介机构
①保荐人：整个繁复上市过程的统筹者和领导者，向拟上市公司提供上市的专业财务意见，助其处理上市各项事务；同时担当拟上市公司与联交所、中国证监会、香港证监会及各专业中介机构之间的主要沟通渠道，确保拟上市公司适合上市，其重要资料已在招股文件中全面及准确地披露，及拟上市公司的所有董事明白作为上市公司董事的责任等。其功能还包括设计股票推销策略，组织承销团等。
②申报会计师：负责准备会计师报告，此报告将刊载在招股章程内。
③法律顾问：法例规定须委任一位香港律师为拟上市公司的法律顾问，并须委任另一位香港律师为保荐人及承销商提供法律意见。此外，如公司于国内有业务，亦须委任一名中国律师提供中国法律意见。假若公司于海外注册成立，须额外委任一间于司法区域开业的海外律师行。
④资产评估师：负责为公司的土地及物业权益作出评估，估值报告刊载于招股章程内。
⑤财经公关公司：协助上市的市场推广工作，增加投资者及公众对公司的兴趣。
（四）上市所需时间和费用
①时间：由拟上市公司签定保荐人起，一般至少需时六至九个月。遇到市场波动的时候，可能需时更长且中途变数较大。
②费用：中介人费用，包括保荐人、律师、会计师、评估师等，平均至少约一千万港元；包销费用，约为筹资额的2.5%至4%。换言之，筹资额愈高，费用愈高，一个内地房企从开始申报直至成功上市，最终的综合费用可能高达数千万元。
③过程：筹备阶段包括企业自查、外部咨询、专业沟通、股份制改造等方面；正式开始包括向港交所提交各阶段申报材料、向证监会提交申请材料、私募、聘请各个中介机构、通过保荐人担保、通过上市聆讯、路演、公开发售、挂牌交易等。期间很多专业词汇也比较有意思，如：聆讯、路演、绿鞋、红鞋…等等。
（恒大地产两次赴港上市路线图）
（五）为什么内地房企赴港上市前在开曼群岛注册公司？
开曼群岛（CaymanIslands）由哥伦布于1503年（明孝宗弘治十六年）发现，是英国在西加勒比群岛的一块海外属地，由大开曼、小开曼和开曼布拉克3个岛屿组成。面积259平方公里，人口不到6万。虽然面积小人口少，但开曼群岛目前是仅次于纽约、伦敦、东京、香港的第五大国际金融中心，全世界最著名的数百家知名银行均在此设立了分行。开曼还是著名的潜水胜地，旅游度假圣地。
那么，为什么很多企业会舍近求远、舍易求难跑到美洲一个岛国去注册呢？当然是有原因的。对于企业来说，去开曼注册有以下好处：
①便于开展国际业务。由于我国的经济政策制度对本国企业在跨国经营、海外上市、外汇管制、国际转账、出口配额、等方面都做了严格的规定和限制，于是在政策比较宽松、并且能享受继承英美开放经济法律体系待遇的开曼，注册成立公司就成为了比较好的选择。
②合法避税，这是更主要的原因。开曼不对其在该地注册的企业征收本国所得税、资本利得税、利润税、公司税、遗产税和汇出税等，可以大副降低企业的纳税额。岛内税种只有进口税、印花税、工商登记税、旅游者税等几个简单的税种。几十年来没有开征过个人所得税、公司所得税、资本利得税、不动产税、遗产税等直接税——所以开曼群岛被称为一个真正的税务避风港。开曼群岛在1978年曾获得一个皇家法令，法令规定永远豁免开曼群岛的缴税义务，目前这个法令继续有效。免除公司还可申请一张“20年有效的免除证书”更进一步保证其无须缴税的地位。
③保密性和隐私性强。在开曼注册只需交纳很少的费用，并且不需要提供详尽的注册资料和审计报表。外汇在开曼进出自由，各部门对投资者的金融信息更是守口如瓶。
④享受“超国民待遇”。国家为引进外资，对外资采取了更多的优惠政策是本地企业所不能享有的，所以企业在外注册，在国内发展。
那么，对于提供离岸金融业务服务的开曼有什么好处呢？有以下几点：可以为本国民众提供更多的就业机会，可以对注册公司收取费用增加国民收，可以促进本地的旅游、房地产、餐饮等待业的发展等。
