来源：苏州市中级人民法院
《民生案件半月读》2014集锦


所谓“阴阳合同”，简单来说就是交易双方签订两份内容不一致的合同，对于二手房交易，阴合同是体现买卖双方真实成交价格的协议，用于双方付款结算；阳合同则是标准的房产买卖合同，其成交价格作为申报纳税时的计税依据，是一份隐瞒真实成交价格的虚假协议。


近日，苏州中院审结一起房屋买卖合同纠纷案件，卖方拒绝签订低价格的网签协议导致双方的买卖合同无法履行，法院认为卖方的行为不构成违约。



案 情 简 介



2012年1月，经A中介居间介绍，梁先生（甲方）与裴女士（乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》壹份，约定甲方向乙方购买乙方所有的房屋一套。合同第二条约定实际成交价格为66.8万元；第四条约定甲方于合同签订当日交付定金2万元，双方于2013年1月底前办理资金托管手续，过户当日甲方需将14万元的差额补给乙方，剩余1万元于物业交割当日结算清楚。合同签订当日，梁先生依约向裴女士交付定金2万元，但之后双方未能按约继续履行，梁先生起诉至法院，要求裴女士双倍返还定金。


梁先生认为合同之所以未能继续履行，是因为双方约定了50万元的网签价格，但是裴女士以种种理由拒绝办理网签，裴女士则认为双方没有约定以50万元的价格办理网签，其之所以没有配合办理网签是因为对方无故要求在网签协议上变更交易价格。


一审法院认为：对于双方之间是否达成50万元网签价格的约定，首先，根据二手房买卖的交易习惯，买卖双方网签后应进行资产托管，由买方按网签价格将购房款（全额或者贷款首付款）汇入资金托管账户，然后由房地产管理部门通过资金托管账户支付给卖方。只有在网签价格与实际成交价格不一致的情况下，才有可能存在需直接给付卖方差额的情况。


其次，综合理解双方第二条及第四条的约定，梁先生主张网签价格为50万元，与14万元差额及其他付款金额相加后，与实际购房款66.8万元可以对应，且A中介公司工作人员出庭作证。故一审法院认为双方达成了网签价格为50万元的口头合意。


但是，从保障二手房交易的安全性以及规范二手房交易流程的角度出发，网签价格应与实际购房价格一致，双方对同一套房屋约定不一致的交易价格不利于保护交易安全，且双方未在合同中明确存在14万元差额的原因，故裴女士拒绝签订价格为50万元的网签合同以维护自身利益并无不当，梁先生以裴女士违约为由要求双倍返还定金并无依据。但是因为在庭审中双方均同意合同自2014年4月9日解除，一审法院认为合同解除后双方权利义务应恢复合同签订前状态，故判决裴女士将两万元定金返还梁先生。


裴女士不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。



法 官 释 法



本案中，法院虽然结合二手房交易流程、交易习惯和合同约定，认定买卖双方达成了50万元网签价格的口头合意，但法院对“阴阳合同”持否定态度，双方达成的上述口头合意意在避税，损害国家利益，故认为裴女士拒绝按此价格签订网签协议并不构成违约。这主要是为了保障二手房交易的安全性以及规范二手房交易流程及国家税收征管。法院判决返还定金是基于双方在审理中协商一致自愿解除合同，合同解除的后果是：尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失，故合同解除后双方权利义务恢复到合同签订前的状态。



法 官 提 示



从表面上看，“阴阳合同”确实能让买方或卖方获取一些实惠，但这种行为存在极大的法律风险，非常容易产生纠纷。首先，双方在合同中做低房价少缴税的行为是法律上明令禁止的逃税违法行为，有关部门查实后将会进行行政处罚，如果逃税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。


其次，对卖房者而言，如果私下签订的阴合同约定不明确或不详细，卖方可能会被买方钻空子，只按照合同价格支付购房款。


再次，对买房者而言，如果在过户前已经按照阴合同支付了房款，而卖方却违约不卖，且主张按照在房管部门备案的阳合同中标示的价格进行赔付，买方将会遭受大额的损失。签订阴阳合同的行为不仅损害国家利益，也无法保障自身利益，发生纠纷后的处理结果未必尽如人意，一旦被查实，还将面临处罚。只有买卖双方自觉遵守规则，维护市场秩序，才能更好地保障自己的合法权益。