律师随笔
试论设立物业争议仲裁机制的必要性和可行性
作者：110网 律师 时间：2016年06月23日
来源：中国法院网 | 作者：刘芳 石菲 随着社会经济持续稳定的发展，城镇化进程不断推进，商品住宅小区的数量大幅增长；同时，住房制度改革的深入，使得原有单位的自管房模式逐渐被社会化的物业管理模式所取代。根据全国普查数据分析，2008年全国的物业管理面积为125.46亿平方米、物业服务企业的数量为58406家，2012年底物业管理面积增长至145.3亿平方米，物业服务企业数量增长至71000家。五年时间里，物业管理面积增长了16%，物业服务企业数量增长了23%。而2012年至2013年一年间，物业服务企业的数量就由7.1万家增长到10.5万家。物业面积的增长意味着小区数量和小区住户的增多，随着物业面积和物业服务企业的增加，潜在纠纷也有可能持续增多。
物业服务企业数量和物业服务面积大幅增长的同时，由于目前我国关于物业管理方面的法律还处于建立健全的过渡阶段，政府关于物业管理纠纷方面的监督管理措施尚未完全到位，物业行业自律机构的内部监督制约机制尚未完善，致使业主与物业服务企业之间因物业服务而产生的纠纷大幅增长。如何应对物业纠纷的大幅增长成为问题，参考劳动仲裁模式，笔者认为设立物业争议仲裁机制也很有必要。
一、物业纠纷现状
实践中，物业服务纠纷的类型主要包括物业服务合同的效力纠纷、物业服务合同的履行纠纷、物业服务企业或业主的侵权纠纷。据调研，物业纠纷收案量正呈现逐年上涨的趋势，审执情况不容乐观。物业服务纠纷中，业主拒交物业费的纠纷所占诉讼的比例最大，而非诉争议解决机制却鲜少用于解决该类纠纷。
以Y市某基层法院为例，该基层法院2011年～2015年物业纠纷共收案2754件，其中2011年的收案数量是148件，2012年上升至624件（其中物业公司为被告的11件），同比增长321.6%；2013年持续上升至684件（其中物业公司为被告的8件），同比增长9.6%； 2014年上升至770件（其中物业公司为被告的5件），同比增长12.5%；2015年，物业纠纷的收案数量下降至528件（其中物业公司为被告的7件）。（详见图1）
图1:2011年～2015年物业服务合同纠纷收案量趋势图
根据对该基层法院物业服务纠纷类型和特点的调研，发现物业服务纠纷诉讼类型化明显且服务质量问题为纠纷主因。以该基层法院为例，物业服务纠纷中，每年95%左右的案件均为物业服务企业向业主追索物业费，其他5%左右为物业服务企业因不履行或不完全履行合同约定或法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务，或者违规收费以及业主实施妨害物业服务与管理行为所引发的纠纷。针对物业费问题，通过抽样调研该基层法院的100件案件卷宗，发现业主不交物业费的原因中，70%为物业服务不合格，20%认为物业费过高，5%为无交费意识或不知将费用交至何处，5%为其他（见图2）。
图2：业主拒交物业费原因抽样结果图
二、物业纠纷解决方式的现状
目前，虽然针对物业纠纷的解决方式多种多样，但是均在小范围内应用，普适性不强。而从这些解决机制的具体操作上来看，往往其解决过程受制于多方面因素的制约，存在各种问题和难点，难以在全国范围内推广。（详见表1）
表1：物业纠纷解决方式的种类、实践操作及局限
三、设立专门物业争议仲裁机构的必要性
由于物业行业发展参差不齐、立案登记制有案必立、物业法律制度尚不完善、物业纠纷非诉机制认同度低等原因，物业纠纷数量呈现诉讼爆炸之趋势。此外，高诉讼成本促使业主选择以不交物业费的方式对抗不合格的物业服务，无形中又扩张了物业纠纷的诉讼规模。因此，如何让普通业主积极维权而不是消极不缴费，如何让物业企业积极改善物业服务、强化物业管理而不是偏好诉讼，如何减少物业纠纷诉讼的收案量，缓解法院案多人少的矛盾，是全社会应当共同关注的问题。笔者经调研认为，设立专门物业争议仲裁机构确有必要。
（一）有利于减少诉讼收案数量，缓解法院案多人少矛盾。
劳动争议仲裁前置制度的设立，极大的缓解了劳动争议诉讼纠纷的收案数量。根据国家统计局对劳动争议纠纷的调查结果，在2012年和2013年，仲裁前置制度的设立为全国法院的劳动争议收案量减少了20多万件案件（详见表2）。若将仲裁前置机制引入物业纠纷的解决中，将有效缓解物业纠纷诉讼爆炸对法院工作造成的压力。
表2：劳动仲裁收案量与法院收案量对比表
（二）准诉讼性的先天优势
相比人民调解、行业调解等而言，仲裁具有准诉讼性的先天优势。一是表现在执行和文书的强制力方面，目前仲裁裁决可以向法院申请执行，但是其他组织的调解文书却不具有强制执行效力；二是表现在专业性和专门性方面，这主要是与人民调解机制相比，物业作为一个行业有其独特性，需要必要的专业知识，因此由专家组成的仲裁委员会更加具有专业性和可靠性；三是表现在中立性方面，这主要是与行业调解机制相比，一般而言，行业协会等组织主要由相应的企业组成，因此物业行业调解容易让人对其中立性产生怀疑，而仲裁的机构和人员配置具有独立性，中立地位不易撼动；四是表现在快速化和低成本方面，仲裁裁决具有终局约束性,一裁终局有利于纠纷的快速解决,可以节约时间和成本。
既然劳动仲裁不收费制度实施后，劳动者开始偏好选择主动维权，企业为了避免在劳动争议纠纷中处于劣势地位，亦开始完善公司的员工管理制度，不敢再轻易损害员工权益；那么物业争议仲裁制度的实施，也将在一定程度上促使业主化消极抵抗为主动维权，依法通过仲裁来解决双方的物业合同纠纷。业主一旦有证据证明物业企业服务不合格，便可以通过仲裁的方式要求物业企业赔偿损失或降低物业费。随着物业服务纠纷的解决，占业主不交物业费主要原因的物业服务不合格问题将在业主的个案仲裁中得以解决，物业服务企业追索物业费的纠纷案件数量势必大批量较少。
（三）有利于健全社会矛盾纠纷预防化解机制
十八届四中全会决定提出：“健全社会矛盾纠纷预防化解机制，完善调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼等有机衔接、相互协调的多元化纠纷解决机制。”目前，各地都开始推行多元化纠纷解决机制，针对专利纠纷等的仲裁机构也开始纷纷成立。因此，建立专门物业争议仲裁机构，符合社会矛盾纠纷预防化解的政策导向和发展趋势，有利于引导社会公众逐渐接受以非诉方式解决矛盾纠纷。
四、设立专门物业争议仲裁机构的可行性
物业纠纷仲裁在实践中有例可循，如河北沧州物业服务纠纷仲裁办公室；仲裁在适用法律方面具有比较大的灵活性,仲裁的过程中还注重引进调解,注重纠纷解决的合理性；仲裁裁决受国家法律保护可强制执行，更加的制度化和规范化。这些都使得设立专门物业争议仲裁机构具有极大的可行性。
（一）物业纠纷仲裁有先例可循
河北省沧州市物业管理协会与仲裁委员会联合组建挂牌成立物业服务纠纷仲裁办公室，该办公室的主要工作是调解物业服务纠纷，为业主和物业服务企业搭建一个合作与谅解的平台，提升物业服务纠纷调处效率，减少处理物业服务纠纷的成本和时间，减轻企业、业主负担，化解物业服务矛盾等。如果业主委员会或开发商与物业服务企业达成仲裁协议，业主即可免费申请仲裁，不需支付任何费用。该物业纠纷调解仲裁机制的设立，旨在依法维护物业行业市场主体的合法权益、保障物业服务行业健康有序发展、调处物业物业纠纷，充分发挥了仲裁独立、公正、灵活、便利、成本低廉、一裁终局的独特优势。
（二）劳动争议仲裁有经验可借
由于劳动争议仲裁已经实施多年，关于劳动仲裁的管辖、申请、受理、时效、裁决、生效、执行以及收费等制度均在劳动争议调解仲裁法中有明确的规定。且为了突出对劳动者的保护和仲裁的经济性和时效性，劳动争议调解仲裁法规定了一定范围内的仲裁裁决对用人单位而言为终局裁决，用人单位仅有撤销权而无起诉权。物业争议仲裁在机构设置及仲裁程序方面均可以借鉴劳动争议仲裁的成熟经验，开展起来必然事半功倍。
（三）可以满足人们对强制执行性的偏好
诉讼的强制执行性是目前物业企业选择诉讼的根本原因，除了诉讼，具有强制执行性的尚有公证和仲裁两种。公证明显不适用物业纠纷的解决，而普通仲裁由于受仲裁合意及高额收费的限制，亦不适用于物业纠纷。如果能够设立像劳动争议仲裁前置制度一样的物业争议仲裁前置制度，既具有规范性和强制执行性，又具有灵活性和时效性，一定程度上能够转变人们的诉讼偏好，引导人们自愿选择物业仲裁。
（四）设立专门物业争议仲裁机构的建议
推行物业争议仲裁前置，笔者建议：（1）成立相应的仲裁机构。仲裁机构可以由物业协会、业主委员会、政府监管机构以及法院等推荐的专业人员组成。在专业人员的选择上，一定要注重专业性和中立性。相应人员必须对物业管理法律法规熟识，对物业管理的机制和现状有角详细的理解，这也可以通过培训来实现。（2）修改法律，将仲裁前置引入到物业纠纷解决机制中。具体可以参照劳动争议仲裁前置的法律规定，只有当物业纠纷经过仲裁后，不服仲裁裁决的当事人才可以到法院诉讼，从而避免物业纠纷仲裁机制形同虚设。
（作者单位：北京市延庆区人民法院）
物业服务企业数量和物业服务面积大幅增长的同时，由于目前我国关于物业管理方面的法律还处于建立健全的过渡阶段，政府关于物业管理纠纷方面的监督管理措施尚未完全到位，物业行业自律机构的内部监督制约机制尚未完善，致使业主与物业服务企业之间因物业服务而产生的纠纷大幅增长。如何应对物业纠纷的大幅增长成为问题，参考劳动仲裁模式，笔者认为设立物业争议仲裁机制也很有必要。
一、物业纠纷现状
实践中，物业服务纠纷的类型主要包括物业服务合同的效力纠纷、物业服务合同的履行纠纷、物业服务企业或业主的侵权纠纷。据调研，物业纠纷收案量正呈现逐年上涨的趋势，审执情况不容乐观。物业服务纠纷中，业主拒交物业费的纠纷所占诉讼的比例最大，而非诉争议解决机制却鲜少用于解决该类纠纷。
以Y市某基层法院为例，该基层法院2011年～2015年物业纠纷共收案2754件，其中2011年的收案数量是148件，2012年上升至624件（其中物业公司为被告的11件），同比增长321.6%；2013年持续上升至684件（其中物业公司为被告的8件），同比增长9.6%； 2014年上升至770件（其中物业公司为被告的5件），同比增长12.5%；2015年，物业纠纷的收案数量下降至528件（其中物业公司为被告的7件）。（详见图1）
图1:2011年～2015年物业服务合同纠纷收案量趋势图
根据对该基层法院物业服务纠纷类型和特点的调研，发现物业服务纠纷诉讼类型化明显且服务质量问题为纠纷主因。以该基层法院为例，物业服务纠纷中，每年95%左右的案件均为物业服务企业向业主追索物业费，其他5%左右为物业服务企业因不履行或不完全履行合同约定或法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务，或者违规收费以及业主实施妨害物业服务与管理行为所引发的纠纷。针对物业费问题，通过抽样调研该基层法院的100件案件卷宗，发现业主不交物业费的原因中，70%为物业服务不合格，20%认为物业费过高，5%为无交费意识或不知将费用交至何处，5%为其他（见图2）。
图2：业主拒交物业费原因抽样结果图
二、物业纠纷解决方式的现状
目前，虽然针对物业纠纷的解决方式多种多样，但是均在小范围内应用，普适性不强。而从这些解决机制的具体操作上来看，往往其解决过程受制于多方面因素的制约，存在各种问题和难点，难以在全国范围内推广。（详见表1）
表1：物业纠纷解决方式的种类、实践操作及局限
| 解决方式种类 | 实践操作及局限 |
| 人民调解机制 | 哈尔滨市将物业纠纷人民调解机制在全市推广，成立物业管理纠纷调解委员会并建立物业纠纷人民调解工作专家库，进行物业纠纷的调解；沈阳、北京、常州、武汉等地亦建立物业纠纷调解委员会。但是人民调解机制的运行效果取决于地方政府的认识和政策，并受到调解队伍素质、调解经费的制约。 |
| 仲裁机制 | 河北圣沧州市物业管理协会与仲裁委员会联合组建挂牌成立物业服务纠纷仲裁办公室，旨在调处物业物业纠纷，且对业主申请仲裁的免受仲裁费用，发挥了仲裁灵活、便利、一裁终局的优势。对于仲裁机制而言，除非成立专门的物业仲裁机构，如果仅将物业纠纷纳入到现行的仲裁体制中，那么物业纠纷的解决将受到仲裁契约、仲裁费用等因素的制约，无法成为物业纠纷的主渠道。 |
| 行政调解机制 | 成都市青羊区房管局成立物业纠纷行政调解工作组，专门调解物业纠纷；北京市延庆县各街道成立物业纠纷行政调解委员会调解物业纠纷。行政调解可以实现以监管带调解，以调解促监管。但由于其行政色彩浓，如何保证中立性有待进一步探索，另外行政调解的程序、效力等不甚明确。 |
| 行业调解机制 | 南宁物业管理行业协会成立会员服务中心，为会员单位调解物业纠纷；上海物业管理协会实行独立专门委员会模式强化行业调解的中立性。行业协会作为自律性机构，强化行业调解有利于促进本行业的健康有序发展，但是目前行业协会在各地的发展参差不齐，导致行业调解机制未能实现普适运行。 |
| 司法性非诉调解机制 | 北京市西城区法院与北京市物业协会成立诉讼与非诉讼对接机制，调解物业纠纷；北京市延庆县人民法院设置诉前调解法官，在立案审查期间内主动调解双方纠纷，将矛盾化解于诉前。该机制的运行缓解了法院的收案压力，但是在很长一个时间内无法实现全国普适，无法作为解决物业纠纷的主要机制。 |
| 民事诉讼 | 诉讼具有权威性、终局性和强制执行性，物业服务企业偏好选择诉讼方式实现物业费的追索，欠物业费的业主数量越多，物业服务企业诉讼的边际成本就越低；但是对业主而言，针对物业服务质量起诉物业服务企业的机会成本要高于以不缴纳物业费方式消极应对物业企业的成本。导致各地物业服务企业追索物业费诉讼案件逐年增多。 |
三、设立专门物业争议仲裁机构的必要性
由于物业行业发展参差不齐、立案登记制有案必立、物业法律制度尚不完善、物业纠纷非诉机制认同度低等原因，物业纠纷数量呈现诉讼爆炸之趋势。此外，高诉讼成本促使业主选择以不交物业费的方式对抗不合格的物业服务，无形中又扩张了物业纠纷的诉讼规模。因此，如何让普通业主积极维权而不是消极不缴费，如何让物业企业积极改善物业服务、强化物业管理而不是偏好诉讼，如何减少物业纠纷诉讼的收案量，缓解法院案多人少的矛盾，是全社会应当共同关注的问题。笔者经调研认为，设立专门物业争议仲裁机构确有必要。
（一）有利于减少诉讼收案数量，缓解法院案多人少矛盾。
劳动争议仲裁前置制度的设立，极大的缓解了劳动争议诉讼纠纷的收案数量。根据国家统计局对劳动争议纠纷的调查结果，在2012年和2013年，仲裁前置制度的设立为全国法院的劳动争议收案量减少了20多万件案件（详见表2）。若将仲裁前置机制引入物业纠纷的解决中，将有效缓解物业纠纷诉讼爆炸对法院工作造成的压力。
表2：劳动仲裁收案量与法院收案量对比表
（二）准诉讼性的先天优势
相比人民调解、行业调解等而言，仲裁具有准诉讼性的先天优势。一是表现在执行和文书的强制力方面，目前仲裁裁决可以向法院申请执行，但是其他组织的调解文书却不具有强制执行效力；二是表现在专业性和专门性方面，这主要是与人民调解机制相比，物业作为一个行业有其独特性，需要必要的专业知识，因此由专家组成的仲裁委员会更加具有专业性和可靠性；三是表现在中立性方面，这主要是与行业调解机制相比，一般而言，行业协会等组织主要由相应的企业组成，因此物业行业调解容易让人对其中立性产生怀疑，而仲裁的机构和人员配置具有独立性，中立地位不易撼动；四是表现在快速化和低成本方面，仲裁裁决具有终局约束性,一裁终局有利于纠纷的快速解决,可以节约时间和成本。
既然劳动仲裁不收费制度实施后，劳动者开始偏好选择主动维权，企业为了避免在劳动争议纠纷中处于劣势地位，亦开始完善公司的员工管理制度，不敢再轻易损害员工权益；那么物业争议仲裁制度的实施，也将在一定程度上促使业主化消极抵抗为主动维权，依法通过仲裁来解决双方的物业合同纠纷。业主一旦有证据证明物业企业服务不合格，便可以通过仲裁的方式要求物业企业赔偿损失或降低物业费。随着物业服务纠纷的解决，占业主不交物业费主要原因的物业服务不合格问题将在业主的个案仲裁中得以解决，物业服务企业追索物业费的纠纷案件数量势必大批量较少。
（三）有利于健全社会矛盾纠纷预防化解机制
十八届四中全会决定提出：“健全社会矛盾纠纷预防化解机制，完善调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼等有机衔接、相互协调的多元化纠纷解决机制。”目前，各地都开始推行多元化纠纷解决机制，针对专利纠纷等的仲裁机构也开始纷纷成立。因此，建立专门物业争议仲裁机构，符合社会矛盾纠纷预防化解的政策导向和发展趋势，有利于引导社会公众逐渐接受以非诉方式解决矛盾纠纷。
四、设立专门物业争议仲裁机构的可行性
物业纠纷仲裁在实践中有例可循，如河北沧州物业服务纠纷仲裁办公室；仲裁在适用法律方面具有比较大的灵活性,仲裁的过程中还注重引进调解,注重纠纷解决的合理性；仲裁裁决受国家法律保护可强制执行，更加的制度化和规范化。这些都使得设立专门物业争议仲裁机构具有极大的可行性。
（一）物业纠纷仲裁有先例可循
河北省沧州市物业管理协会与仲裁委员会联合组建挂牌成立物业服务纠纷仲裁办公室，该办公室的主要工作是调解物业服务纠纷，为业主和物业服务企业搭建一个合作与谅解的平台，提升物业服务纠纷调处效率，减少处理物业服务纠纷的成本和时间，减轻企业、业主负担，化解物业服务矛盾等。如果业主委员会或开发商与物业服务企业达成仲裁协议，业主即可免费申请仲裁，不需支付任何费用。该物业纠纷调解仲裁机制的设立，旨在依法维护物业行业市场主体的合法权益、保障物业服务行业健康有序发展、调处物业物业纠纷，充分发挥了仲裁独立、公正、灵活、便利、成本低廉、一裁终局的独特优势。
（二）劳动争议仲裁有经验可借
由于劳动争议仲裁已经实施多年，关于劳动仲裁的管辖、申请、受理、时效、裁决、生效、执行以及收费等制度均在劳动争议调解仲裁法中有明确的规定。且为了突出对劳动者的保护和仲裁的经济性和时效性，劳动争议调解仲裁法规定了一定范围内的仲裁裁决对用人单位而言为终局裁决，用人单位仅有撤销权而无起诉权。物业争议仲裁在机构设置及仲裁程序方面均可以借鉴劳动争议仲裁的成熟经验，开展起来必然事半功倍。
（三）可以满足人们对强制执行性的偏好
诉讼的强制执行性是目前物业企业选择诉讼的根本原因，除了诉讼，具有强制执行性的尚有公证和仲裁两种。公证明显不适用物业纠纷的解决，而普通仲裁由于受仲裁合意及高额收费的限制，亦不适用于物业纠纷。如果能够设立像劳动争议仲裁前置制度一样的物业争议仲裁前置制度，既具有规范性和强制执行性，又具有灵活性和时效性，一定程度上能够转变人们的诉讼偏好，引导人们自愿选择物业仲裁。
（四）设立专门物业争议仲裁机构的建议
推行物业争议仲裁前置，笔者建议：（1）成立相应的仲裁机构。仲裁机构可以由物业协会、业主委员会、政府监管机构以及法院等推荐的专业人员组成。在专业人员的选择上，一定要注重专业性和中立性。相应人员必须对物业管理法律法规熟识，对物业管理的机制和现状有角详细的理解，这也可以通过培训来实现。（2）修改法律，将仲裁前置引入到物业纠纷解决机制中。具体可以参照劳动争议仲裁前置的法律规定，只有当物业纠纷经过仲裁后，不服仲裁裁决的当事人才可以到法院诉讼，从而避免物业纠纷仲裁机制形同虚设。
（作者单位：北京市延庆区人民法院）
