律师随笔
换房是个坎，律师支个招
作者：110网 律师 时间：2016年09月21日
这是去年业主违约大浪潮中的一滴，典型的小房换大房失败案例。分享出来，给广大业主提个醒。 决策失误
小文在宝安区有套50多平米的小房，想在福田区单位附近换套稍微大点的房子。她采取的是先卖后买的策略，看过我之前《小房换大房，先卖还是先买》那篇文章的朋友，应该清楚，在市场上涨趋势下（尤其是去年疯狂上涨的背景下），这不是一个明智的选择。正是这个选择加上稀里糊涂的约定，导致了小文眼看着30万人民币凭空蒸发，对于工薪阶层的她来说，那真是欲哭无泪。
先卖后买 2015年4月初，小文一纸契约，将自己的小房以150万的价格卖给了小白，收了5万定金。此后小文日夜无休看福田的房子。转眼到了2015年6月初，小白取得了贷款承诺函，连担保公司的担保费都付清了，就等小文办赎楼手续，一起去过户了。小文此时有点傻眼，福田的房子看好一套卖一套，看好一套卖一套，总是手慢抢不到喜欢的，再后来就是房价上涨，想买也买不起了。
选择违约 于是小文告诉小白：“未能在关内买房”，不能去过户。这把小白给气得，几次谈不下来，拍案而起，告到法院。到了法院，小文提出，小白答应说6月初付清全款的，但实际上没做到，从而导致小白眼看着好房子却不敢下定金，错失了买房好时机。小白又给气着了，说合同里根本就没约定付清全款时间，只约定了首付款到账日期，而他已经全面履行了合同约定。说话不算话的是小文。 两败俱伤
判决结果毫无悬念。法院判决小文退还定金，还要承担20%的违约金，就是30万元。 小文不服，上诉。一是认为口头约定也是约定，中介也承诺了全款到账日期；二是认为违约金过高，要求适当降低。法院释明：1. 口头约定需要有证据证明；2. 本案中小白已履行到马上去过户的阶段，小文才说不卖，20%的违约金，符合公平及诚信原则。 小白拿到了30万，也是气呼呼：房子已经涨到200万以上了，小文还是有的赚。小文有苦说不出：赚了也再买不起福田的大房子，涨价是同比的，甚至福田的房价涨得更猛呢！
经验教训?
又一个两败俱伤的案件到此告一段落。这个案例，告诉准备换房的童鞋三件事： 一、任何约定都要采取书面形式，尤其是事关付款的各个时间点（定金、首付款、资金监管），事关重大，岂可随便口头约定。
二、用脚趾头想，很少有买方会承诺全款到帐日（除非不贷款，全款付），中介承诺的全款到帐日，对买方无约束力，不可信。事实上，中介方的任何承诺，都别轻易信，不是说中介坏话啊（我身边的很多中介还是很好的），只是身在其中不得已，为了促成交易，有些中介会避重就轻，更不靠谱的可能连税费都算错，并且中介方仅提供居间服务，无权替双方承诺。换房过程中寻找值得信赖的中介也很重要。
三、对于换房一族来说，要多下点功夫，平时多关注一些看好的户型，出售小房的同时，时刻关注目标房动态，多选几套房备用。有合适的房子，迅速下定金，首付款到帐日尽量约定的长一些，给自己留足充足的时间备款。不然等你签好卖房合同才去看房，黄花菜都凉了。
小文在宝安区有套50多平米的小房，想在福田区单位附近换套稍微大点的房子。她采取的是先卖后买的策略，看过我之前《小房换大房，先卖还是先买》那篇文章的朋友，应该清楚，在市场上涨趋势下（尤其是去年疯狂上涨的背景下），这不是一个明智的选择。正是这个选择加上稀里糊涂的约定，导致了小文眼看着30万人民币凭空蒸发，对于工薪阶层的她来说，那真是欲哭无泪。
先卖后买 2015年4月初，小文一纸契约，将自己的小房以150万的价格卖给了小白，收了5万定金。此后小文日夜无休看福田的房子。转眼到了2015年6月初，小白取得了贷款承诺函，连担保公司的担保费都付清了，就等小文办赎楼手续，一起去过户了。小文此时有点傻眼，福田的房子看好一套卖一套，看好一套卖一套，总是手慢抢不到喜欢的，再后来就是房价上涨，想买也买不起了。
选择违约 于是小文告诉小白：“未能在关内买房”，不能去过户。这把小白给气得，几次谈不下来，拍案而起，告到法院。到了法院，小文提出，小白答应说6月初付清全款的，但实际上没做到，从而导致小白眼看着好房子却不敢下定金，错失了买房好时机。小白又给气着了，说合同里根本就没约定付清全款时间，只约定了首付款到账日期，而他已经全面履行了合同约定。说话不算话的是小文。 两败俱伤
判决结果毫无悬念。法院判决小文退还定金，还要承担20%的违约金，就是30万元。 小文不服，上诉。一是认为口头约定也是约定，中介也承诺了全款到账日期；二是认为违约金过高，要求适当降低。法院释明：1. 口头约定需要有证据证明；2. 本案中小白已履行到马上去过户的阶段，小文才说不卖，20%的违约金，符合公平及诚信原则。 小白拿到了30万，也是气呼呼：房子已经涨到200万以上了，小文还是有的赚。小文有苦说不出：赚了也再买不起福田的大房子，涨价是同比的，甚至福田的房价涨得更猛呢！
经验教训?
又一个两败俱伤的案件到此告一段落。这个案例，告诉准备换房的童鞋三件事： 一、任何约定都要采取书面形式，尤其是事关付款的各个时间点（定金、首付款、资金监管），事关重大，岂可随便口头约定。
二、用脚趾头想，很少有买方会承诺全款到帐日（除非不贷款，全款付），中介承诺的全款到帐日，对买方无约束力，不可信。事实上，中介方的任何承诺，都别轻易信，不是说中介坏话啊（我身边的很多中介还是很好的），只是身在其中不得已，为了促成交易，有些中介会避重就轻，更不靠谱的可能连税费都算错，并且中介方仅提供居间服务，无权替双方承诺。换房过程中寻找值得信赖的中介也很重要。
三、对于换房一族来说，要多下点功夫，平时多关注一些看好的户型，出售小房的同时，时刻关注目标房动态，多选几套房备用。有合适的房子，迅速下定金，首付款到帐日尽量约定的长一些，给自己留足充足的时间备款。不然等你签好卖房合同才去看房，黄花菜都凉了。
