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杨**与辽宁**房地产发展有限公司合同纠纷一审民事判决书
作者：110网 律师 时间：2016年01月07日
杨**与辽宁**房地产发展有限公司合同纠纷一审民事判决书
沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第85号
原告：杨**，女，汉族。
委托代理人：张雨，系辽宁欣合律师事务所律师。
被告：辽宁**房地产发展有限公司。
法定代表人栗**，系董事长。
委托代理人：王*，女，汉族。
原告杨**与被告辽宁**房地产发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王萍独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告杨**的委托代理人张雨、被告辽宁**房地产发展有限公司委托代理人王洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月5日，原、被告就购买由被告开发的位于沈阳市和平区文体西路小桥巷丽阳盛京御府商品房签订《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063），双方约定协议有效期24个月，自协议签订盖章之日起生效并起算。原告购买了96.25平方米的户型，每套单价866，250元。2012年12月24日，原告支付了全部购房款。同时，协议约定，协议生效满24个月后，原告可无条件退房。协议到期后，原告提出退房，被告承诺在2014年12月31日前完成土地的转让并在一个月内返还购房人的购房款及违约金。但是被告没有履行承诺。原告根据协议的约定，提出退房请求并要求返还购房款及承担违约责任。关于双方的管辖约定，依据相关法律规定，我方认为本案应由跟沈阳市和平区人民法院管辖。诉讼请求：退回双方签订的《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063）所购房屋；2、判令被告返还购房款及违约金共计1，212，750元；3、被告承担诉讼费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为解除《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063）；明确第二项诉讼请求为返还购房款866，250元，违约金计算方式为依照团购协议书第七条第1项约定，即866，250元×20%×2年=346，500元（2012年12月24日至2014年12月23日）；增加一项诉讼请求为按照团购协议书第七条第2项的约定，即被告应给付原告未到期支付本金及违约金的年20%违约金，从2014年12月24日起计算至判决确定给付之日止。
被告辩称，1、原告所述签订合同的事实客观存在，由于我公司共同开发该项目的合作伙伴承诺的资金仍未到位，致使给原告的房屋至今未能建成，我公司同意与原告解除合同，退还购房款，并适当承担违约责任。2、由于原合同违约金约定过高，依据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二第二十九条之规定，请求法院适当减少违约金，我公司将按减少的违约金向原告支付。3、违约金计算时间应从2014年12月25日我公司不能按期交房之日起算，而不应从2012年12月25日起算。4、原告主张利息无事实和法律依据，请求法院依法驳回此项诉讼请求。
经审理查明，2012年12月25日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063）一份，约定乙方购买由甲方开发的位于和平区文体西路小桥巷丽阳盛京御府（纯板式住宅酒店式／公寓）。该协议有效期限为24个月，自本协议生效之日起计算。乙方购买96.25平方米的户型一套，应一次性缴纳预交房款866，250元。乙方于本协议签订的当日将房款存入甲方指定的银行账户，本协议方生效，同时甲方为乙方出具收款收据。本协议生效满24个月后，乙方可无条件退房。协议第七条违约责任还约定，“1、本协议期满后，乙方无条件退房的视为甲方违约，甲方应于乙方要求退房之日当天一次性退还乙方已缴纳预交房款，并按乙方已缴纳预交房款的年20%支付违约金，本协议终止。2、本协议期满后，由于甲方原因未到期支付乙方本金及违约金的，甲方应按乙方缴纳预交房款的年20%继续计算违约金，直到付清为止。”2012年12月24日，原告一次性给付被告房款866，250元，同时被告向原告出具了收款收据。合同期满后，原告向被告提出退房并要求被告按照协议约定返还房款及违约金。被告于2014年12月26日向原告出具还款承诺书一份，承诺在一个月内返还购房款及违约金。之后，被告未按照承诺约定的时间返还购房款本金及相应违约。
上述事实，有团购协议书、收款收据、还款承诺书以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《团购协议书》系属预约合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因协议书中约定协议生效满24个月后，原告可无条件退房，而按照协议约定，原告也已提出退房，故原、被告所签订的《团购协议书》已经解除，而该预约合同解除后，被告应依《团购协议书》约定向原告返还购房款866，250元。因此，对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告依照《团购协议书》第七条第1项约定给付2012年12月24日至2014年12月23日期间的违约金346，500元的诉讼请求，因双方约定了“本协议期满后，乙方无条件退房的视为甲方违约，甲方应于乙方要求退房之日当天一次性退还乙方已缴纳预交房款，并按乙方已缴纳预交房款的年20%支付违约金，本协议终止。”的违约金计算标准，且依照合同约定可以认定原告支付房款的2012年12月24日为协议生效的日期，协议期满的日期为2014年12月23日，故被告应按照约定支付原告违约金346500元，对原告该诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按照《团购协议书》第七条第2项约定承担因其逾期给付房款本金及相应违约金的违约责任的诉讼请求，因被告未按照协议约定在协议终止时向原告支付房屋本金及违约金，故其应该约定继续承担相应违约责任，对原告该诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨**与被告辽宁**房地产发展有限公司于2012年12月25日签订的编号为XQX-HG2012-1063的《团购协议书》；
二、本判决生效之日起十日内，被告辽宁**房地产发展有限公司返还原告杨**购房款866，250元；
三、被告辽宁**房地产发展有限公司赔偿原告杨**损失，以866，250为基数，按照年利率20%标准计算，从2012年12月24日起至2014年12月23日止，计346500元；以866，250为基数，从2014年12月24日起至本判决确定给付之日止，按照年利率20%标准计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26204元，退还原告10489元，减半收取7，857.5元，由被告辽宁**房地产发展有限公司负担，保全费5000元，由被告辽宁**房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 萍
二〇一五年三月十三日
书记员 宇文思宁
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第85号
原告：杨**，女，汉族。
委托代理人：张雨，系辽宁欣合律师事务所律师。
被告：辽宁**房地产发展有限公司。
法定代表人栗**，系董事长。
委托代理人：王*，女，汉族。
原告杨**与被告辽宁**房地产发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王萍独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告杨**的委托代理人张雨、被告辽宁**房地产发展有限公司委托代理人王洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月5日，原、被告就购买由被告开发的位于沈阳市和平区文体西路小桥巷丽阳盛京御府商品房签订《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063），双方约定协议有效期24个月，自协议签订盖章之日起生效并起算。原告购买了96.25平方米的户型，每套单价866，250元。2012年12月24日，原告支付了全部购房款。同时，协议约定，协议生效满24个月后，原告可无条件退房。协议到期后，原告提出退房，被告承诺在2014年12月31日前完成土地的转让并在一个月内返还购房人的购房款及违约金。但是被告没有履行承诺。原告根据协议的约定，提出退房请求并要求返还购房款及承担违约责任。关于双方的管辖约定，依据相关法律规定，我方认为本案应由跟沈阳市和平区人民法院管辖。诉讼请求：退回双方签订的《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063）所购房屋；2、判令被告返还购房款及违约金共计1，212，750元；3、被告承担诉讼费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为解除《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063）；明确第二项诉讼请求为返还购房款866，250元，违约金计算方式为依照团购协议书第七条第1项约定，即866，250元×20%×2年=346，500元（2012年12月24日至2014年12月23日）；增加一项诉讼请求为按照团购协议书第七条第2项的约定，即被告应给付原告未到期支付本金及违约金的年20%违约金，从2014年12月24日起计算至判决确定给付之日止。
被告辩称，1、原告所述签订合同的事实客观存在，由于我公司共同开发该项目的合作伙伴承诺的资金仍未到位，致使给原告的房屋至今未能建成，我公司同意与原告解除合同，退还购房款，并适当承担违约责任。2、由于原合同违约金约定过高，依据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二第二十九条之规定，请求法院适当减少违约金，我公司将按减少的违约金向原告支付。3、违约金计算时间应从2014年12月25日我公司不能按期交房之日起算，而不应从2012年12月25日起算。4、原告主张利息无事实和法律依据，请求法院依法驳回此项诉讼请求。
经审理查明，2012年12月25日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《团购协议书》（编号：XQX-HG2012-1063）一份，约定乙方购买由甲方开发的位于和平区文体西路小桥巷丽阳盛京御府（纯板式住宅酒店式／公寓）。该协议有效期限为24个月，自本协议生效之日起计算。乙方购买96.25平方米的户型一套，应一次性缴纳预交房款866，250元。乙方于本协议签订的当日将房款存入甲方指定的银行账户，本协议方生效，同时甲方为乙方出具收款收据。本协议生效满24个月后，乙方可无条件退房。协议第七条违约责任还约定，“1、本协议期满后，乙方无条件退房的视为甲方违约，甲方应于乙方要求退房之日当天一次性退还乙方已缴纳预交房款，并按乙方已缴纳预交房款的年20%支付违约金，本协议终止。2、本协议期满后，由于甲方原因未到期支付乙方本金及违约金的，甲方应按乙方缴纳预交房款的年20%继续计算违约金，直到付清为止。”2012年12月24日，原告一次性给付被告房款866，250元，同时被告向原告出具了收款收据。合同期满后，原告向被告提出退房并要求被告按照协议约定返还房款及违约金。被告于2014年12月26日向原告出具还款承诺书一份，承诺在一个月内返还购房款及违约金。之后，被告未按照承诺约定的时间返还购房款本金及相应违约。
上述事实，有团购协议书、收款收据、还款承诺书以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《团购协议书》系属预约合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因协议书中约定协议生效满24个月后，原告可无条件退房，而按照协议约定，原告也已提出退房，故原、被告所签订的《团购协议书》已经解除，而该预约合同解除后，被告应依《团购协议书》约定向原告返还购房款866，250元。因此，对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告依照《团购协议书》第七条第1项约定给付2012年12月24日至2014年12月23日期间的违约金346，500元的诉讼请求，因双方约定了“本协议期满后，乙方无条件退房的视为甲方违约，甲方应于乙方要求退房之日当天一次性退还乙方已缴纳预交房款，并按乙方已缴纳预交房款的年20%支付违约金，本协议终止。”的违约金计算标准，且依照合同约定可以认定原告支付房款的2012年12月24日为协议生效的日期，协议期满的日期为2014年12月23日，故被告应按照约定支付原告违约金346500元，对原告该诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按照《团购协议书》第七条第2项约定承担因其逾期给付房款本金及相应违约金的违约责任的诉讼请求，因被告未按照协议约定在协议终止时向原告支付房屋本金及违约金，故其应该约定继续承担相应违约责任，对原告该诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨**与被告辽宁**房地产发展有限公司于2012年12月25日签订的编号为XQX-HG2012-1063的《团购协议书》；
二、本判决生效之日起十日内，被告辽宁**房地产发展有限公司返还原告杨**购房款866，250元；
三、被告辽宁**房地产发展有限公司赔偿原告杨**损失，以866，250为基数，按照年利率20%标准计算，从2012年12月24日起至2014年12月23日止，计346500元；以866，250为基数，从2014年12月24日起至本判决确定给付之日止，按照年利率20%标准计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26204元，退还原告10489元，减半收取7，857.5元，由被告辽宁**房地产发展有限公司负担，保全费5000元，由被告辽宁**房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 萍
二〇一五年三月十三日
书记员 宇文思宁
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
