成功案例
代理乙方解除商品房买卖合同与按揭合同一案
作者：110网 律师 时间：2016年11月23日
【审理法院】
辽宁省沈阳市浑南区人民法院
【原告委托代理人】
北京盈科（沈阳）律师事务所 夏辉律师 姜晓峰律师
【案情简介】
2010年4月13日，乙方与甲方签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，乙方于2010年4月14日向甲方支付了首期购房款952848元，并作为借款人与青浦支行（贷款人）、甲方（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入甲方名下账户。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。甲方为本合同项下乙方的全部债务提供阶段性连带保证担保。
同年5月9日，青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，青浦支行发放贷款141万元。乙方自2010年5月20日起逐月向青浦支行归还贷款本息。
后甲方逾期交房超过60日，乙方请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。
【承办过程】
律师代理该案件过程中遇到的难点，商品房买卖合同纠纷与按揭纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理
首先，作为一审原告将青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。（当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。）
其次，按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。乙方应当返还青浦支行已发放的全部贷款，青浦支行应当返还乙方已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在乙方，乙方还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因甲方违约而致乙方损失的组成部分。且青浦支行银行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决甲方将按揭贷款及乙方应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿乙方的其他损失支付给乙方
【审判结果】
胜诉
辽宁省沈阳市浑南区人民法院
【原告委托代理人】
北京盈科（沈阳）律师事务所 夏辉律师 姜晓峰律师
【案情简介】
2010年4月13日，乙方与甲方签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，乙方于2010年4月14日向甲方支付了首期购房款952848元，并作为借款人与青浦支行（贷款人）、甲方（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入甲方名下账户。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。甲方为本合同项下乙方的全部债务提供阶段性连带保证担保。
同年5月9日，青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，青浦支行发放贷款141万元。乙方自2010年5月20日起逐月向青浦支行归还贷款本息。
后甲方逾期交房超过60日，乙方请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。
【承办过程】
律师代理该案件过程中遇到的难点，商品房买卖合同纠纷与按揭纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理
首先，作为一审原告将青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。（当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。）
其次，按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。乙方应当返还青浦支行已发放的全部贷款，青浦支行应当返还乙方已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在乙方，乙方还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因甲方违约而致乙方损失的组成部分。且青浦支行银行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决甲方将按揭贷款及乙方应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿乙方的其他损失支付给乙方
【审判结果】
胜诉
