律师随笔
《新文化报》之地产“3·15” 专家解房疑
作者：110网 律师 时间：2011年03月16日
嘉宾：长春房产律师 邱刚 嘉宾：房产资深律师吉林路朗律师事务所律师 刘春鹏
嘉宾：中国验房师管理协会吉林省代表处、全国房师傅（长春）验房连锁机构总经理 邓彬
自3月1日，本报发起“地产‘3·15’专家解疑惑”的活动，便受到了读者极大的关注，每天都有数十组来电咨询，反映各自在房屋买卖及房屋居住时所遇到的问题。本报为您联系相关专家，就大家所反映的问题进行了解答，也许其中就有您现在所面临，或者以后可能将要面临的问题，不妨看看律师在处理这些问题时有什么好的建议或处理方法。
焦点一：面积
案例：面积有误差，开发商多收的钱不退怎么办？
读者张女士：我2007年买的房子，当时房价是3028元/平方米，签的合同是89.41平方米，我也是按照这个面积交的房款。结果交房后，房屋面积是88.41平方米，开发商表示这个误差是在合理的范围内，所以不还差价，这是否合理？同时，该小区到目前为止还未办理产权，而在合同中并没有约定，我应该怎么办？
邱刚解答：首先，关于面积误差的问题，虽然该开发商交付给您的房屋面积误差为1平方米，在法律允许的范围之内，但是，这不代表开发商可以多收你1平方米的钱，你已经交付的1平方米房款开发商必须全额退还，并支付利息。
另外，关于办理产权证的事宜，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》规定，合同有约定的，按照合同约定的时间办理产权证明。合同没有约定的，如果您购买的是期房，则开发商应当自交房之日起90日内办理；如果是现房，开发商应当在签署合同后90日内办理。
焦点二：交房
案例一：房子怎样才能达到交房标准？
读者雷先生：我的房子是回迁房，房子的电梯等设施还没有到位，开发商就交房了，我认为这房子并不具备交房标准，开发商这么做是否合理？同时，我现在还没有办理入住，开发商是否应该继续给我支付安置费？
邱刚解答：交房条件通常在购房合同中有约定，如果达到合同约定，同时该房屋验收合格，并且具备“两书”，即《商品房使用说明书》和《房屋质量保证书》，那么在法律上开发商已经具备了交房条件，可以交房。但是，电梯设施不到位就入住，首先会给居民的日常生活带来不便，增添麻烦；其次电梯井的位置会存在非常大的安全隐患，容易发生事故。所以这种情况下不宜入住，可以拒收。如果没有达到交房条件，导致不能收房，可以要求开发商继续支付安置费。
案例二：开发商逾期交房怎么办？
读者郭先生：我买了一个内部团购的房子，购房合同签了，钱也交了，当时合同约定是2009年12月31日交房，结果现在还没交房，不知道这样的事情该怎么办？
刘春鹏解答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
这种情况下，业主可以要求解除买卖合同或者可以根据房屋买卖合同中关于逾期交房的违约责任的约定，起诉开发商承担违约责任。
焦点三：采光
案例：办公用房的采光问题与住宅不同吗？
读者张先生：我的房子有被挡光现象，我联系过政府相关部门，但是给的回复是我的房子是办公用房，所以不涉及挡光纠纷，我想问确实有这样的规定吗？
邓彬解答：国家对综合用地（办公楼商场等）的采光限制较少而对住宅要求较严格。具体要求每年农历大寒日日照时间不少于两小时，旧区改造的住宅日照时间不小于1小时。按楼间距要求一般楼间距是楼高的1.5~1.7倍。如果对采光有疑问可以自己实地测量，也可以委托验房公司或环保机构等相关部门代为检测。
焦点四：产权
案例一：购房合同没有了，产权办不了，应该怎么办？
读者艾先生：我家住在南关区东岭南街，房子买了10年，由于开发商没有给业主出具房屋买卖合同，现在产权一直没办下来，为此我已经找过好几次开发商。目前像我这种情况的共有100多户，如今产权下不来，户口办不了，孩子上学都受影响。
刘春鹏解答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
房屋买卖合同属于要式合同，也就是说买房必须要签订书面的房屋买卖合同，因此开发商有义务与购房者签书面合同，如果开发商拒绝履行该义务，购房者可以起诉开发商履行该义务。有了购房合同后，办理产权证、办理户口等问题就迎刃而解了。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该条司法解释的规定，业主也可以向开发商主张退房和赔偿相应损失。
案例二：产权办理不下来怎么办？
读者魏女士：我家住南湖广场，4年前购买了一套房子，当时合同约定，如果360日内产权办理不下来，开发商承诺按总房款的千分之一进行赔偿，可是至今产权证也没办下来，
刘春鹏解答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
业主可以起诉开发商违约，违约金的赔付按照房屋买卖合同约定的比例计算，业主也可以根据上诉司法解释的规定要求解除合同。
本报记者 胡楠 杨默
嘉宾：中国验房师管理协会吉林省代表处、全国房师傅（长春）验房连锁机构总经理 邓彬
自3月1日，本报发起“地产‘3·15’专家解疑惑”的活动，便受到了读者极大的关注，每天都有数十组来电咨询，反映各自在房屋买卖及房屋居住时所遇到的问题。本报为您联系相关专家，就大家所反映的问题进行了解答，也许其中就有您现在所面临，或者以后可能将要面临的问题，不妨看看律师在处理这些问题时有什么好的建议或处理方法。
焦点一：面积
案例：面积有误差，开发商多收的钱不退怎么办？
读者张女士：我2007年买的房子，当时房价是3028元/平方米，签的合同是89.41平方米，我也是按照这个面积交的房款。结果交房后，房屋面积是88.41平方米，开发商表示这个误差是在合理的范围内，所以不还差价，这是否合理？同时，该小区到目前为止还未办理产权，而在合同中并没有约定，我应该怎么办？
邱刚解答：首先，关于面积误差的问题，虽然该开发商交付给您的房屋面积误差为1平方米，在法律允许的范围之内，但是，这不代表开发商可以多收你1平方米的钱，你已经交付的1平方米房款开发商必须全额退还，并支付利息。
另外，关于办理产权证的事宜，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》规定，合同有约定的，按照合同约定的时间办理产权证明。合同没有约定的，如果您购买的是期房，则开发商应当自交房之日起90日内办理；如果是现房，开发商应当在签署合同后90日内办理。
焦点二：交房
案例一：房子怎样才能达到交房标准？
读者雷先生：我的房子是回迁房，房子的电梯等设施还没有到位，开发商就交房了，我认为这房子并不具备交房标准，开发商这么做是否合理？同时，我现在还没有办理入住，开发商是否应该继续给我支付安置费？
邱刚解答：交房条件通常在购房合同中有约定，如果达到合同约定，同时该房屋验收合格，并且具备“两书”，即《商品房使用说明书》和《房屋质量保证书》，那么在法律上开发商已经具备了交房条件，可以交房。但是，电梯设施不到位就入住，首先会给居民的日常生活带来不便，增添麻烦；其次电梯井的位置会存在非常大的安全隐患，容易发生事故。所以这种情况下不宜入住，可以拒收。如果没有达到交房条件，导致不能收房，可以要求开发商继续支付安置费。
案例二：开发商逾期交房怎么办？
读者郭先生：我买了一个内部团购的房子，购房合同签了，钱也交了，当时合同约定是2009年12月31日交房，结果现在还没交房，不知道这样的事情该怎么办？
刘春鹏解答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
这种情况下，业主可以要求解除买卖合同或者可以根据房屋买卖合同中关于逾期交房的违约责任的约定，起诉开发商承担违约责任。
焦点三：采光
案例：办公用房的采光问题与住宅不同吗？
读者张先生：我的房子有被挡光现象，我联系过政府相关部门，但是给的回复是我的房子是办公用房，所以不涉及挡光纠纷，我想问确实有这样的规定吗？
邓彬解答：国家对综合用地（办公楼商场等）的采光限制较少而对住宅要求较严格。具体要求每年农历大寒日日照时间不少于两小时，旧区改造的住宅日照时间不小于1小时。按楼间距要求一般楼间距是楼高的1.5~1.7倍。如果对采光有疑问可以自己实地测量，也可以委托验房公司或环保机构等相关部门代为检测。
焦点四：产权
案例一：购房合同没有了，产权办不了，应该怎么办？
读者艾先生：我家住在南关区东岭南街，房子买了10年，由于开发商没有给业主出具房屋买卖合同，现在产权一直没办下来，为此我已经找过好几次开发商。目前像我这种情况的共有100多户，如今产权下不来，户口办不了，孩子上学都受影响。
刘春鹏解答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
房屋买卖合同属于要式合同，也就是说买房必须要签订书面的房屋买卖合同，因此开发商有义务与购房者签书面合同，如果开发商拒绝履行该义务，购房者可以起诉开发商履行该义务。有了购房合同后，办理产权证、办理户口等问题就迎刃而解了。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该条司法解释的规定，业主也可以向开发商主张退房和赔偿相应损失。
案例二：产权办理不下来怎么办？
读者魏女士：我家住南湖广场，4年前购买了一套房子，当时合同约定，如果360日内产权办理不下来，开发商承诺按总房款的千分之一进行赔偿，可是至今产权证也没办下来，
刘春鹏解答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
业主可以起诉开发商违约，违约金的赔付按照房屋买卖合同约定的比例计算，业主也可以根据上诉司法解释的规定要求解除合同。
本报记者 胡楠 杨默
