法学论文
商品房纠纷案件情况分析
作者：超级账号5 律师 时间：2014年06月19日
近年来，随着国家在房地产市场的推行严格的限购调控政策，有效地遏制了房地产市场过热的局面，拟制了对房地产恶意炒作、投资的情况，使房地产市场回归理性，使关系民生的房屋更加体现出其使用价值。
随着房地产市场的降温，房地产市场的情况也正在悄然地发生着变化。绝对强势的卖方市场地位正在逐渐动摇，买方的话语权在增多、在交易中地位趋于平等。起诉到法院的房地产纠纷即是房地产市场双方的晴雨表，准确反映了房地产市场双方地位的变化。现就我院2011年至2012年6月份受理的商品房卖买纠纷作如下分析。
一、基本情况
2011年全年我院受理商品房买卖合同纠纷案共计55件，2012年1－6月份已受理该类纠纷85件，较去年同期的47件增长了181%，较去年全年案件数增长了155%。尚有243件已接收诉讼材料，正在审查还未立案的纠纷。
经我们分析已收理的案件，发现有以下特点：
1、起诉主体均为买方，2、案件大幅增长，3、有组织的群体诉讼增多。
二、商品房纠纷案件呈现特点的原因分析
造成目前法院受理商品房纠纷案件呈现以上特点是由商品房买卖交易中独有特性形成的，对照商品房买卖纠纷呈现的特点，我们分析认为由以下因素造成。
（一）、 起诉主体均是买方。这是由于商品房交易多为期房，是预售，买方在合同签订后不论是现金交易还是按揭贷款，都已履行完合同约定属于自己的义务。即便买方采用 的是分期付款，其分期付款的期限也远远短于卖方的交房期限，买方只享有对卖方履约的期待权。而商品房买卖合同又是开发商是后履行合同义务的合同，及卖方在 交易中的强势地位。加之前几年房地产过热，买方在不履行完合同的付款义务前就不可能买到房屋。因此象商品房买卖这种后履行合同义务的违约主体只能是卖方， 故诉讼中起诉主体全是买方也是正常的情况。
（二）、商品房纠纷大幅增长。已受理的商品房纠纷全是因卖方违约引起，从违约方看与原来的商品房买卖合同纠纷违约方相同，但究其起诉的原因却发生了 根本性的变化。前些年是卖方市场，买方起诉卖方是因其违约不交房，担心卖方一房二卖。今年仍是买方起诉，还是卖方违约。但已不再是卖方不交房，而是交的房 不符合合同的约定。造成这种变化的原因，一是因为国家的限购已使得商品房市场由卖方市场正在转向买方市场，由于限购制约了以投机和投资购房为目的买房的动 力，而仅靠钢性需求的购买力，难以维持虚高的房价。加之买涨不买跌的传统购买习惯，房屋不再紧俏。于是买方对卖方违约的容忍度下降，不再像过去只要求能拿 到房，卖方的非根本性违约都能容忍，因此出现只要卖方有违约，就要求卖方承担责任。而投机或投资购房的也不再急于拿到房屋，因为接收房屋已不能带来期望的 利润还要支付相关物业费用，而卖方的违约又是其另一“生财之道”。因此也看准卖方违约的赔偿责任，而起诉要求承担违约责任。另一方面的原因是由于卖方还没 有适应市场的悄然转变，忽视了买方的容忍度随市场的变化而降低的情况，还是以强势的姿态，习惯性视违约为必然。如施工中的变更，面积变化等不告知，由于卖 方的告知不到位，导致其违约成为被告。2012年1－6月我院受理商品房买卖合同纠纷中因加层加地下室未告知买方引起违约的案件20件，占商品房合同纠纷的23.5%。面积与合同约定存在差异的纠纷60件，占商品房合同纠纷案件的76.5%。
（三）、 群体有组织诉讼增多。这是由于团购房屋能带来一定的优惠，许多购房者组织起来以团购获得优惠。因此一旦卖方违约，原团购组织者很容易把团购者再次组织起 来，另一方面群体维权成本相对低，也使互不相识的人因利益而组织起来。同时也是商品房的性质引起来的，商品房开发本身以建设人口聚集居住为目的，本质就是 要求人口聚集，因此商品房购买主体多、交付集中，卖方的违约对买方来说又是相同的违约，形成一栋楼、一个区买方起诉卖方也是正常的。
（四）、 起诉办证已成为商品房买卖纠纷案件新的增长点。商品房买卖合同开发商的义务不仅是后履行的义务，而且周期比较长，从建设到交付再到办证。商品房买卖中买方 买到的不仅是房屋的使用价值，而重要的是买到所有权，而不动产所有权的体现形式是产权证，而有的卖方因开发时手续不全，导致办证困难，周期长，迟迟不能给 购房者办证故而形成纠纷。有的开发商只重视销售不重视办证，加之购买者也不重视办证，所以办证纠纷在商品房买卖合同纠纷初期不是很突出，但随着产权纠纷的 增加，买方的办证意识增强，办证纠纷必将成为商品房买卖合同纠纷的焦点。
三、应对措施
首先，卖方要树立平等意识、守约意识和互动意识。商品房市场已回归理性，卖方已不再是强势而不重视买方的感受。因此，卖方要平等对待买方，不要为了销售而做出夸大或虚假的宣传，导致不能履行承诺，应增强对合同的正确完全履行的意识。同时商品房买卖合同是个周期长的合同，发生不可预知的变化也是不可避免的，因此要增加互动、告知行为，及时告知买方合同变化的情况及原因，协商对合同的补充和变更，杜绝因不告知而产生违约。
其次，买方要正确维权，依合同、依法维护自己的合法权利。不能因商品房市场买卖双方地位的变化，而提出不合理的要求，要有正确的容忍度、要理性维权。
最后、法院要作好该类案件的风险评估，增强主动性，不能因法院的工作诱发群体性事件，形成不稳定因素。另一方面要在党委的领导下，取得政府的支持，利用多种措施和手段，促使卖方正确全面履行合同义务，主动积极与买方协商违约方面的解决方法，不能将矛盾推向社会。
摘自：临潼法院 任小娟
随着房地产市场的降温，房地产市场的情况也正在悄然地发生着变化。绝对强势的卖方市场地位正在逐渐动摇，买方的话语权在增多、在交易中地位趋于平等。起诉到法院的房地产纠纷即是房地产市场双方的晴雨表，准确反映了房地产市场双方地位的变化。现就我院2011年至2012年6月份受理的商品房卖买纠纷作如下分析。
一、基本情况
2011年全年我院受理商品房买卖合同纠纷案共计55件，2012年1－6月份已受理该类纠纷85件，较去年同期的47件增长了181%，较去年全年案件数增长了155%。尚有243件已接收诉讼材料，正在审查还未立案的纠纷。
经我们分析已收理的案件，发现有以下特点：
1、起诉主体均为买方，2、案件大幅增长，3、有组织的群体诉讼增多。
二、商品房纠纷案件呈现特点的原因分析
造成目前法院受理商品房纠纷案件呈现以上特点是由商品房买卖交易中独有特性形成的，对照商品房买卖纠纷呈现的特点，我们分析认为由以下因素造成。
（一）、 起诉主体均是买方。这是由于商品房交易多为期房，是预售，买方在合同签订后不论是现金交易还是按揭贷款，都已履行完合同约定属于自己的义务。即便买方采用 的是分期付款，其分期付款的期限也远远短于卖方的交房期限，买方只享有对卖方履约的期待权。而商品房买卖合同又是开发商是后履行合同义务的合同，及卖方在 交易中的强势地位。加之前几年房地产过热，买方在不履行完合同的付款义务前就不可能买到房屋。因此象商品房买卖这种后履行合同义务的违约主体只能是卖方， 故诉讼中起诉主体全是买方也是正常的情况。
（二）、商品房纠纷大幅增长。已受理的商品房纠纷全是因卖方违约引起，从违约方看与原来的商品房买卖合同纠纷违约方相同，但究其起诉的原因却发生了 根本性的变化。前些年是卖方市场，买方起诉卖方是因其违约不交房，担心卖方一房二卖。今年仍是买方起诉，还是卖方违约。但已不再是卖方不交房，而是交的房 不符合合同的约定。造成这种变化的原因，一是因为国家的限购已使得商品房市场由卖方市场正在转向买方市场，由于限购制约了以投机和投资购房为目的买房的动 力，而仅靠钢性需求的购买力，难以维持虚高的房价。加之买涨不买跌的传统购买习惯，房屋不再紧俏。于是买方对卖方违约的容忍度下降，不再像过去只要求能拿 到房，卖方的非根本性违约都能容忍，因此出现只要卖方有违约，就要求卖方承担责任。而投机或投资购房的也不再急于拿到房屋，因为接收房屋已不能带来期望的 利润还要支付相关物业费用，而卖方的违约又是其另一“生财之道”。因此也看准卖方违约的赔偿责任，而起诉要求承担违约责任。另一方面的原因是由于卖方还没 有适应市场的悄然转变，忽视了买方的容忍度随市场的变化而降低的情况，还是以强势的姿态，习惯性视违约为必然。如施工中的变更，面积变化等不告知，由于卖 方的告知不到位，导致其违约成为被告。2012年1－6月我院受理商品房买卖合同纠纷中因加层加地下室未告知买方引起违约的案件20件，占商品房合同纠纷的23.5%。面积与合同约定存在差异的纠纷60件，占商品房合同纠纷案件的76.5%。
（三）、 群体有组织诉讼增多。这是由于团购房屋能带来一定的优惠，许多购房者组织起来以团购获得优惠。因此一旦卖方违约，原团购组织者很容易把团购者再次组织起 来，另一方面群体维权成本相对低，也使互不相识的人因利益而组织起来。同时也是商品房的性质引起来的，商品房开发本身以建设人口聚集居住为目的，本质就是 要求人口聚集，因此商品房购买主体多、交付集中，卖方的违约对买方来说又是相同的违约，形成一栋楼、一个区买方起诉卖方也是正常的。
（四）、 起诉办证已成为商品房买卖纠纷案件新的增长点。商品房买卖合同开发商的义务不仅是后履行的义务，而且周期比较长，从建设到交付再到办证。商品房买卖中买方 买到的不仅是房屋的使用价值，而重要的是买到所有权，而不动产所有权的体现形式是产权证，而有的卖方因开发时手续不全，导致办证困难，周期长，迟迟不能给 购房者办证故而形成纠纷。有的开发商只重视销售不重视办证，加之购买者也不重视办证，所以办证纠纷在商品房买卖合同纠纷初期不是很突出，但随着产权纠纷的 增加，买方的办证意识增强，办证纠纷必将成为商品房买卖合同纠纷的焦点。
三、应对措施
首先，卖方要树立平等意识、守约意识和互动意识。商品房市场已回归理性，卖方已不再是强势而不重视买方的感受。因此，卖方要平等对待买方，不要为了销售而做出夸大或虚假的宣传，导致不能履行承诺，应增强对合同的正确完全履行的意识。同时商品房买卖合同是个周期长的合同，发生不可预知的变化也是不可避免的，因此要增加互动、告知行为，及时告知买方合同变化的情况及原因，协商对合同的补充和变更，杜绝因不告知而产生违约。
其次，买方要正确维权，依合同、依法维护自己的合法权利。不能因商品房市场买卖双方地位的变化，而提出不合理的要求，要有正确的容忍度、要理性维权。
最后、法院要作好该类案件的风险评估，增强主动性，不能因法院的工作诱发群体性事件，形成不稳定因素。另一方面要在党委的领导下，取得政府的支持，利用多种措施和手段，促使卖方正确全面履行合同义务，主动积极与买方协商违约方面的解决方法，不能将矛盾推向社会。
摘自：临潼法院 任小娟
