成功案例
子卖父房未经追认无效
作者：超级账号5 律师 时间：2014年10月24日
兰州市七里河区人民法院
民事判决书
(2012)七法民初字第30131号
原告杜某某,女,汉族,19XX年1月XX日出生,住兰州市七里河区XXX区XX栋一门XX2室。
委托代理入李淑玲,甘肃鑫正大律师事务所律师。
被告高某某,女,汉族,19XX年X月XX日出生,住兰兰州市七里河区XX105号。
委托代理人庚春雷,甘肃英之剑律师事务所律师。
被告黄某某,男,汉族,1960年3月22日出生,住兰州市七里XX104室。
原告杜某某诉被告高某某、黄某某房屋买卖合同纠纷一案
本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告杜某某委托代理人李淑玲、被告高某某及委托代理人庆春雷、被告黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜某某诉称，兰州市七里河区郑家庄57号(兰石
福利区郑家庄)5栋1门404室房屋壹套是原告与其亡夫黄
某的夫妻共同财产,该房屋产权证登记在黄某的名下。2002
年4月20日原告次子黄某某与被告高某某签订了《房屋转让合同》,被告黄某某将涉案房屋以4万元的价款转让给被告高某某。按照合同的约定，被告高某某向被告黄某某支付购房款4万元,被告黄某某向被告高某某交付房屋并提供涉案房屋的全部手续,即100%产权的住房证书等。2004年5月1日黄某去世,之后黄某的其他法定继承人不同意出售涉案房屋而拒绝放弃继承,根本无法办理房屋过户手续。被告高某某明知涉案房屋登记在黄某的名下,被告黄某某无权转让涉案房屋。二被告的买卖涉案房屋,侵犯了告及其他共有人的财产所有权,现原告依法起诉,请求1、
依法确认被告高某某与黄某某于9O02年4月20日签订的房
屋转让合同无效;2、依法判令被告高某某返还原告位于兰州市七里河区郑家庄57号(兰石福利区郑家庄)5栋1门404室房屋壹套;3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告高某某辩称,一、被答辩人的诉请已超过诉讼时效,
应当依法驳回。答辩人从2O02年4月20日购买涉案房屋,
交纳着购房至今的水、电、暖费用,且居住长达十年之久,
作为家庭主要财产的房屋,被答辩人及其家人是明知的,同
意并授权其子出售,其在十年后主张权利明显超过了法定的
诉讼时效,应当予以驳回。二、答辩人与黄某某签订的房屋
买卖合同合法有效。答辩人购买的房屋为被答辩人夫妇的财
产,被答辩人夫妇是明知的,黄某某代表家庭售房已取得原
告夫妇的同意，被答辩人全家是同意出售的。本案中,双方
在合同中约定了房屋的交付办法、产权过户的费用承担,该
约定并不违反法律的规定,黄某某的行为符合家庭代理或合
同法关于表见代理的规定,家庭其他成员无须出具同意出售
的手续。十年来,被答辩人杜某某与答辩人在同一小区居住，
从未要求反悔。三、各被答辩人如有异议,也可向黄某某主
张权利。答辩人系善意取得,亦交付了合理价款。综上,被
答辩人杜某某起诉无理,请求法庭查明事实,依法驳回被答
辩人的无理之诉。
被告黄某某辩称,我给被告高某某卖这个房子时,告诉
她不要让我家人知道。原告所诉的事实属实,买房时未经家
人同意。
经审理查明,2002年4月20日,被告黄某某与被告高
某某签订了一份《房屋转让合同》。合同约定:经甲(黄某某
)乙(高某某)双方协商同意,甲方将兰州市七里河区郑家
庄57号(兰石福利区郑家庄5栋1门404室)住房,以总
价40000元,大写肆万元整,永久性转让给乙方所有。乙方
在本合同生效后2日内一次性向甲方交清购房款,甲方向乙
方同时提供该住房的全部手续,即100%产权的住房证书等
。自本合同生效之日起,乙方享有该住房的全部产权……甲
方协助乙方在条件具备的情况下,办理住房过户手续,办理
过程中的全部费用,均由乙方承担。合同签订后,高某某按
约向黄某某给付了40000元购房款,黄某某亦依约向高某某
交付了七里河区郑家庄57号住房一套,高某某一家人居住
此房至今。
另查明,该房屋系兰州石油化工机器总厂1999年的房
房,建筑面积48.06平方米,是原告杜某某与其丈夫黄某
的夫妻共同财产,2004年11月5日黄某去世。黄某去世后,
该房屋并未做分家析产,直至诉讼时,该房屋仍在黄某名下。
以上事实由原告向法庭提供的七里河区房产交易办公
出具的该房屋的档案材料、兰州兰石集团有限公司出具的
黄某死亡证明、《房屋转让合同》、户籍簿,被告向法庭提
供的兰房(七房改)字第18799号房权证,原、被告双方的
当庭陈述以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案诉争房屋系原告杜某某与其丈夫黄某的夫妻共有财产，2002年4月20日,黄某某与高某某签订《房屋转让合同》时,该房屋(即该合同确定的交易房屋)的产权人黄某还健在,此时,黄某某并非该房屋的所有权人,当然无权处分。2004年11月5日黄某去世后,按照法定继承顺序,该房屋50%的产权归原告杜某某所有,另外5O%的产权系遗产,应由黄某的配偶杜某某及其子女依法继承,被告黄某某只享有一小部分产权。截至诉讼时,诉争房屋产权仍在黄某名下,未做分家析产,其他继承人也未明确表示放弃继承,故该房屋属于黄某的配偶杜某某及其子女的共同财产,黄某某无权整体处分该房产。黄某某与高某某签订《房屋转让合同》时,既未得到其他继承人的授权,事后也没有得到其他继承人的追认,故转让合同依法不能生效。原告杜某某的诉求,理据充分,应予以支持。被告黄某某作为原告杜某某与黄某的子女,虽系私自处分家庭共有财产,但使他人有理由相信黄某某的行为系家庭全体成员共同意思的表示,交易时高某某亦支付了对等价,由此造成高某某财产损失。对此,被告高某某可另案提起诉讼。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:
一、被告高某某与黄某某于2002年4月20日签订的《房
屋转让合同》无效。
二、被告高某某于判决生效后,30日内将位于兰州市七里河区郑家庄57号(兰石福利区郑家应) 5栋1门404室房屋腾交给原告杜某某。
案件受理费900元,被告高某某承担450元、被告黄某
承担450元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 刘克斌
审 判 员 崔 燕
人民陪审员 车宽余
二○一二年十一月二十二日
书 记 员 王 荔
民事判决书
(2012)七法民初字第30131号
原告杜某某,女,汉族,19XX年1月XX日出生,住兰州市七里河区XXX区XX栋一门XX2室。
委托代理入李淑玲,甘肃鑫正大律师事务所律师。
被告高某某,女,汉族,19XX年X月XX日出生,住兰兰州市七里河区XX105号。
委托代理人庚春雷,甘肃英之剑律师事务所律师。
被告黄某某,男,汉族,1960年3月22日出生,住兰州市七里XX104室。
原告杜某某诉被告高某某、黄某某房屋买卖合同纠纷一案
本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告杜某某委托代理人李淑玲、被告高某某及委托代理人庆春雷、被告黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜某某诉称，兰州市七里河区郑家庄57号(兰石
福利区郑家庄)5栋1门404室房屋壹套是原告与其亡夫黄
某的夫妻共同财产,该房屋产权证登记在黄某的名下。2002
年4月20日原告次子黄某某与被告高某某签订了《房屋转让合同》,被告黄某某将涉案房屋以4万元的价款转让给被告高某某。按照合同的约定，被告高某某向被告黄某某支付购房款4万元,被告黄某某向被告高某某交付房屋并提供涉案房屋的全部手续,即100%产权的住房证书等。2004年5月1日黄某去世,之后黄某的其他法定继承人不同意出售涉案房屋而拒绝放弃继承,根本无法办理房屋过户手续。被告高某某明知涉案房屋登记在黄某的名下,被告黄某某无权转让涉案房屋。二被告的买卖涉案房屋,侵犯了告及其他共有人的财产所有权,现原告依法起诉,请求1、
依法确认被告高某某与黄某某于9O02年4月20日签订的房
屋转让合同无效;2、依法判令被告高某某返还原告位于兰州市七里河区郑家庄57号(兰石福利区郑家庄)5栋1门404室房屋壹套;3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告高某某辩称,一、被答辩人的诉请已超过诉讼时效,
应当依法驳回。答辩人从2O02年4月20日购买涉案房屋,
交纳着购房至今的水、电、暖费用,且居住长达十年之久,
作为家庭主要财产的房屋,被答辩人及其家人是明知的,同
意并授权其子出售,其在十年后主张权利明显超过了法定的
诉讼时效,应当予以驳回。二、答辩人与黄某某签订的房屋
买卖合同合法有效。答辩人购买的房屋为被答辩人夫妇的财
产,被答辩人夫妇是明知的,黄某某代表家庭售房已取得原
告夫妇的同意，被答辩人全家是同意出售的。本案中,双方
在合同中约定了房屋的交付办法、产权过户的费用承担,该
约定并不违反法律的规定,黄某某的行为符合家庭代理或合
同法关于表见代理的规定,家庭其他成员无须出具同意出售
的手续。十年来,被答辩人杜某某与答辩人在同一小区居住，
从未要求反悔。三、各被答辩人如有异议,也可向黄某某主
张权利。答辩人系善意取得,亦交付了合理价款。综上,被
答辩人杜某某起诉无理,请求法庭查明事实,依法驳回被答
辩人的无理之诉。
被告黄某某辩称,我给被告高某某卖这个房子时,告诉
她不要让我家人知道。原告所诉的事实属实,买房时未经家
人同意。
经审理查明,2002年4月20日,被告黄某某与被告高
某某签订了一份《房屋转让合同》。合同约定:经甲(黄某某
)乙(高某某)双方协商同意,甲方将兰州市七里河区郑家
庄57号(兰石福利区郑家庄5栋1门404室)住房,以总
价40000元,大写肆万元整,永久性转让给乙方所有。乙方
在本合同生效后2日内一次性向甲方交清购房款,甲方向乙
方同时提供该住房的全部手续,即100%产权的住房证书等
。自本合同生效之日起,乙方享有该住房的全部产权……甲
方协助乙方在条件具备的情况下,办理住房过户手续,办理
过程中的全部费用,均由乙方承担。合同签订后,高某某按
约向黄某某给付了40000元购房款,黄某某亦依约向高某某
交付了七里河区郑家庄57号住房一套,高某某一家人居住
此房至今。
另查明,该房屋系兰州石油化工机器总厂1999年的房
房,建筑面积48.06平方米,是原告杜某某与其丈夫黄某
的夫妻共同财产,2004年11月5日黄某去世。黄某去世后,
该房屋并未做分家析产,直至诉讼时,该房屋仍在黄某名下。
以上事实由原告向法庭提供的七里河区房产交易办公
出具的该房屋的档案材料、兰州兰石集团有限公司出具的
黄某死亡证明、《房屋转让合同》、户籍簿,被告向法庭提
供的兰房(七房改)字第18799号房权证,原、被告双方的
当庭陈述以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案诉争房屋系原告杜某某与其丈夫黄某的夫妻共有财产，2002年4月20日,黄某某与高某某签订《房屋转让合同》时,该房屋(即该合同确定的交易房屋)的产权人黄某还健在,此时,黄某某并非该房屋的所有权人,当然无权处分。2004年11月5日黄某去世后,按照法定继承顺序,该房屋50%的产权归原告杜某某所有,另外5O%的产权系遗产,应由黄某的配偶杜某某及其子女依法继承,被告黄某某只享有一小部分产权。截至诉讼时,诉争房屋产权仍在黄某名下,未做分家析产,其他继承人也未明确表示放弃继承,故该房屋属于黄某的配偶杜某某及其子女的共同财产,黄某某无权整体处分该房产。黄某某与高某某签订《房屋转让合同》时,既未得到其他继承人的授权,事后也没有得到其他继承人的追认,故转让合同依法不能生效。原告杜某某的诉求,理据充分,应予以支持。被告黄某某作为原告杜某某与黄某的子女,虽系私自处分家庭共有财产,但使他人有理由相信黄某某的行为系家庭全体成员共同意思的表示,交易时高某某亦支付了对等价,由此造成高某某财产损失。对此,被告高某某可另案提起诉讼。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:
一、被告高某某与黄某某于2002年4月20日签订的《房
屋转让合同》无效。
二、被告高某某于判决生效后,30日内将位于兰州市七里河区郑家庄57号(兰石福利区郑家应) 5栋1门404室房屋腾交给原告杜某某。
案件受理费900元,被告高某某承担450元、被告黄某
承担450元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 刘克斌
审 判 员 崔 燕
人民陪审员 车宽余
二○一二年十一月二十二日
书 记 员 王 荔
