成功案例
婚前购买房改房婚后共同还贷，如何分割？
作者：超级账号5 律师 时间：2015年05月09日
婚前购买房改房婚后共同还贷，如何分割？
【案情简介】
原告黄菊珍与被告亲三养经人介绍相识，1996年6月20日登记结婚，双方均系再婚。1999年12月14日，经调解，原、被告自愿离婚。2001年1月20日，原、被告申请登记结婚，婚后未生育子女。2001年2月22日，被告（作为乙方）与桂林市二建公司（作为甲方）签订《房改住房买卖契约》，约定甲方同意将坐落在七星区63巷102栋1单元4层1号房屋一套出售给乙方；按住房政策折扣后，房屋实际价款为叁万贰仟陆佰玖拾陆元贰角陆份；付款方式一次性付款。2000年8月20日，被告申请桂林市政策性个人住房借款，拟购住房情况一栏为：地址七星路63号；建筑面积62.64平方米；总价值32 696.26元；购房首付款额17 696.26元；借款金额15 000元；借款期限5年；售房单位名称市二建公司。2000年9月22日，被告（作为丙方）与桂林市房改资金管理中心（作为甲方）、建行桂林分行（作为乙方）签订《桂林市房改资金管理中心政策性个人住房借款合同》，约定贷款金额为人民币15 000元；贷款期限自2000年12月20日起至2005年12月20日止，共五年。协议签订后，被告依据合同的约定偿还贷款本息。2006年10月29日，被告秦三养（作为乙方）与桂林市冠泰房地产开发有限责任公司（作为甲方）签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，被告在未需补差价的情况下获得坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋一套。2012年7月18日，原告以夫妻感情破裂为由，诉至广西壮族自治区桂林市七星区人民法院，要求与被告离婚；依法分割坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号的夫妻共同财产。
【裁判】
本案经桂林市七星区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、原告黄菊珍与被告秦三养自愿离婚；二、位于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋归被告秦三养所有，被告秦三养给予原告房屋补偿金6万元。
【法理评析】
本案虽然调解结案，但在审理过程中，存在以下争议焦点：一、本案房屋是否属于夫妻共同财产？二、房改房夫妻共同还贷的部分应如何分割。
就争议焦点一：一种观点主张本案讼争房屋应属于夫妻共同财产。理由是房屋买卖合同的签订时间在双方夫妻关系存续期间，根据婚姻法的规定，在婚姻关系存续期间所取得的财产，如未进行夫妻分别财产约定，应属于夫妻共同财产。另一种观点主张，本案房屋应属一方婚前购买，婚后共同还贷，既不能认定为夫妻共同财产，也不能认定为一方婚前财产。本人同意第二种观点，理由是虽然房屋买卖合同的签订时间在夫妻关系存续期间，但借款合同的贷款时间发生在婚前，说明房屋的付款时间在婚前。
就争议焦点二：房改房，一方婚前购买，婚后共同还贷，是否适用婚姻法解释三？一种观点认为，不适用婚姻法解释三，对共同还贷部分按债权、债务关系处理。理由是房改房具有较强的人身属性，是单位给予职工的一种福利，与商品房具有本质的区别。另一种观点认为，直接适用婚姻法解释三，因为解释三对房屋的性质并未进行区分，也没有规定房改房不能适用。本人认为，上述两种观点均不完全正确，应参照适用解释三。理由是：一方面，房改房与普通商品房在性质上具有显著的区别，房改房一般是单位给职工的一种住房经济补偿，其出售给职工的价格远低于市场价，其中还包含了职工的工龄。另一方面，共同还贷的本意不是借款，而是共同享有、使用房屋。同时共同还贷使另一方放弃了购买其他房屋的机会，因此不能简单的认为是借款，也应享有增值的价值。综上，应参照解释三，以市场价计算还贷部分在购房时及现在所占的比例，依法进行分割。
【案情简介】
原告黄菊珍与被告亲三养经人介绍相识，1996年6月20日登记结婚，双方均系再婚。1999年12月14日，经调解，原、被告自愿离婚。2001年1月20日，原、被告申请登记结婚，婚后未生育子女。2001年2月22日，被告（作为乙方）与桂林市二建公司（作为甲方）签订《房改住房买卖契约》，约定甲方同意将坐落在七星区63巷102栋1单元4层1号房屋一套出售给乙方；按住房政策折扣后，房屋实际价款为叁万贰仟陆佰玖拾陆元贰角陆份；付款方式一次性付款。2000年8月20日，被告申请桂林市政策性个人住房借款，拟购住房情况一栏为：地址七星路63号；建筑面积62.64平方米；总价值32 696.26元；购房首付款额17 696.26元；借款金额15 000元；借款期限5年；售房单位名称市二建公司。2000年9月22日，被告（作为丙方）与桂林市房改资金管理中心（作为甲方）、建行桂林分行（作为乙方）签订《桂林市房改资金管理中心政策性个人住房借款合同》，约定贷款金额为人民币15 000元；贷款期限自2000年12月20日起至2005年12月20日止，共五年。协议签订后，被告依据合同的约定偿还贷款本息。2006年10月29日，被告秦三养（作为乙方）与桂林市冠泰房地产开发有限责任公司（作为甲方）签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，被告在未需补差价的情况下获得坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋一套。2012年7月18日，原告以夫妻感情破裂为由，诉至广西壮族自治区桂林市七星区人民法院，要求与被告离婚；依法分割坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号的夫妻共同财产。
【裁判】
本案经桂林市七星区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、原告黄菊珍与被告秦三养自愿离婚；二、位于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋归被告秦三养所有，被告秦三养给予原告房屋补偿金6万元。
【法理评析】
本案虽然调解结案，但在审理过程中，存在以下争议焦点：一、本案房屋是否属于夫妻共同财产？二、房改房夫妻共同还贷的部分应如何分割。
就争议焦点一：一种观点主张本案讼争房屋应属于夫妻共同财产。理由是房屋买卖合同的签订时间在双方夫妻关系存续期间，根据婚姻法的规定，在婚姻关系存续期间所取得的财产，如未进行夫妻分别财产约定，应属于夫妻共同财产。另一种观点主张，本案房屋应属一方婚前购买，婚后共同还贷，既不能认定为夫妻共同财产，也不能认定为一方婚前财产。本人同意第二种观点，理由是虽然房屋买卖合同的签订时间在夫妻关系存续期间，但借款合同的贷款时间发生在婚前，说明房屋的付款时间在婚前。
就争议焦点二：房改房，一方婚前购买，婚后共同还贷，是否适用婚姻法解释三？一种观点认为，不适用婚姻法解释三，对共同还贷部分按债权、债务关系处理。理由是房改房具有较强的人身属性，是单位给予职工的一种福利，与商品房具有本质的区别。另一种观点认为，直接适用婚姻法解释三，因为解释三对房屋的性质并未进行区分，也没有规定房改房不能适用。本人认为，上述两种观点均不完全正确，应参照适用解释三。理由是：一方面，房改房与普通商品房在性质上具有显著的区别，房改房一般是单位给职工的一种住房经济补偿，其出售给职工的价格远低于市场价，其中还包含了职工的工龄。另一方面，共同还贷的本意不是借款，而是共同享有、使用房屋。同时共同还贷使另一方放弃了购买其他房屋的机会，因此不能简单的认为是借款，也应享有增值的价值。综上，应参照解释三，以市场价计算还贷部分在购房时及现在所占的比例，依法进行分割。
