成功案例
房屋买卖合同纠纷
作者：超级账号5 律师 时间：2015年05月09日
房屋买卖合同纠纷
原告张某，女，66岁，住址北京市昌平区。
被告高某，女，38岁，住址北京市昌平区。
被告孙某，男，40岁，住址北京市昌平区。
原告张某到法院起诉称：二被告系夫妻关系。2011年11月21日，原告张某与被告高某签订房屋买卖合同，张某购买被告所有的位于昌平区回龙观房屋一套。合同约定的购买价款及付款过户等事宜，并在合同第八条约定，出卖人应当在该房屋所有权转称之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。同时，在第九条约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。房屋于2012年4月9日完成过户登记，但被告方迟迟未将该房内原有户口迁出，被千的行为严重违反合同约定，给原告生活带来不必要的麻烦和额外支出，根据合同第九点第四款，被告除应当支付违约金外，还应当承担相关律师维权费用，故原告特向贵院提起诉讼，要求：1、判令二被告连带承担违约金（从2012年11月1日起至实际迁出之日止，每日按房款总额的154万的万分之三计算），截止起诉日暂定为人民币15万元；2、判决二被告连带承担本案律师费2万元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一、本案所涉及的北京市存量房屋买卖合同的标的物是房屋，户口不是标的物，买卖房屋所涉及的违约责任对户口来说应该是无效的。第二、被告的户口是否迁出对原告买房的合同目的没有任何影响，原告也完全实现了他们买房的合同目的，也按期收到了房屋，并已经实际使用，而原告也在2012年11月7日将户口迁入了该房屋，被告的户口是否迁出，对原告没有任何影响，对原告没有任何损失。第三、如果认定合同违约的情况下，请求法院减少违约金，应按户口给原告造成的实际损失来认定，而不应按照房屋买卖的违约责任来认定。
经法院审理查明：2011年11月21日，原告与被告高某签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告购买被告所有的位于北京市昌平区回龙观小区内房屋一套，成交价格为154万元。合同第八条约定：“如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口的迁出手续。”合同第九条第一款约定：“买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房款万分之三的违约金，合同继续履行；”合同第九条第四款约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”合同签订后，被告于2012年4月9日将房屋过户至原告名下。被告孙某户口、案外人孙某萌、孙某强户口一直未迁出。其中孙某与高某系夫妻关系。
另查，原告委托律师施某作为委托代理人，律师费18867.92元、税费1132.08元。经询问，原告表示原意替其所在律师事务所承担1132.08元税费。
再查，根据《北京市律师服务收费管理实施办法（试行）》的规定，按照标的额收费案件的收费标准是，10万元至100万元，按6%的比例收取律师费。同时该办法规定下列案件经律师与委托人协商一致，按照不高于规定收费标准的5倍收费，协商不成的，执行规定的收费标准：1、案件法律关系复杂，律师办间明显多于同类案件的；2、案件涉及疑难专业问题，对律师专业水平要求明显高于同类案件的；3、重大涉案件及有重大社会影响的案件。
最终法院审理认为：原告与被告高某签订《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。关于合同中户口迁出的约定虽然不是买卖合同的主要义务，但一般视为合同履行中的附随义务，正因为原告对户口迁出问题较为关心，故双方协议将此内容写入合同。故关于户口迁出的约定，双主主均应遵守。且依据常识，合同条款中关于户口迁出的约定不应仅指高某，还应包括高某的家人。故被告高某的行为构成违约，应当承担违约责任。因被告高某提出减少违约金，故违约金金额由本院酌情予以减少。对于原告要求被告赔偿律师费的请求，按照有关规定，本案诉讼标的额为15万元，故应按照标的额的6%收取代理费，即9000元。且该案不属于对于律师费中应当缴纳的税费应由被千地面担举证责任，现无法确定9000元中是否应包含税费，故对于律师代理费按照9000元标准计算。同时本案不属于可以协商代理费，按照不高于规定收费标准5倍收费的情况，故应当按照关述收费标准计算代理费。因被告高某与孙某系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，故被告高某与孙某不应承担连带责任，而应在给付行为上共同承担赔偿责任。综上，法院判决如下：
一、被告高某、孙某给付原告自二零一二年十一月一日至户口实际迁出之日止的违约金，每日按五十元计算；
二、 被告高某、孙某给付原告律师代理费九千元，于本判决生效后七日内执行。
三、 驳回原告其他诉讼请求。
原告张某，女，66岁，住址北京市昌平区。
被告高某，女，38岁，住址北京市昌平区。
被告孙某，男，40岁，住址北京市昌平区。
原告张某到法院起诉称：二被告系夫妻关系。2011年11月21日，原告张某与被告高某签订房屋买卖合同，张某购买被告所有的位于昌平区回龙观房屋一套。合同约定的购买价款及付款过户等事宜，并在合同第八条约定，出卖人应当在该房屋所有权转称之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。同时，在第九条约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。房屋于2012年4月9日完成过户登记，但被告方迟迟未将该房内原有户口迁出，被千的行为严重违反合同约定，给原告生活带来不必要的麻烦和额外支出，根据合同第九点第四款，被告除应当支付违约金外，还应当承担相关律师维权费用，故原告特向贵院提起诉讼，要求：1、判令二被告连带承担违约金（从2012年11月1日起至实际迁出之日止，每日按房款总额的154万的万分之三计算），截止起诉日暂定为人民币15万元；2、判决二被告连带承担本案律师费2万元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一、本案所涉及的北京市存量房屋买卖合同的标的物是房屋，户口不是标的物，买卖房屋所涉及的违约责任对户口来说应该是无效的。第二、被告的户口是否迁出对原告买房的合同目的没有任何影响，原告也完全实现了他们买房的合同目的，也按期收到了房屋，并已经实际使用，而原告也在2012年11月7日将户口迁入了该房屋，被告的户口是否迁出，对原告没有任何影响，对原告没有任何损失。第三、如果认定合同违约的情况下，请求法院减少违约金，应按户口给原告造成的实际损失来认定，而不应按照房屋买卖的违约责任来认定。
经法院审理查明：2011年11月21日，原告与被告高某签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告购买被告所有的位于北京市昌平区回龙观小区内房屋一套，成交价格为154万元。合同第八条约定：“如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口的迁出手续。”合同第九条第一款约定：“买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房款万分之三的违约金，合同继续履行；”合同第九条第四款约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”合同签订后，被告于2012年4月9日将房屋过户至原告名下。被告孙某户口、案外人孙某萌、孙某强户口一直未迁出。其中孙某与高某系夫妻关系。
另查，原告委托律师施某作为委托代理人，律师费18867.92元、税费1132.08元。经询问，原告表示原意替其所在律师事务所承担1132.08元税费。
再查，根据《北京市律师服务收费管理实施办法（试行）》的规定，按照标的额收费案件的收费标准是，10万元至100万元，按6%的比例收取律师费。同时该办法规定下列案件经律师与委托人协商一致，按照不高于规定收费标准的5倍收费，协商不成的，执行规定的收费标准：1、案件法律关系复杂，律师办间明显多于同类案件的；2、案件涉及疑难专业问题，对律师专业水平要求明显高于同类案件的；3、重大涉案件及有重大社会影响的案件。
最终法院审理认为：原告与被告高某签订《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。关于合同中户口迁出的约定虽然不是买卖合同的主要义务，但一般视为合同履行中的附随义务，正因为原告对户口迁出问题较为关心，故双方协议将此内容写入合同。故关于户口迁出的约定，双主主均应遵守。且依据常识，合同条款中关于户口迁出的约定不应仅指高某，还应包括高某的家人。故被告高某的行为构成违约，应当承担违约责任。因被告高某提出减少违约金，故违约金金额由本院酌情予以减少。对于原告要求被告赔偿律师费的请求，按照有关规定，本案诉讼标的额为15万元，故应按照标的额的6%收取代理费，即9000元。且该案不属于对于律师费中应当缴纳的税费应由被千地面担举证责任，现无法确定9000元中是否应包含税费，故对于律师代理费按照9000元标准计算。同时本案不属于可以协商代理费，按照不高于规定收费标准5倍收费的情况，故应当按照关述收费标准计算代理费。因被告高某与孙某系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，故被告高某与孙某不应承担连带责任，而应在给付行为上共同承担赔偿责任。综上，法院判决如下：
一、被告高某、孙某给付原告自二零一二年十一月一日至户口实际迁出之日止的违约金，每日按五十元计算；
二、 被告高某、孙某给付原告律师代理费九千元，于本判决生效后七日内执行。
三、 驳回原告其他诉讼请求。
