成功案例
该案租赁合同是否有效
作者：超级账号5 律师 时间：2015年05月12日
该案租赁合同是否有效
案情：
2000年7月1日，某村委会将其开办的企业租给张某，租期3年。2002年11月，张某以企业设备陈旧，需要更新换代为由，向村委会请求延长租期，以便进行技术改造、更换设备。村委会即召开村支部委员会及党员、群众代表会议，通报了张某的请求，随后村委会与张某签订了延长租赁期限进行技改的租赁合同。2003年5、6月份，该村部分村民以租赁合同未经招标、未经大多数村民同意为由上访至镇政府。该村委会随即诉至人民法院，要求确认该租赁合同的效力。
法院在该案的审理过程中，对该租赁合同的效力形成了两种不同的观点。
一种观点认为，该租赁合同的主体合格，即村委会与张某均具有相应的民事行为能力；该合同也是双方当事人真实意思表示；合同的内容即企业租赁的行为不违反法律、社会公共利益以及公序良俗原则；合同的形式为书面形式，也未违反法律规定，因而该租赁合同符合民事法律行为的有效条件，应当认定有效。
另一种观点也认为，判定一个合同是否有效应当依据该合同是否符合民事法律行为的有效条件。所设民事法律行为，是指民事主体为设立、变更或者终止民事法律关系而实施的行为。《民法通则》第五十五条、五十六条规定了民事法律行为的有效条件，即行为人合格，意思表示真实，内容合法，形式合法。
本案中该租赁合同从表面看，似乎符合民事法律行为的要件，行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示也真实，行为的形式与内容也符合法律规定，似乎该租赁合同完全符合法律规定。但是透过表象看本质，村委会虽能代表该村全体村民与张某签订合同，在意思表示上却与行政法规的强制性规范相抵触。《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第二十条规定：实行承包或者租赁制的企业，企业所有者应当在企业内部或者企业外部，采取公开招标方式确定经营者，不具备条件的，也可以采取招聘、推荐等方式选用经营者，企业所有者应当对投标者全面评审，择优选定。
而本案中企业的所有者即村委会在与张某签订合同的过程中，未采取招标方式，仅采取了召开党员、群众代表会议通报等方式，违反了行政法规的强制性规定。因此，村委会与张某签订合同的行为不符合民事法律行为的有效条件，所签订的租赁合同当然是无效的。
笔者同意第二种观点。
案情：
2000年7月1日，某村委会将其开办的企业租给张某，租期3年。2002年11月，张某以企业设备陈旧，需要更新换代为由，向村委会请求延长租期，以便进行技术改造、更换设备。村委会即召开村支部委员会及党员、群众代表会议，通报了张某的请求，随后村委会与张某签订了延长租赁期限进行技改的租赁合同。2003年5、6月份，该村部分村民以租赁合同未经招标、未经大多数村民同意为由上访至镇政府。该村委会随即诉至人民法院，要求确认该租赁合同的效力。
法院在该案的审理过程中，对该租赁合同的效力形成了两种不同的观点。
一种观点认为，该租赁合同的主体合格，即村委会与张某均具有相应的民事行为能力；该合同也是双方当事人真实意思表示；合同的内容即企业租赁的行为不违反法律、社会公共利益以及公序良俗原则；合同的形式为书面形式，也未违反法律规定，因而该租赁合同符合民事法律行为的有效条件，应当认定有效。
另一种观点也认为，判定一个合同是否有效应当依据该合同是否符合民事法律行为的有效条件。所设民事法律行为，是指民事主体为设立、变更或者终止民事法律关系而实施的行为。《民法通则》第五十五条、五十六条规定了民事法律行为的有效条件，即行为人合格，意思表示真实，内容合法，形式合法。
本案中该租赁合同从表面看，似乎符合民事法律行为的要件，行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示也真实，行为的形式与内容也符合法律规定，似乎该租赁合同完全符合法律规定。但是透过表象看本质，村委会虽能代表该村全体村民与张某签订合同，在意思表示上却与行政法规的强制性规范相抵触。《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第二十条规定：实行承包或者租赁制的企业，企业所有者应当在企业内部或者企业外部，采取公开招标方式确定经营者，不具备条件的，也可以采取招聘、推荐等方式选用经营者，企业所有者应当对投标者全面评审，择优选定。
而本案中企业的所有者即村委会在与张某签订合同的过程中，未采取招标方式，仅采取了召开党员、群众代表会议通报等方式，违反了行政法规的强制性规定。因此，村委会与张某签订合同的行为不符合民事法律行为的有效条件，所签订的租赁合同当然是无效的。
笔者同意第二种观点。
