成功案例
承租人逾期占有出租屋不属于违法占有
作者：超级账号5 律师 时间：2015年05月27日
承租人逾期占有出租屋不属于违法占有 基本案情：承租人秦某与甲单位的下属公司乙就单位名下的房屋签订房屋租赁合同，约定秦某租赁该房屋用于个体经营，合同期限为2011年9月1日至2014年12月31日。2013年1月1日，在租赁期内该单位又授权丙公司就该房屋签订了一年的房屋租赁合同，租期为2013年1月1日至2013年12月31日。 2014年5月丙公司一纸诉状将承租人告上法庭，声称承租人在合同到期后，逾期占有承租房屋。请求法院依法判决被告（承租人秦某）立即腾退并交付承租房屋 ，向原告（丙公司）支付自2013年12月31日至房屋实际交付之日止的房屋占有费和滞纳金。案件争议：针对本案，主要争议焦点为：1、承租人占有承租屋是否超过租期，逾期占有承租屋属不属于违法占有？2、出租人是否可以强制勒令承租人搬出承租屋，并要求支付逾期的房屋使用费？针对本案的几个焦点问题，杜冠华律师在把握案情、了解事实情况的基础上提出以下意见：一、承租人基于租赁合同基础上的占有，属合法占有。承租人秦某与甲单位的下属公司乙、丙公司就该承租屋签订了《房屋租赁合同》。并且承租人与甲单位的下属公司乙签订的房屋租赁合同至今尚未到期，也未解除。根据《物权法》第二百四十一条之规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。因此，承租人秦某对承租房屋的占有属合法占有。二、合同期内双方产生未审结的纠纷，此逾期占有承租房屋基于合同关系也不应认定为违法占有。承租人秦某与丙公司就该承租房屋签订合同，在合同期内，双方因房屋租赁合同产生纠纷，并该纠纷法院正在审理中。在此期间，承租人秦某与乙公司就该承租屋签订的合同依然有效，并未正式书面解除。因此，在承租人秦某与乙公司的签订的合同期限内，认定承租人与丙公司的租赁期届满，承租人逾期占有承租房基于该合同关系不能认定是违法占有。三、出租人的损失可以适当由承租人承担，但不宜在案件审结前强制承租人搬出。承租人秦某因房屋租赁合同纠纷在法院审结前，有权一直租住于该承租屋内，对此，丙公司的一些相应损失，可以由承租人秦某承担，根据《物权法》第二百四十三条之规定：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。因此，出租人在案件没有审结前可以要求承租人支付一定的补偿，但不可以强制勒令承租人搬出承租屋。此外，由于承租人秦某承租房屋用于个体经营，在租赁初期就对房屋进行了装修，且花费巨大。因此，丙公司应对承租人秦某在装修方面的花费，进行相应的补偿。综上所述：承租人基于合同基础上占有，在合同期内双方产生纠纷，该纠纷正在法院审理中，承租人因此占有该承租屋超过租期，逾期占有该承租屋基于合同关系不应认定为违法占有。出租人因此产生的损失可以适当由承租人承担，但不宜在法院审结前强制勒令承租人搬出该承租屋。
