律师随笔
公房拆迁奖励算
作者：张峥嵘 律师 时间：2017年06月26日
公房拆迁小课堂，奖励补贴大致量
张峥嵘律师电话：13818784511
一：公房的定义
1、什么叫做公房？是不是就是现在的公共廉租房？
这两者不同，公房又称使用权房，是计划经济和住房分配体制下的产物，现在已不再产生了。该房屋的产权属于国家或集体，公房承租人仅具有使用权。
2、公房与商品房的主要区别是什么？
最主要的区别是公房不能取得产证，因为承租人不是所有权人，只能拿到承租凭证，另外公房不用交物业管理费用以及房屋维修费用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可。
二：补偿款的计算
1、面积计算
房屋拆迁以房屋建筑面积为核心。一般来说，承租凭证上记载的是公房的居住面积，该面积乘以相应的系数就是其建筑面积。
注意：在2001年11月1日以前租房凭证中记载的、居住并计算收取租金的阁楼，高度1.2米-1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积，1.7米以上部分照常计算，其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
2、数砖头
数砖头即是房屋补偿款的计算，又因为其有三个部分组成：评估价格、价格补贴、套型面积补贴，一般也被称为“三块砖”。
评估价格
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。
注意
若是评估单价低于评估均价则以评估均价计算。
价格补贴
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。
补贴系数0.3
补贴系数随着基地的不同而略有不同，但相差不多。一般为0.3
套型面积补贴
套型面积补贴=评估均价×补贴面积。
补贴面积15㎡
套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米(具体由区人民政府确定)。
计算公式
房屋价格补偿
=80%评估价格+价格补贴+套型面积补贴
3、数人头
居住困难户保障，以经济适用房的认定居住困难户为标准即核定人均建筑面积小于15㎡且未享受过经适房政策。在拆迁时为其提供保障补贴。在拆迁补偿计算时，则按22㎡标准给予居住困难户计算保障补贴。因实际补偿总额和人数有关系，所以俗称“数人头”。
个人名下无房且符合居住困难户的标准，是不是就能享受到居住困难户保障？居住困难户保障也可以叫做托底保障，单个人符合条件还不行，关键要看本户居住困难户保障补贴，是否大于房屋的三块砖，大于的，本户才符合居住困难户保障，个人才能享受到托底补贴。请看以下公式。
计算公式
补偿总额=折算单价×居住困难户人数×22㎡
保障补贴=补偿总额—房屋价格补偿额
三：真实案例
公房租赁凭证记载居住面积9.2㎡，为旧里住宅，共有9位居住困难户，评估单价为35381元/㎡，评估均价为37122元/㎡，补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15㎡，计算居住困难货币补贴折算单价为12,500元/㎡。
一：算面积
建筑面积=9.2*1.54=14.168(以14.17计算)
二：数砖头
评估价格=0.8*37122*14.17=420814.99
价格补贴=37122*0.3*14.17=157805.62
套型面积=37122*15=556830
房屋价格补偿款
=420814.99+157805.62+556830=1135150.61
三：数人头
数人头总额=12500*9*22=2475000
四：比大小
人头钱＞砖头钱，适用人头钱
（适用补偿额较多的一方）
五：算补贴
居住困难保障补贴
=12500*9*22-1135450.61=1339549.39（若砖头钱大则无此步骤）
四：重要奖励
根据每个拆迁基地的不同，奖励种类和数额也不同，我们在研究了多个拆迁基地的奖励后，总结了几个重要奖励。
主要包括装潢补贴、拆迁奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费。
其中较为重要的拆迁奖励包括：协议签约奖励、签约率递增奖励以及全货币方式奖励。
张峥嵘律师电话：13818784511
一：公房的定义
1、什么叫做公房？是不是就是现在的公共廉租房？
这两者不同，公房又称使用权房，是计划经济和住房分配体制下的产物，现在已不再产生了。该房屋的产权属于国家或集体，公房承租人仅具有使用权。
2、公房与商品房的主要区别是什么？
最主要的区别是公房不能取得产证，因为承租人不是所有权人，只能拿到承租凭证，另外公房不用交物业管理费用以及房屋维修费用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可。
二：补偿款的计算
1、面积计算
房屋拆迁以房屋建筑面积为核心。一般来说，承租凭证上记载的是公房的居住面积，该面积乘以相应的系数就是其建筑面积。
| 房屋类型 | 换算系数 |
| 公寓 | 2.06 |
| 新里住宅 | 1.82 |
| 独立住宅 | 1.83 |
| 新工房(有电梯、成套) | 2.00 |
| 新工房(无电梯、成套) | 1.98 |
| 新工房(无电梯、不成套) | 1.94 |
| “两万户”新工房 | 1.65 |
| 旧里住宅 | 1.54 |
| 简屋 | 1.25 |
注意：在2001年11月1日以前租房凭证中记载的、居住并计算收取租金的阁楼，高度1.2米-1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积，1.7米以上部分照常计算，其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
2、数砖头
数砖头即是房屋补偿款的计算，又因为其有三个部分组成：评估价格、价格补贴、套型面积补贴，一般也被称为“三块砖”。
评估价格
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。
注意
若是评估单价低于评估均价则以评估均价计算。
价格补贴
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。
补贴系数0.3
补贴系数随着基地的不同而略有不同，但相差不多。一般为0.3
套型面积补贴
套型面积补贴=评估均价×补贴面积。
补贴面积15㎡
套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米(具体由区人民政府确定)。
计算公式
房屋价格补偿
=80%评估价格+价格补贴+套型面积补贴
3、数人头
居住困难户保障，以经济适用房的认定居住困难户为标准即核定人均建筑面积小于15㎡且未享受过经适房政策。在拆迁时为其提供保障补贴。在拆迁补偿计算时，则按22㎡标准给予居住困难户计算保障补贴。因实际补偿总额和人数有关系，所以俗称“数人头”。
个人名下无房且符合居住困难户的标准，是不是就能享受到居住困难户保障？居住困难户保障也可以叫做托底保障，单个人符合条件还不行，关键要看本户居住困难户保障补贴，是否大于房屋的三块砖，大于的，本户才符合居住困难户保障，个人才能享受到托底补贴。请看以下公式。
计算公式
补偿总额=折算单价×居住困难户人数×22㎡
保障补贴=补偿总额—房屋价格补偿额
三：真实案例
公房租赁凭证记载居住面积9.2㎡，为旧里住宅，共有9位居住困难户，评估单价为35381元/㎡，评估均价为37122元/㎡，补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15㎡，计算居住困难货币补贴折算单价为12,500元/㎡。
一：算面积
建筑面积=9.2*1.54=14.168(以14.17计算)
二：数砖头
评估价格=0.8*37122*14.17=420814.99
价格补贴=37122*0.3*14.17=157805.62
套型面积=37122*15=556830
房屋价格补偿款
=420814.99+157805.62+556830=1135150.61
三：数人头
数人头总额=12500*9*22=2475000
四：比大小
人头钱＞砖头钱，适用人头钱
（适用补偿额较多的一方）
五：算补贴
居住困难保障补贴
=12500*9*22-1135450.61=1339549.39（若砖头钱大则无此步骤）
四：重要奖励
根据每个拆迁基地的不同，奖励种类和数额也不同，我们在研究了多个拆迁基地的奖励后，总结了几个重要奖励。
主要包括装潢补贴、拆迁奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费。
其中较为重要的拆迁奖励包括：协议签约奖励、签约率递增奖励以及全货币方式奖励。
