律师随笔
国有土地动迁小知识（一）
作者：张峥嵘 律师 时间：2018年04月08日
国有土地动迁小知识（一）
有时候觉得很多读者对于动迁的基本常识不甚了解，故在此新开一个专题，说明一些基本的动迁相关的常识，希望给予大家帮助。
动迁主要适用的法律
在动迁中经常用到的法律主要有两部，一部是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，一部是《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》也就是国务院590号令，是国有土地动迁主要的法律依据，规定了动迁的主要程序与操作方向，其他各地区的实施细则都是其补充与细化。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》即政府71号令，是目前上海地区主要的动迁依据，很多《国有土地上房屋征收与补偿条例》交由地方政府自由制定的内容都进行了完善，其更具有操作性。
其他动迁相关的规范文件
除了上述两部法律之外，在具体动迁过程以及颁布征收决定、发布征收补偿方案时都会涉及的法律文件主要有以下几部：
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发〔2012〕24号）
《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发〔2012〕73号）
《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征〔2013〕9号）
《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）
征收补偿方案也不是任意写的，其必须以上述的条文为基础，相关部门虽具有一定的自主权，但是不能明显违背上述的相关规范性法律文件。
值得一提的是《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》第八条提到“本意见自发布之日起实施，有效期至2016年12月31日。"但是之后政府下达通知将其有效期延长至2019年3月31日。因此其仍然适用于如今的动迁。
公房面积核定
1、 公房面积核定以房卡上记载的建筑面积为准，若记载的是使用面积则需要进行换算。
法律依据：《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积。
房屋类型
换算系数
公寓 2.06
独立住宅（花园住宅） 1.83
新里住宅 1.82
新工房（有电梯、成套）2.00
新工房（无电梯、成套）1.98
新工房（无电梯、不成套）1.94
“两万户”新工房1.65
旧里住宅1.54
简屋1.25
2、公有住房在动迁中有一些房屋部分是不予认定面积的。
法律依据：《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）
征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
3、阁楼即使房卡上有记载也未必会被认定面积，是否认定还与它的高度、记载时间有关，高度不同其认定结果也不同。
法律依据：《贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
有时候觉得很多读者对于动迁的基本常识不甚了解，故在此新开一个专题，说明一些基本的动迁相关的常识，希望给予大家帮助。
动迁主要适用的法律
在动迁中经常用到的法律主要有两部，一部是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，一部是《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》也就是国务院590号令，是国有土地动迁主要的法律依据，规定了动迁的主要程序与操作方向，其他各地区的实施细则都是其补充与细化。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》即政府71号令，是目前上海地区主要的动迁依据，很多《国有土地上房屋征收与补偿条例》交由地方政府自由制定的内容都进行了完善，其更具有操作性。
其他动迁相关的规范文件
除了上述两部法律之外，在具体动迁过程以及颁布征收决定、发布征收补偿方案时都会涉及的法律文件主要有以下几部：
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发〔2012〕24号）
《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发〔2012〕73号）
《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征〔2013〕9号）
《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）
征收补偿方案也不是任意写的，其必须以上述的条文为基础，相关部门虽具有一定的自主权，但是不能明显违背上述的相关规范性法律文件。
值得一提的是《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》第八条提到“本意见自发布之日起实施，有效期至2016年12月31日。"但是之后政府下达通知将其有效期延长至2019年3月31日。因此其仍然适用于如今的动迁。
公房面积核定
1、 公房面积核定以房卡上记载的建筑面积为准，若记载的是使用面积则需要进行换算。
法律依据：《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积。
房屋类型
换算系数
公寓 2.06
独立住宅（花园住宅） 1.83
新里住宅 1.82
新工房（有电梯、成套）2.00
新工房（无电梯、成套）1.98
新工房（无电梯、不成套）1.94
“两万户”新工房1.65
旧里住宅1.54
简屋1.25
2、公有住房在动迁中有一些房屋部分是不予认定面积的。
法律依据：《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）
征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
3、阁楼即使房卡上有记载也未必会被认定面积，是否认定还与它的高度、记载时间有关，高度不同其认定结果也不同。
法律依据：《贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）
2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
