律师随笔
分手时,恋爱期间一方全额出资并登记在双方名下的房产如何分割?
作者:李贵英 律师 时间:2015年10月28日
为确定恋爱关系或增进双方感情,情侣之间经常会相互赠与,但多是小额或小件物品,当然也有金银首饰等较大金额物品的赠送;而感情稳定或有结婚计划的情侣,为共同生活而购置房产的,现实生活中也并不少见。当一方全款出资(包括以贷款形式)购房后,登记双方为产权人或事后产证加上另一方名字的,除非双方另有特别约定,通常认为不能排除是一方对另一方的赠与。
根据《合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”如果赠与的是动产,交付于受赠人占有即权利转移完成;而房产作为不动产,受赠人经依法登记即发生物权转移的法律后果,因此不可再主张撤销。
产权登记完成后,双方分手时如何分配该房产的权益将成为争议的焦点。原则上,如果双方关于份额有特别约定的,比如有书面协议或产权登记时明确受赠方的份额,分割时按约定执行;然而,恋爱中的情侣通常不会考虑这些,大多属于没有特别约定的情形,因此分手时往往争执不下,而不得不对簿公堂。
由于产权登记已完成,未经受赠人同意,赠与人不能再主张撤销赠与,则如何确定未出资一方的权益份额成为解决纠纷的关键。对此,各地司法实务中可能有所偏差,根据上海市高级人民法院的有关规定:首先,房屋的性质属于共有;其次,恋爱关系终止符合分割共有财产的情形,可以分割;最后,双方没有协议约定的,考虑未出资人对共有财产的贡献大小以及照顾一方生产、生活的实际需要等情形,一般在10%到30%的范围内合理确定未出资方的份额。
现实生活中,可能多是双方共同出资购房的情形,结合司法审判实务,涉及大额资产处置时,在双方没有特别约定或证据支持的情况下,对于贡献大小的认定多会考虑出资贡献,即出资方(或出资多的一方)的权益还是会重点保护的。