法学论文
小区内业主停放的车辆被损毁物业是否承担赔偿责任？
作者：屈增辉 律师 时间：2012年10月28日
原告：章某。
被告：某物业管理有限公司。
原告系上海市松江区某小区的业主，被告为该小区的物业管理公司。2007年6月30日起，原告将自己所有的一辆桑塔纳轿车停放在被告指定的车位内，并支付了2007年7月至2008年6月的停车费1,500元，被告向原告发放了停车证。2008年5月31日晚11点多，经小区保安核实停车证后，原告将车辆停放在车位，并将停车证带回家里。次日9点原告发现自己车辆被盗，车位上有许多碎玻璃，原告立即通知了物业，并报了警，现该案尚未侦破。原告认为被告向原告收取固定车位费、发放停车证、对原告车辆进行严格保管，原、被告之间形成了事实上的保管合同关系，故被告有责任保管好车辆，现被告未尽到妥善保管的义务，导致车辆被盗，理应赔偿原告损失，故诉至法院，要求被告赔偿原告丢失车辆的购车费、购置税及养路费等费用共计124,900元。
被告某物业管理有限公司辩称：原、被告之间未订立书面的保管合同，在实际履行中也未形成事实上的保管关系。被告为原告所在小区的物业服务公司，被告向原告收取的停车费数额较小，其性质系占用小区场地的费用，而且收取的所有停车费中有70%是交于业主委员会，所以不能将停车费视为保管费用。在物业管理方面，被告聘用了专业的保安公司，履行24小时巡查义务，每隔一小时由巡查人员就巡查情况进行记录。被告对于进出小区的小区内车辆管理是通过检查停车证予以放行，被告在物业服务管理过程中已尽到了安保职责。而且，原告自身存在重大的过错，原告的车辆本来车锁就存在问题，其又没有购买盗抢险。另外，现在盗窃案件尚未侦破，车辆是否在小区内被盗也未予证实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
【审判主旨】
本案主要的争点为：原、被告之间是否存在保管合同关系？法院认为原告停放车辆的车位系露天开放式，庭审中原、被告也一致确认原告在停入车辆后并不交付车辆钥匙、行驶证等，故据此可以确认被告并不实际控制车辆。结合被告虽收取了每月100余元的费用，但相对于车辆数十万元的价值而言，差距巨大，法院认定被告收取的停车费并不具有保管费的性质。鉴于原、被告间并无口头、书面或其他方式符合保管合同法律特征的协议，法院对原告主张的双方形成保管关系的意见未予采纳。
同时，法院认为双方之间的保管关系不成立并不表示可以免除被告的一切责任，被告作为物业管理企业应当依据合同约定履行保安服务，但该保安服务的内容应限于对于公共区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物业企业不承担确保物业管理区域内业主的人身财产不遭受不法侵害的义务。本案中原告未提供相应的证据材料证明被告没有尽到基本的安保义务，根据查明的事实也尚难以认定被告对于原告车辆丢失存在过错，遂判决驳回了原告的诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已发生法律效力。
【案例评析】
近年来，因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已成为物业管理纠纷中一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。
一、两种法律关系及其法律责任
1、一般性物业服务合同
根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。依据我国目前物业管理相关法规、物业管理收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，虽然《物业管理条例》规定物管公司有一定的安全防范义务，但物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，这种保安义务应是有限的、必要的、相对的，不应理解为绝对的、全面的保安义务。
当物业公司有违一般性的物业保安义务并造成管理区域内财产灭失的，应根据其违约程度确定需承担的责任和具体赔偿额。
2、保管合同
保管合同是保管人有偿或无偿地保管寄存人交付的保管物，并在约定期限届满或应寄存人的请求，返还该物的合同。其特征有：保管合同是实践合同；保管合同的客体是保管人为保管物提供的保管劳务；依保管合同交付保管人保管的物只临时转移占有权；保管物只能是特定物或特定化了的种类物；保管合同一般是有偿的，也有无偿的。
我国《合同法》第367条规定：“保管合同至保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”我国对保管合同原则上是采“要物说”，即判断保管合同的成立，不仅要求“双方意思表示一致”而且还要求“交付了保管物”，两者缺一不可。保管合同的实质要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并在领取保管物之前事先通知保管人。
关于保管合同的责任承担，我国《合同法》第374条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物损毁、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。”
二、小区车辆被盗的法律责任分析
物业公司对停放在小区内的车辆管理义务，是维护车辆秩序的物业管理义务还是构成合同法上的保管义务？一种观点认为业主与物业公司之间成立车辆保管合同关系，物业公司对发生在小区内的车辆被盗应当承担保管不善的责任；另一种观点认为业主与物业公司之间仅成立服务与被服务的关系，物业公司仅在未尽到合理的管理义务时承担责任。如果业主与物业管理公司之间是保管合同关系，那么，根据保管合同的规定，物业管理公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业管理公司之间是服务合同关系，物业管理公司则仅在管理不到位时承担与之相适应的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆价值的很小部分。笔者赞同第二种观点，主要原因如下：
第一，小区有偿停车不符合保管合同的实质要件。如前所述，保管合同要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从小区车辆停放的合同形式来看，业主通过每月向物业公司缴纳一定数额的停车费用，将车辆停放在小区指定位置，表面上物业公司似乎已实际管理车辆，但实际上，车辆管理权还是由车主本人掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，车主仍可随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。
第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物业公司对其所在的小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，目的是为了维护好全体业主或大多数业主的共同利益。因此，维护好小区居民的财产安全是物业公司的一项重要职责，但物业公司是否负有绝对的安全和保管义务?这无疑是不现实的，事实上也不可能做到。物业公司对小区应尽的基本安全义务，包括安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司存在重大过失和故意，否则，物业公司在已尽到基本安保义务的情况下不再承担责任。
第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对车辆的价值而言，自然微不足道。当物业公司在已尽到基本管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费应纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。
值得指出的是，并不是说物业公司对小区车辆被盗当然的不承担任何责任，如果根据双方约定或者根据实际情况可以推定双方成立保管关系，那物业公司应按照保管合同的规定承担相应的责任。物业公司担负着维护小区安全的责任，其对小区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆进行必要的登记、询问等等。否则，物业公司就必须承担因管理不善导致车辆失窃的赔偿责任。实践中，确实发生了物业公司由于疏于管理，对小区车辆被盗进行赔偿的案例。如物业公司采取对进出小区的车辆通过发放出入凭证，限定车辆只能认人(即车主或由车主委托的人)驾驶放行等措施对小区内车辆进行管理，那么此时小区车辆被盗，物业公司不需承担责任。如果未尽到上述的管理职责，就应承担与其过错相适应的责任。
三、司法实践中的应对之策
首先，要看双方在物业管理合同中的约定。如果物业公司和业主对车辆保管没有特别的约定，而只是按照法律规定进行管理，那么物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，车辆的使用仍是车主自己控制而不需要征得物管的同意，这实为一种场地的管理，而不是保管关系，因此物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任。但如果物管单位在物业管理合同中约定对业主的车辆负有保管义务，那么物管公司应承担相应的赔偿责任。
其次，要看双方是否存在保管关系。停车是否存在物权移交的问题，是法院在审判中区分双方是否形成保管关系的关键。因此，如果物管公司与业主就车辆的管理另有约定，并就车辆管理事项如收费、停车牌的管理、进出卡的管理进行详细约定，一般认定为双方形成保管关系，车辆失窃物管应承担相应的赔偿责任。
最后，要看物业公司是否尽到相应的管理义务。根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。在双方未明确约定保管关系的情况下，当小区发生车辆失窃时，业主往往以物业公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业公司承担责任。这种情况下物管公司是否承担赔偿责任应区分看待：
1、物管公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，对车辆和财物的失窃，物管公司可免责。物管公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，如要求其对小区内的私人财产及人身安全负有绝对的安保义务，对其来说既不公平也不对价。物管服务合同所约定的保安服务，是指物管公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物管单位不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受不法侵害的义务。当业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害时，如物管公司已尽到安保注意义务，可不承担损害赔偿责任。判定物管公司是否尽到勤勉与谨慎的安保注意义务，可从以下多方面综合考量：（1）是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时巡逻的小区，是否实际做到；（3）监控系统是否正常有效运作；（4）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否采取了合理的措施；（5）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（6）小区业主对小区安全提出改进要求，物业公司是否改进；（7）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。
2、物管公司未按照物业服务合同尽到安全防范义务，应根据过错程度承担相应的赔偿责任。如上所述，如果物管公司该查验证件未查验，对于业主反映过的安全隐患置之不理、监控系统形同虚设等，那么，物管公司对于业主车辆的损坏和失窃负有一定的管理失职，业主车辆的被盗与物管的疏忽存在一定的因果关系，根据《民法通则》的规定，物管公司应根据过错程度对业主承担一定的经济赔偿责任。
为避免因小区车辆受损或失窃而产生纠纷，业主与物管公司双方应及时明确“停车管理”的性质。业主应加强安全意识，如及时投保财产保险，转嫁和降低风险。就物管公司而言，可从完善内部管理制度出发，避免一些不必要的赔偿。
被告：某物业管理有限公司。
原告系上海市松江区某小区的业主，被告为该小区的物业管理公司。2007年6月30日起，原告将自己所有的一辆桑塔纳轿车停放在被告指定的车位内，并支付了2007年7月至2008年6月的停车费1,500元，被告向原告发放了停车证。2008年5月31日晚11点多，经小区保安核实停车证后，原告将车辆停放在车位，并将停车证带回家里。次日9点原告发现自己车辆被盗，车位上有许多碎玻璃，原告立即通知了物业，并报了警，现该案尚未侦破。原告认为被告向原告收取固定车位费、发放停车证、对原告车辆进行严格保管，原、被告之间形成了事实上的保管合同关系，故被告有责任保管好车辆，现被告未尽到妥善保管的义务，导致车辆被盗，理应赔偿原告损失，故诉至法院，要求被告赔偿原告丢失车辆的购车费、购置税及养路费等费用共计124,900元。
被告某物业管理有限公司辩称：原、被告之间未订立书面的保管合同，在实际履行中也未形成事实上的保管关系。被告为原告所在小区的物业服务公司，被告向原告收取的停车费数额较小，其性质系占用小区场地的费用，而且收取的所有停车费中有70%是交于业主委员会，所以不能将停车费视为保管费用。在物业管理方面，被告聘用了专业的保安公司，履行24小时巡查义务，每隔一小时由巡查人员就巡查情况进行记录。被告对于进出小区的小区内车辆管理是通过检查停车证予以放行，被告在物业服务管理过程中已尽到了安保职责。而且，原告自身存在重大的过错，原告的车辆本来车锁就存在问题，其又没有购买盗抢险。另外，现在盗窃案件尚未侦破，车辆是否在小区内被盗也未予证实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
【审判主旨】
本案主要的争点为：原、被告之间是否存在保管合同关系？法院认为原告停放车辆的车位系露天开放式，庭审中原、被告也一致确认原告在停入车辆后并不交付车辆钥匙、行驶证等，故据此可以确认被告并不实际控制车辆。结合被告虽收取了每月100余元的费用，但相对于车辆数十万元的价值而言，差距巨大，法院认定被告收取的停车费并不具有保管费的性质。鉴于原、被告间并无口头、书面或其他方式符合保管合同法律特征的协议，法院对原告主张的双方形成保管关系的意见未予采纳。
同时，法院认为双方之间的保管关系不成立并不表示可以免除被告的一切责任，被告作为物业管理企业应当依据合同约定履行保安服务，但该保安服务的内容应限于对于公共区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物业企业不承担确保物业管理区域内业主的人身财产不遭受不法侵害的义务。本案中原告未提供相应的证据材料证明被告没有尽到基本的安保义务，根据查明的事实也尚难以认定被告对于原告车辆丢失存在过错，遂判决驳回了原告的诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已发生法律效力。
【案例评析】
近年来，因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已成为物业管理纠纷中一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。
一、两种法律关系及其法律责任
1、一般性物业服务合同
根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。依据我国目前物业管理相关法规、物业管理收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，虽然《物业管理条例》规定物管公司有一定的安全防范义务，但物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，这种保安义务应是有限的、必要的、相对的，不应理解为绝对的、全面的保安义务。
当物业公司有违一般性的物业保安义务并造成管理区域内财产灭失的，应根据其违约程度确定需承担的责任和具体赔偿额。
2、保管合同
保管合同是保管人有偿或无偿地保管寄存人交付的保管物，并在约定期限届满或应寄存人的请求，返还该物的合同。其特征有：保管合同是实践合同；保管合同的客体是保管人为保管物提供的保管劳务；依保管合同交付保管人保管的物只临时转移占有权；保管物只能是特定物或特定化了的种类物；保管合同一般是有偿的，也有无偿的。
我国《合同法》第367条规定：“保管合同至保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”我国对保管合同原则上是采“要物说”，即判断保管合同的成立，不仅要求“双方意思表示一致”而且还要求“交付了保管物”，两者缺一不可。保管合同的实质要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并在领取保管物之前事先通知保管人。
关于保管合同的责任承担，我国《合同法》第374条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物损毁、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。”
二、小区车辆被盗的法律责任分析
物业公司对停放在小区内的车辆管理义务，是维护车辆秩序的物业管理义务还是构成合同法上的保管义务？一种观点认为业主与物业公司之间成立车辆保管合同关系，物业公司对发生在小区内的车辆被盗应当承担保管不善的责任；另一种观点认为业主与物业公司之间仅成立服务与被服务的关系，物业公司仅在未尽到合理的管理义务时承担责任。如果业主与物业管理公司之间是保管合同关系，那么，根据保管合同的规定，物业管理公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业管理公司之间是服务合同关系，物业管理公司则仅在管理不到位时承担与之相适应的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆价值的很小部分。笔者赞同第二种观点，主要原因如下：
第一，小区有偿停车不符合保管合同的实质要件。如前所述，保管合同要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从小区车辆停放的合同形式来看，业主通过每月向物业公司缴纳一定数额的停车费用，将车辆停放在小区指定位置，表面上物业公司似乎已实际管理车辆，但实际上，车辆管理权还是由车主本人掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，车主仍可随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。
第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物业公司对其所在的小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，目的是为了维护好全体业主或大多数业主的共同利益。因此，维护好小区居民的财产安全是物业公司的一项重要职责，但物业公司是否负有绝对的安全和保管义务?这无疑是不现实的，事实上也不可能做到。物业公司对小区应尽的基本安全义务，包括安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司存在重大过失和故意，否则，物业公司在已尽到基本安保义务的情况下不再承担责任。
第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对车辆的价值而言，自然微不足道。当物业公司在已尽到基本管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费应纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。
值得指出的是，并不是说物业公司对小区车辆被盗当然的不承担任何责任，如果根据双方约定或者根据实际情况可以推定双方成立保管关系，那物业公司应按照保管合同的规定承担相应的责任。物业公司担负着维护小区安全的责任，其对小区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆进行必要的登记、询问等等。否则，物业公司就必须承担因管理不善导致车辆失窃的赔偿责任。实践中，确实发生了物业公司由于疏于管理，对小区车辆被盗进行赔偿的案例。如物业公司采取对进出小区的车辆通过发放出入凭证，限定车辆只能认人(即车主或由车主委托的人)驾驶放行等措施对小区内车辆进行管理，那么此时小区车辆被盗，物业公司不需承担责任。如果未尽到上述的管理职责，就应承担与其过错相适应的责任。
三、司法实践中的应对之策
首先，要看双方在物业管理合同中的约定。如果物业公司和业主对车辆保管没有特别的约定，而只是按照法律规定进行管理，那么物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，车辆的使用仍是车主自己控制而不需要征得物管的同意，这实为一种场地的管理，而不是保管关系，因此物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任。但如果物管单位在物业管理合同中约定对业主的车辆负有保管义务，那么物管公司应承担相应的赔偿责任。
其次，要看双方是否存在保管关系。停车是否存在物权移交的问题，是法院在审判中区分双方是否形成保管关系的关键。因此，如果物管公司与业主就车辆的管理另有约定，并就车辆管理事项如收费、停车牌的管理、进出卡的管理进行详细约定，一般认定为双方形成保管关系，车辆失窃物管应承担相应的赔偿责任。
最后，要看物业公司是否尽到相应的管理义务。根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。在双方未明确约定保管关系的情况下，当小区发生车辆失窃时，业主往往以物业公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业公司承担责任。这种情况下物管公司是否承担赔偿责任应区分看待：
1、物管公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，对车辆和财物的失窃，物管公司可免责。物管公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，如要求其对小区内的私人财产及人身安全负有绝对的安保义务，对其来说既不公平也不对价。物管服务合同所约定的保安服务，是指物管公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物管单位不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受不法侵害的义务。当业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害时，如物管公司已尽到安保注意义务，可不承担损害赔偿责任。判定物管公司是否尽到勤勉与谨慎的安保注意义务，可从以下多方面综合考量：（1）是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时巡逻的小区，是否实际做到；（3）监控系统是否正常有效运作；（4）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否采取了合理的措施；（5）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（6）小区业主对小区安全提出改进要求，物业公司是否改进；（7）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。
2、物管公司未按照物业服务合同尽到安全防范义务，应根据过错程度承担相应的赔偿责任。如上所述，如果物管公司该查验证件未查验，对于业主反映过的安全隐患置之不理、监控系统形同虚设等，那么，物管公司对于业主车辆的损坏和失窃负有一定的管理失职，业主车辆的被盗与物管的疏忽存在一定的因果关系，根据《民法通则》的规定，物管公司应根据过错程度对业主承担一定的经济赔偿责任。
为避免因小区车辆受损或失窃而产生纠纷，业主与物管公司双方应及时明确“停车管理”的性质。业主应加强安全意识，如及时投保财产保险，转嫁和降低风险。就物管公司而言，可从完善内部管理制度出发，避免一些不必要的赔偿。
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