律师随笔
宅基地不得出售 房屋买卖合同无效
作者：曾金峰 律师 时间：2014年01月08日
宅基地不得出售 房屋买卖合同无效（《扬子晚报》2014年1月6日A32版)接听时间：4日上午9：30-11：30下午1：30-3：30
在线律师：曾金峰（江苏宁联律师事务所律师）
葛先生：几年前，我将我家农村的房屋卖给了一个外地人老吴，我们双方也签订了房屋买卖协议，我现在想将我的房屋要回来，可不可以？
曾律师：你可以到法院起诉，确认你们双方该房屋买卖合同无效，要求老吴将该房屋返还给你。根据《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。我国实行房地合一制度，老吴购买了你的农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为外地人老吴与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。根据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，法院应该在审理后依法判决，老吴将该房屋返还给你，如果你存在过错的话，你应该承担相应的赔偿责任。
武女士：我是名会计，退休后应聘到一家装饰公司工作。月薪为4800元，双方约定工作期限3年。两年后因公司经营不善，开始拖欠工资，后又以停产歇业为由将我辞退。我申请劳动仲裁，要求公司补发拖欠的工资并支付经济补偿金，可劳动仲裁部门却以我系退休人员为由不予受理。请问，劳动仲裁部门的做法对吗？
曾律师：劳动仲裁部门的做法是对的。我国劳动合同法规定，用人单位生产经营发生严重困难辞退劳动者的，应向劳动者支付经济补偿金。但是，适用该条的前提条件是劳动者与用人单位之间存在劳动关系。而职工退休后不再属于劳动者的范畴，退休后受聘的，与用人单位形成的是劳务关系而非劳动关系。最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》“用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议，向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳务关系处理”之规定，也肯定了这一点。劳动仲裁机构的受案范围是劳动争议。你已经超过退休年龄，受聘期间与公司发生的纠纷属于劳务纠纷，所以，劳动仲裁机构对你的劳动仲裁申请不予受理是正确的。由于你与公司之间不存在劳动关系，故不能依据劳动合同法的规定要求对方支付经济补偿金。当然，公司拖欠的劳动报酬应按照约定向你支付，即使公司破产，也应该按照破产清偿顺序优先清偿工资，你可以就此向法院起诉。
在线律师：曾金峰（江苏宁联律师事务所律师）
葛先生：几年前，我将我家农村的房屋卖给了一个外地人老吴，我们双方也签订了房屋买卖协议，我现在想将我的房屋要回来，可不可以？
曾律师：你可以到法院起诉，确认你们双方该房屋买卖合同无效，要求老吴将该房屋返还给你。根据《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。我国实行房地合一制度，老吴购买了你的农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为外地人老吴与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。根据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，法院应该在审理后依法判决，老吴将该房屋返还给你，如果你存在过错的话，你应该承担相应的赔偿责任。
武女士：我是名会计，退休后应聘到一家装饰公司工作。月薪为4800元，双方约定工作期限3年。两年后因公司经营不善，开始拖欠工资，后又以停产歇业为由将我辞退。我申请劳动仲裁，要求公司补发拖欠的工资并支付经济补偿金，可劳动仲裁部门却以我系退休人员为由不予受理。请问，劳动仲裁部门的做法对吗？
曾律师：劳动仲裁部门的做法是对的。我国劳动合同法规定，用人单位生产经营发生严重困难辞退劳动者的，应向劳动者支付经济补偿金。但是，适用该条的前提条件是劳动者与用人单位之间存在劳动关系。而职工退休后不再属于劳动者的范畴，退休后受聘的，与用人单位形成的是劳务关系而非劳动关系。最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》“用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议，向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳务关系处理”之规定，也肯定了这一点。劳动仲裁机构的受案范围是劳动争议。你已经超过退休年龄，受聘期间与公司发生的纠纷属于劳务纠纷，所以，劳动仲裁机构对你的劳动仲裁申请不予受理是正确的。由于你与公司之间不存在劳动关系，故不能依据劳动合同法的规定要求对方支付经济补偿金。当然，公司拖欠的劳动报酬应按照约定向你支付，即使公司破产，也应该按照破产清偿顺序优先清偿工资，你可以就此向法院起诉。
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