法学论文
几个常见房产维权问题
作者：张颖 律师 时间：2013年10月28日
几个常见房产维权问题的处理
买房最怕开发商的陷阱，一旦陷入各种房产纠纷之中，购房者就会麻烦不断。那么如何防范各种购房纠纷呢?针对常见的房产买卖争议，本文收集一系列相关案例，希望通过部分案例的分析、点评，为购房者提供一个可参考建议和帮组。
房屋质量问题
案例：2007年9月底交房时，佛山市某别墅项目众多房屋出现了“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列质量问题，小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场，但已经装修入住的业主损失惨重……
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造商成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发商不承担责任。
以佛山为例，在佛山建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。
开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内，就与开发商约定的保修范围、保修责任，要求开发商承担维修义务。
如果开发商不履行应尽的维修义务，或虽履行义务但购房者不满意的，可以向所在城市的建设工程质量管理部门投诉，如因维修造成交付时间延迟，购房者可要求按合同约定要求赔偿。经反复维修仍存在严重质量问题，可以通过协商退房，或通过司法途径解决。
乐居工作室小贴士：在房屋质量出现问题时候，需要分清楚责任主体，而不能仅仅都是物业公司的问题，利益问题要分清。
延期交房
案例：按合同规定，重庆某知名小区开发商应在2008年10月31日向业主交房，但因前期拆迁遇到钉子户、施工过程中又遭遇资金缺口等问题而影响了工程进度，当小区内部“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗”后，开发企业之间又因经济纠纷互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金;
第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
物业管理争议
案例：南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米，有24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，24小时热水等配套没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司表示，开发商承诺与自己无关，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。后小区业主重新选聘了物业公司，前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代使用情况和去向，业主对此非常不满，将该物业管理公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。
物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房的往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款;如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。根据相关规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下，业主可要求物业公司公示明细。
广告宣传不实
案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设“运动乐园”，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》。但开发商宣传的“运动乐园”并没有建立起来，并在“运动乐园”的位置上建设其他设施。“运动乐园”的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买 卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。医疗事故罪，是指医务人员由于严重不负责任，造成就诊人死亡或者严重损害就诊人身体健康的行为。
(一)主体要件
本罪主体为特殊主体，是达到刑事责任年龄并具有刑事责任能力的实施了违章医疗行为的医务人员。医务人员是指具有一定医学知识和医疗技能，取得行医资格，直接从事医疗护理工作的人员，包括医院医务人员及经批准的个体行医者。由于医务工作有极强的专业性、技术性和导致人身伤亡的危险性，所以，国家卫生行政管理机关向来十分重视对行医者任职资格的考核，事实上只有具备一定医疗知识和技能，才能避免行医的特殊危险性，从而达到救死扶伤的目的。目前社会上存在一些既无医疗技能又未取得行医许可证的非法行医者，这些人不属于医疗事故罪的主体。
(二)主观要件
本罪在主观方面表现为过失，即行为人主观上对病人伤亡存在重大业务过失。在这里，本罪要求行为人主观上存在重大过失而不是一般过失，即从主观上过失程度之轻重来说，行为人主观上存在严重过失。临床医疗活动本身有特殊的导致人身伤亡的危险性，医务人员稍有不慎即会发生不幸后果，如果把一般过失行为确定为犯罪，于情理上有失公平、于法律上则有失于严苛。因此，本罪主观方面是指存在业务过失而不是普通过失。医务人员依照法律承担救死扶伤的职责，有义务对自己的医疗业务行为负责，即对病人的生命健康安全负责，而医务人员的业务能力实际是指其业务技术水平。
(三)客体要件
本罪侵犯的客体是医疗单位的工作秩序，以及公民的生命健康权利。犯罪对象是生命健康安全正遭受病魔侵害的病人。所以，倘若救治措施不能客观上起到控制病情发展的作用，则必然由于病情发展而引起人体健康的更大损害，直至导致伤残、功能障碍和死亡结果。
(四)客观要件
本罪在客观方面表现为严重不负责任，造成就诊人死亡或者严重损害就诊人身体健康的行为。具体而言，包括以下几个方面，
1、医务人员在诊疗护理工作中有严重不负责任的行为
严重不负责任，是指在诊疗护理工作中违反规章制度和诊疗护理常规。根据国务院《医疗事故处理办法》的规定，医疗事故按事故发生的原因分为责任事故和技术事故。医疗技术事故，不构成犯罪。这里的规章制度，是指与保障就诊人的生命、健康安全有关的诊疗护理方面的规章制度，包括诊断、处方、麻醉、手术、输血、护理、化验、消毒、医嘱、查房等各个环节的规程、规则、守则、制度、职责要求，等等。医疗事故案件中常见的违反规章制度的情况有：错用药物、错治病人、错报输血、错报病情、擅离职守、交接班草率、当班失职等。诊疗护理常规，是指长期以来在诊疗护理实践中被公认的行之有效的操作习惯与惯例。各项诊疗操作和护理，均有一定的操作规程的要求，这些规程是为了保障操作稳准，避免失误而制定的，在诊疗操作和护理工作中必须遵照执行，否则就有可能导致医疗事故的发生。
2、因严重不负责任行为导致病人严重损害身体健康或死亡的结果
危害结果的大小是衡量违法行为社会危害性的大小和区分罪与非罪的客观标准，构成本罪在客观上必须要求发生了病人重伤或死亡的结果。严重损害身体健康是指按照1987年国务院颁布的医疗事故处理办法第六条所称的二级医疗事故和三级医疗事故。二级医疗事故，是指造成就诊人严重残疾或者严重功能障碍的;三级医疗事故是造成就诊人残废或者功能障碍的。
3、严重不负责任行为与病员重伤、死亡之间必须存在刑法上的因果关系
医疗伤亡结果之形成不同于一般加害事件之处在于。后者是加害行为本身直接引起人体机体损伤，而前者则多是由于医疗措施未能有效阻止病情发展而导致病情恶化而引起伤残或死亡，或者是医疗措施对人体侵害直接引起病人伤亡，或者由于医疗措施客观上加重了病情，促使病人伤亡，可见医疗伤亡结果的出现既同原患疾病有关，又同医疗行为有关。违章医疗行为对病情的实际作用可以是四种，即有效、无效、反效、直接破坏人体。据此，可以把医疗伤亡形成机制分为四种：(1)违章医疗行为虽然对阻止病情有效，但是效用不足而最终因病情发展引起病人伤残或死亡，如抢救农药中毒病人时使用的解毒剂数量不足致使病人死亡;(2)违章医疗行为对病情没起到任何作用而由于病情发展引起伤残、死亡，这包括医方违章不作为和无效作为两种情形;(3)违章医疗行为同治疗需要背道而驰从而加剧病情引起病人伤亡，如用反药等;(4)违章医疗行为本身直接破坏人体而直接引起伤亡或同原患伤病相互迭加共同导致病人伤亡，如手术时操作粗心误伤大血管等等。这四种情形中，违章医疗行为均与病人伤亡结果之间存在因果关系。依社会一般观念观察，上述后两种情形中违章医疗行为与病人伤亡间的联系容易为人们注意，而在上述前两种情形中，由于医疗措施客观上起到一定治疗作用或者至少没有起反作用，因而违章医疗行为与病人伤亡间的关系易被忽视。这是特别值得引起注意的。医疗伤亡结果之出现大多数同违章医疗行为有关，又与病情本身有关，那么，应如何认定违章医疗行为对伤亡结果的原因力大小?这应看医疗行为之违章程度即违法性程度如何。只有医疗行为严重违反医疗规章制度，才能由行为人对病人伤亡结果承担刑事责任，这是基于对医务工作特殊性及危险性的照顾而得出的结论。
买房最怕开发商的陷阱，一旦陷入各种房产纠纷之中，购房者就会麻烦不断。那么如何防范各种购房纠纷呢?针对常见的房产买卖争议，本文收集一系列相关案例，希望通过部分案例的分析、点评，为购房者提供一个可参考建议和帮组。
房屋质量问题
案例：2007年9月底交房时，佛山市某别墅项目众多房屋出现了“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列质量问题，小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场，但已经装修入住的业主损失惨重……
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造商成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发商不承担责任。
以佛山为例，在佛山建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。
开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内，就与开发商约定的保修范围、保修责任，要求开发商承担维修义务。
如果开发商不履行应尽的维修义务，或虽履行义务但购房者不满意的，可以向所在城市的建设工程质量管理部门投诉，如因维修造成交付时间延迟，购房者可要求按合同约定要求赔偿。经反复维修仍存在严重质量问题，可以通过协商退房，或通过司法途径解决。
乐居工作室小贴士：在房屋质量出现问题时候，需要分清楚责任主体，而不能仅仅都是物业公司的问题，利益问题要分清。
延期交房
案例：按合同规定，重庆某知名小区开发商应在2008年10月31日向业主交房，但因前期拆迁遇到钉子户、施工过程中又遭遇资金缺口等问题而影响了工程进度，当小区内部“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗”后，开发企业之间又因经济纠纷互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金;
第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
物业管理争议
案例：南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米，有24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，24小时热水等配套没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司表示，开发商承诺与自己无关，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。后小区业主重新选聘了物业公司，前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代使用情况和去向，业主对此非常不满，将该物业管理公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。
物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房的往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款;如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。根据相关规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下，业主可要求物业公司公示明细。
广告宣传不实
案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设“运动乐园”，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》。但开发商宣传的“运动乐园”并没有建立起来，并在“运动乐园”的位置上建设其他设施。“运动乐园”的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买 卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。医疗事故罪，是指医务人员由于严重不负责任，造成就诊人死亡或者严重损害就诊人身体健康的行为。
(一)主体要件
本罪主体为特殊主体，是达到刑事责任年龄并具有刑事责任能力的实施了违章医疗行为的医务人员。医务人员是指具有一定医学知识和医疗技能，取得行医资格，直接从事医疗护理工作的人员，包括医院医务人员及经批准的个体行医者。由于医务工作有极强的专业性、技术性和导致人身伤亡的危险性，所以，国家卫生行政管理机关向来十分重视对行医者任职资格的考核，事实上只有具备一定医疗知识和技能，才能避免行医的特殊危险性，从而达到救死扶伤的目的。目前社会上存在一些既无医疗技能又未取得行医许可证的非法行医者，这些人不属于医疗事故罪的主体。
(二)主观要件
本罪在主观方面表现为过失，即行为人主观上对病人伤亡存在重大业务过失。在这里，本罪要求行为人主观上存在重大过失而不是一般过失，即从主观上过失程度之轻重来说，行为人主观上存在严重过失。临床医疗活动本身有特殊的导致人身伤亡的危险性，医务人员稍有不慎即会发生不幸后果，如果把一般过失行为确定为犯罪，于情理上有失公平、于法律上则有失于严苛。因此，本罪主观方面是指存在业务过失而不是普通过失。医务人员依照法律承担救死扶伤的职责，有义务对自己的医疗业务行为负责，即对病人的生命健康安全负责，而医务人员的业务能力实际是指其业务技术水平。
(三)客体要件
本罪侵犯的客体是医疗单位的工作秩序，以及公民的生命健康权利。犯罪对象是生命健康安全正遭受病魔侵害的病人。所以，倘若救治措施不能客观上起到控制病情发展的作用，则必然由于病情发展而引起人体健康的更大损害，直至导致伤残、功能障碍和死亡结果。
(四)客观要件
本罪在客观方面表现为严重不负责任，造成就诊人死亡或者严重损害就诊人身体健康的行为。具体而言，包括以下几个方面，
1、医务人员在诊疗护理工作中有严重不负责任的行为
严重不负责任，是指在诊疗护理工作中违反规章制度和诊疗护理常规。根据国务院《医疗事故处理办法》的规定，医疗事故按事故发生的原因分为责任事故和技术事故。医疗技术事故，不构成犯罪。这里的规章制度，是指与保障就诊人的生命、健康安全有关的诊疗护理方面的规章制度，包括诊断、处方、麻醉、手术、输血、护理、化验、消毒、医嘱、查房等各个环节的规程、规则、守则、制度、职责要求，等等。医疗事故案件中常见的违反规章制度的情况有：错用药物、错治病人、错报输血、错报病情、擅离职守、交接班草率、当班失职等。诊疗护理常规，是指长期以来在诊疗护理实践中被公认的行之有效的操作习惯与惯例。各项诊疗操作和护理，均有一定的操作规程的要求，这些规程是为了保障操作稳准，避免失误而制定的，在诊疗操作和护理工作中必须遵照执行，否则就有可能导致医疗事故的发生。
2、因严重不负责任行为导致病人严重损害身体健康或死亡的结果
危害结果的大小是衡量违法行为社会危害性的大小和区分罪与非罪的客观标准，构成本罪在客观上必须要求发生了病人重伤或死亡的结果。严重损害身体健康是指按照1987年国务院颁布的医疗事故处理办法第六条所称的二级医疗事故和三级医疗事故。二级医疗事故，是指造成就诊人严重残疾或者严重功能障碍的;三级医疗事故是造成就诊人残废或者功能障碍的。
3、严重不负责任行为与病员重伤、死亡之间必须存在刑法上的因果关系
医疗伤亡结果之形成不同于一般加害事件之处在于。后者是加害行为本身直接引起人体机体损伤，而前者则多是由于医疗措施未能有效阻止病情发展而导致病情恶化而引起伤残或死亡，或者是医疗措施对人体侵害直接引起病人伤亡，或者由于医疗措施客观上加重了病情，促使病人伤亡，可见医疗伤亡结果的出现既同原患疾病有关，又同医疗行为有关。违章医疗行为对病情的实际作用可以是四种，即有效、无效、反效、直接破坏人体。据此，可以把医疗伤亡形成机制分为四种：(1)违章医疗行为虽然对阻止病情有效，但是效用不足而最终因病情发展引起病人伤残或死亡，如抢救农药中毒病人时使用的解毒剂数量不足致使病人死亡;(2)违章医疗行为对病情没起到任何作用而由于病情发展引起伤残、死亡，这包括医方违章不作为和无效作为两种情形;(3)违章医疗行为同治疗需要背道而驰从而加剧病情引起病人伤亡，如用反药等;(4)违章医疗行为本身直接破坏人体而直接引起伤亡或同原患伤病相互迭加共同导致病人伤亡，如手术时操作粗心误伤大血管等等。这四种情形中，违章医疗行为均与病人伤亡结果之间存在因果关系。依社会一般观念观察，上述后两种情形中违章医疗行为与病人伤亡间的联系容易为人们注意，而在上述前两种情形中，由于医疗措施客观上起到一定治疗作用或者至少没有起反作用，因而违章医疗行为与病人伤亡间的关系易被忽视。这是特别值得引起注意的。医疗伤亡结果之出现大多数同违章医疗行为有关，又与病情本身有关，那么，应如何认定违章医疗行为对伤亡结果的原因力大小?这应看医疗行为之违章程度即违法性程度如何。只有医疗行为严重违反医疗规章制度，才能由行为人对病人伤亡结果承担刑事责任，这是基于对医务工作特殊性及危险性的照顾而得出的结论。
