法学论文
改变房屋用途的出租合同
作者：张颖 律师 时间：2013年11月18日
核心内容：本位介绍擅自改变房屋用途的出租合同需要承担什么责任？出租方擅自改变房屋功能出租房屋，不但收不到租金，反而要赔偿。
【案情简介】
南某公司与湘某酒楼签订了一份《房屋租赁合同》，由南某公司将深南东路一房屋出租给湘某酒楼作酒店使用，建筑面积560平方米，月租金8万元，同年10月，双方签订一份《补充协议》，约定：南某公司保证租赁给湘某酒楼的楼房能够经营酒楼，如国土部门需有关装修报建手续，由南某公司负责，如因此导致酒楼无法经营，湘某酒楼的投资及利润损失(75万元)由南某公司赔偿。
南某公司保证租用楼房的正常水电设施，房屋改造由湘某酒楼负责，房屋以外的设施由南某公司负责。同年11月，双方又签订第二份《补充协议书》，约定给予湘某酒楼一个月的试业期，免租金，作为物业残旧的补偿；湘某酒楼不能再以楼房功能问题向南某公司提出任何要求。
上述房屋的《房屋租赁许可证》，出租用途为写字楼。湘某酒楼曾致函给南某公司，要求其向国土部门办理经营酒楼用途许可手续，但南某公司一直未能办理。
酒楼开后，因湘某酒楼拖欠房租及其他费用，南某公司停供酒楼的用电。停电期间，湘某酒楼搬走(尚有部份物品未搬清)。南某公司认为湘某酒楼擅自搬迁，未交清所欠租金及其它费用，遂诉至法院，请求判令湘某酒楼支付租金、水电费及赔偿损失72万余元。
湘某酒楼认为，南某公司将不能作酒楼用途房屋出租，并停水停电，造成我方经济损失，遂提出反诉，请求赔偿160万元。
经法院审理，法院认为，南某公司出租给湘某酒楼的房屋，其用途为写字楼，在未经批准改变用途的情况下，出租给湘某酒楼用作酒楼，违反了有关法律规定。故南某公司与湘某酒楼签订的《房屋租赁合同》《补充协议》无效，造成合同无效，南某公司应承担主要过错责任。湘某酒楼明知该房屋不具备酒楼用途而承租，应承担次要责任。
【法院判决】
湘某酒楼应付房屋使用费、水电及其它费用合计606774.75元，支付未搬走的物品存放期间的房屋使用费84960元；未搬走的物品由南某公司自行处理，南某公司赔偿动产损失566790元，并承担物品存放仓库期间的租金52500元；酒楼的装修、装饰由南某公司补偿湘某酒楼590100元；上列四项相抵，南某公司还应向湘某酒楼支付517655.25元。
【以案说法】 一、出租方在本案中，犯了两个致命的错误，一是擅自改变房屋功能出租房屋，二是擅自以停水停电的方式催收租金。结果不但收不到租金，反而要赔偿，教训是深刻的。
二、房屋的使用功能，源于房屋建设用地的土地用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让(或转让)合同规定的土地用途。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让(或转让)合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
这一规定是对土地使用者改变土地使用权的强制性规定。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同，或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。
三、涉案房屋租赁合同虽然经过登记，但登记并不是确认租赁合同有效的法律要件。深圳市规划国土局深规【1995】355号文件《关于加强房屋租赁管理的规定》第三条规定：对未经市规划国土部门审批而改变用途的房屋，不予发放《房屋租赁许可证》，已出租的按非法出租处理。
四、出租方擅自以停水停电的方式催收租金，所造成酒楼停业，及房屋装修及酒楼用具物品的损失，是一种侵权行为，这种侵权行为不因对方欠租而免责。因此出租方应承担主要的过错责任，对损失予以赔偿。
【案情简介】
南某公司与湘某酒楼签订了一份《房屋租赁合同》，由南某公司将深南东路一房屋出租给湘某酒楼作酒店使用，建筑面积560平方米，月租金8万元，同年10月，双方签订一份《补充协议》，约定：南某公司保证租赁给湘某酒楼的楼房能够经营酒楼，如国土部门需有关装修报建手续，由南某公司负责，如因此导致酒楼无法经营，湘某酒楼的投资及利润损失(75万元)由南某公司赔偿。
南某公司保证租用楼房的正常水电设施，房屋改造由湘某酒楼负责，房屋以外的设施由南某公司负责。同年11月，双方又签订第二份《补充协议书》，约定给予湘某酒楼一个月的试业期，免租金，作为物业残旧的补偿；湘某酒楼不能再以楼房功能问题向南某公司提出任何要求。
上述房屋的《房屋租赁许可证》，出租用途为写字楼。湘某酒楼曾致函给南某公司，要求其向国土部门办理经营酒楼用途许可手续，但南某公司一直未能办理。
酒楼开后，因湘某酒楼拖欠房租及其他费用，南某公司停供酒楼的用电。停电期间，湘某酒楼搬走(尚有部份物品未搬清)。南某公司认为湘某酒楼擅自搬迁，未交清所欠租金及其它费用，遂诉至法院，请求判令湘某酒楼支付租金、水电费及赔偿损失72万余元。
湘某酒楼认为，南某公司将不能作酒楼用途房屋出租，并停水停电，造成我方经济损失，遂提出反诉，请求赔偿160万元。
经法院审理，法院认为，南某公司出租给湘某酒楼的房屋，其用途为写字楼，在未经批准改变用途的情况下，出租给湘某酒楼用作酒楼，违反了有关法律规定。故南某公司与湘某酒楼签订的《房屋租赁合同》《补充协议》无效，造成合同无效，南某公司应承担主要过错责任。湘某酒楼明知该房屋不具备酒楼用途而承租，应承担次要责任。
【法院判决】
湘某酒楼应付房屋使用费、水电及其它费用合计606774.75元，支付未搬走的物品存放期间的房屋使用费84960元；未搬走的物品由南某公司自行处理，南某公司赔偿动产损失566790元，并承担物品存放仓库期间的租金52500元；酒楼的装修、装饰由南某公司补偿湘某酒楼590100元；上列四项相抵，南某公司还应向湘某酒楼支付517655.25元。
【以案说法】 一、出租方在本案中，犯了两个致命的错误，一是擅自改变房屋功能出租房屋，二是擅自以停水停电的方式催收租金。结果不但收不到租金，反而要赔偿，教训是深刻的。
二、房屋的使用功能，源于房屋建设用地的土地用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让(或转让)合同规定的土地用途。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让(或转让)合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
这一规定是对土地使用者改变土地使用权的强制性规定。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同，或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。
三、涉案房屋租赁合同虽然经过登记，但登记并不是确认租赁合同有效的法律要件。深圳市规划国土局深规【1995】355号文件《关于加强房屋租赁管理的规定》第三条规定：对未经市规划国土部门审批而改变用途的房屋，不予发放《房屋租赁许可证》，已出租的按非法出租处理。
四、出租方擅自以停水停电的方式催收租金，所造成酒楼停业，及房屋装修及酒楼用具物品的损失，是一种侵权行为，这种侵权行为不因对方欠租而免责。因此出租方应承担主要的过错责任，对损失予以赔偿。
