法学论文
房屋买卖中什么是“满五唯一”，能省多少钱？
作者：张颖 律师 时间：2018年12月02日
满五唯一是什么意思？
“满五唯一”是二手房市场里的一个简单缩写词语。“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”。
为什么人们在选购二手房的时候，喜欢满五唯一的房子呢，这是因为满五唯一的房子，可以享受税费优惠政策。
一、买二手住宅主要交哪些税？
一般二手房住宅主要需要缴纳的税费有三种：契税、增值税以及个人所得税。根据家庭名下房屋套数、房屋面积、产权取得时间的不同，需要缴纳的税费也不太相同。
二、满五唯一的房子可以免征多少税费？
从上面的内容可以看出，如果购买的二手房是满五唯一的，就可以免征增值税和个税，可以为购房者节省一大笔资金。那么具体可以节省多少呢？让我们来看看下面这个例子。
我们假设这样一个购房场景：一套面积在80平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。
第一种：不满两年
不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。
① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万
② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万
③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万
三个税种共14.1万元。
第二种：两年到五年之间
这种情况免征增值税，只征收契税和个税。
① 契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万
② 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万
两个税种共5.57万元。
第三种：满五年非唯一
这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。
第四种：满五唯一
这种房子只征收契税。
契税额=200万×1%=2万元。
以上我们能看出，如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出，如果面积越大，税费差距越大。
由此可知，在二手房交易过程中，满五唯一的房子交易成本最低，是购房者的最佳选择。
“满五唯一”是二手房市场里的一个简单缩写词语。“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”。
为什么人们在选购二手房的时候，喜欢满五唯一的房子呢，这是因为满五唯一的房子，可以享受税费优惠政策。
一、买二手住宅主要交哪些税？
一般二手房住宅主要需要缴纳的税费有三种：契税、增值税以及个人所得税。根据家庭名下房屋套数、房屋面积、产权取得时间的不同，需要缴纳的税费也不太相同。
二、满五唯一的房子可以免征多少税费？
从上面的内容可以看出，如果购买的二手房是满五唯一的，就可以免征增值税和个税，可以为购房者节省一大笔资金。那么具体可以节省多少呢？让我们来看看下面这个例子。
我们假设这样一个购房场景：一套面积在80平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。
第一种：不满两年
不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。
① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万
② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万
③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万
三个税种共14.1万元。
第二种：两年到五年之间
这种情况免征增值税，只征收契税和个税。
① 契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万
② 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万
两个税种共5.57万元。
第三种：满五年非唯一
这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。
第四种：满五唯一
这种房子只征收契税。
契税额=200万×1%=2万元。
以上我们能看出，如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出，如果面积越大，税费差距越大。
由此可知，在二手房交易过程中，满五唯一的房子交易成本最低，是购房者的最佳选择。
