法学论文
借名买房的法院审判要点？
作者：张颖 律师 时间：2024年01月23日
当事人借名买房事实的认定是审理此类案件的重要基础。
审查借名事实的要点和步骤为：首先应当查明有无书面约定，若当事人之间存在书面约定，则一般可认定存在借名买房事实；
若当事人之间无书面约定则应当查明：（1）当事人借名买房原因；（2）购房款支付及贷款偿还情况；（3）房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况等。在事实认定过程中，应当合理分配举证责任，综合所查明的事实认定是否存在借名买房关系。
1.借名买房原因的审查要点法院在审查借名买房原因过程中，应着重审查借名人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性。
借名人甘冒风险不签订书面合同而借名买房，除基于双方之间的信任关系之外，一般存在以下客观原因：（1）为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策；（2）借用他人资格享受贷款等政策性优惠；（3）出名人享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等。借名人对借名原因予以解释后，法院应对出名人的抗辩理由予以审查。对于借名人出资的原因，出名人一般主张双方之间存在借款、赠与、抵销等法律关系，对此应当承担举证责任。在双方均无书面证据的情形下，法院应当依据常理、常情进行合理性判断。
例如，当借名人经济状况一般时，出名人主张借名人的出资为赠与就与常理相悖。
2.购房款实际支付及贷款偿还情况的审查要点借名事实的审查中还应当查明购房款实际支付情况以及贷款偿还情况。购房款由借名人出资是认定借名买房关系存在的重要依据，故借名人应对其出资情况承担举证责任。法院应当结合定金及首付款的付款凭证、双方的财务状况及还款能力证明、证人证言等证据材料综合认定实际出资人。在借名人直接与出卖人接洽付款，或者中介公司作为居间方参与付款过程的情况下，出卖方以及中介公司的证言具有较强的证明效力。若存在银行贷款，法院则应查明房屋贷款的实际偿还人，借名人亦应对其实际偿还银行贷款进行举证。需要注意的是，因贷款本息系从出名人名下的银行账户内进行划扣，故应着重审查还款的来源、还贷银行卡的保管情况等。如在借名人按月或按季度将还贷款项转给出名人且出名人无证据证明借名人的转款系支付租金或偿还借款等用途的情况下，应当认定房屋贷款实际由借名人偿还。
3.房屋实际占有使用人的审查要点占有、使用、收益是不动产所有权的重要权能，因此房屋的实际占有使用是判断借名事实的重要因素，借名人对此应当承担举证责任。对于房屋实际占有使用事实的认定，可以通过房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况等综合进行判定。房产证、购房合同、收据等资料作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，一般会由真实权利人亲自保管，故上述凭证由借名人保管亦能在一定程度上佐证借名买房关系的存在。
审查借名事实的要点和步骤为：首先应当查明有无书面约定，若当事人之间存在书面约定，则一般可认定存在借名买房事实；
若当事人之间无书面约定则应当查明：（1）当事人借名买房原因；（2）购房款支付及贷款偿还情况；（3）房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况等。在事实认定过程中，应当合理分配举证责任，综合所查明的事实认定是否存在借名买房关系。
1.借名买房原因的审查要点法院在审查借名买房原因过程中，应着重审查借名人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性。
借名人甘冒风险不签订书面合同而借名买房，除基于双方之间的信任关系之外，一般存在以下客观原因：（1）为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策；（2）借用他人资格享受贷款等政策性优惠；（3）出名人享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等。借名人对借名原因予以解释后，法院应对出名人的抗辩理由予以审查。对于借名人出资的原因，出名人一般主张双方之间存在借款、赠与、抵销等法律关系，对此应当承担举证责任。在双方均无书面证据的情形下，法院应当依据常理、常情进行合理性判断。
例如，当借名人经济状况一般时，出名人主张借名人的出资为赠与就与常理相悖。
2.购房款实际支付及贷款偿还情况的审查要点借名事实的审查中还应当查明购房款实际支付情况以及贷款偿还情况。购房款由借名人出资是认定借名买房关系存在的重要依据，故借名人应对其出资情况承担举证责任。法院应当结合定金及首付款的付款凭证、双方的财务状况及还款能力证明、证人证言等证据材料综合认定实际出资人。在借名人直接与出卖人接洽付款，或者中介公司作为居间方参与付款过程的情况下，出卖方以及中介公司的证言具有较强的证明效力。若存在银行贷款，法院则应查明房屋贷款的实际偿还人，借名人亦应对其实际偿还银行贷款进行举证。需要注意的是，因贷款本息系从出名人名下的银行账户内进行划扣，故应着重审查还款的来源、还贷银行卡的保管情况等。如在借名人按月或按季度将还贷款项转给出名人且出名人无证据证明借名人的转款系支付租金或偿还借款等用途的情况下，应当认定房屋贷款实际由借名人偿还。
3.房屋实际占有使用人的审查要点占有、使用、收益是不动产所有权的重要权能，因此房屋的实际占有使用是判断借名事实的重要因素，借名人对此应当承担举证责任。对于房屋实际占有使用事实的认定，可以通过房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况等综合进行判定。房产证、购房合同、收据等资料作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，一般会由真实权利人亲自保管，故上述凭证由借名人保管亦能在一定程度上佐证借名买房关系的存在。
