成功案例
起诉拆迁人擅自签订安置协议无效胜诉判决
作者：黄方明 律师 时间：2012年10月15日
起诉拆迁人擅自签订安置协议无效胜诉判决
【黄方明律师按】
不少人认为，打房屋动拆迁补偿安置权益内部分配的官司——“难”，而打拆迁人（动迁组）擅自与部分被拆迁人或无被拆迁人资格的人签订补偿安置协议无效的官司则是“难上加难”。本案即是一起典型的“难上加难”的使用权房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，基于主张补偿安置协议无效胜诉“难上加难”的司法实践，本案原告面对强势的拆迁人及动迁组没有退缩，原告委托代理人黄方明律师虽大体了解了案情，但在未完全介入且未全面调查案情真相的情况下更是知难而进，毅然接受原告的委托，将房屋拆迁实践中以强硬作风见长的拆迁人告上法庭。
黄方明律师接受委托后，从被拆迁方实际签字人的签字主体资格等关键证据入手，就系争房屋的取得来源、承租人的登记及变更情况、系争房屋内的户口迁进迁出变动情况及分户情况作了大量调查取证，特别是在系争房屋租赁卡登记信息与系争房屋内户籍登记信息有关“地址”不甚符合、事实不清的情况下，黄方明律师在法庭上据理力争的阐述并强调，房地产权属登记的行政职能与户籍管理的行政职能是分别隶属于两个行政部门的行政职能，公房租赁凭证地址与同住人户籍所在地地址完全是两个概念，本案被告徐华既不属于系争房屋的承租人，亦不属于系争房屋的同住人，被告徐华即便在系争房屋内实际居住几十年，亦无权以承租人或同住人的身份与拆迁人签订补偿安置协议。
【案情介绍】
位于上海市某某路2-4号三层西阁（租用公房凭证记载之房屋地址）公房承租人徐国栋2009年5月16日报死亡后，租赁户名未变更。该房屋内有一本户口簿，户籍户主为原告张秋萍，另有在册户口徐杰一人。被告上海骏兴房地产开发有限公司（以下简称骏兴公司）自2010年11月16日起对系争房屋所在地块进行拆迁，并于2011年1月25日以被告徐华为其和第三人李秀英、徐敏一家三口的签约代表，与其签订了沪拆协字第某某某号上海市城市房屋拆迁补偿安置协议，约定由骏兴公司支付徐华、李秀英、徐敏货币补偿款、搬家补助费、签约搬迁奖励费、面积奖励费、无认定建筑面积以外的使用面积补贴、就近安置购房补贴、购房补贴等共计人民币1，477，593.06元和家电提供券人民币3，000元，其中以人民币1，278，127.65元换购安置房屋两套，即爱特路185弄某某号某某某某室和新凯城A块3幢东单元某某某室。协议签订后，骏兴公司向徐华、李秀英、徐敏以实际的爱特路185弄某某号某某某某室和新凯城香樟苑泗凯路199弄某某号某某某室予以交付，并支付了拆迁补偿安置费用人民币199，465.41元及家电提供券人民币3，000元。
系争房屋为原告张秋萍于1979年受配，配屋通知书中的房屋地址为“某某路4号三前阁”。两原告张秋萍、徐杰的户口先后于1979年和1980年报入系争房屋，户口簿记载之地址为某某路4号。张秋萍于1988年以该系争房屋与徐国栋互换承租权后。承租本市某某路2-4号二层中部前楼和二层西后阁楼（租用公房凭证记载之房屋地址：以下简称：二层房屋）。被告徐华、第三人李秀英、徐敏户口原包含于该二层房屋（户籍资料记载之住址为某某路2号）户口簿内，1987年因同号分户，徐华为新立户主，现该分立之户口簿记载仍为某某路2号，徐华为户籍户主，另有在册户口两人，即其妻第三人李秀英和其女第三人徐敏。
另被告徐华一家于1988年起实际居住在系争房屋某某路4号内至今。
【争议焦点】
本案争议的焦点是：被告徐华一家户籍到底是某某路4号还是某某路2号？公有住房屋际使用权的调换是否意味着户籍的同时调换？作为补偿安置协议的被拆迁方实际签字人徐华是否具备补偿安置协议的签字主体资格？在原承租人死亡、新承租人未确定且另有同住人的情况下，拆迁人及动迁公司能否选择直接与在被拆迁房屋居住达20多年之久的实际居住人签订补偿安置协议？
【一审判决】
一、被告上海骏兴房地产开发有限公司与被告徐华就本市某某路2-4号三层西阁房屋签订之沪拆字第某某某号上海市城市房屋拆迁补偿安置协议无效；
二、被告徐华、第三人潘爱菊、徐敏于本判决生效之日起一个月内将安置房屋本市爱特路185弄某某号某某某某2室、新凯城香樟苑泗凯路199弄某某号某某某室，和领取的房屋拆迁补偿安置费用人民币199465.41元及家电提货券3000元返还被告上海骏兴房地产开发有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元，由被告上海骏兴房地产开发有限公司负担人民币40元、由被告徐华、第三人李秀英、徐敏共同负担人民币40元。
一审判决后，当事人双方均未提起上诉。
【律师观点】
黄方明律师认为，根据系争房屋拆迁地块所沿用的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和相关拆迁政策规定，房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的租用公房凭证计户，与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的房屋承租人，以租用公房凭证所载明的承租人为准。公房承租人注销户口的，由可以继续租赁该公房的同住人签订补偿安置协议。本案中，系争房屋的承租人徐国栋死亡后，该房屋内具有本市常住户口的两原告具备可以继续承租该房屋的资格。但被告骏兴公司却以被告徐华和第三人李秀英、徐敏户口在系争房屋内为由与其签订了本案被诉协议，而事实查明，某某路2号对应的是二层房屋，某某路4号对应的是三层西阁系争房屋。而徐华的户口在1988年互换承租权之前即已在某某路2号内同号分户为新户籍户主，且某某路2号和某某路4号的户籍住址记载沿用至今。因此，被告徐华等户籍事实上并不在某某路4号房屋内，其既不属于系争房屋内的承租人，也不属于系争房屋内的同住人，故被告徐华无权与拆迁人直接签订补偿安置协议，现骏兴公司与不具备签约主体资格的徐华一户签订的协议侵害了两原告的被补偿安置权益，该协议应当无效。
最后，一审法院完全支持了原告代理人的代理意见。
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【黄方明律师按】
不少人认为，打房屋动拆迁补偿安置权益内部分配的官司——“难”，而打拆迁人（动迁组）擅自与部分被拆迁人或无被拆迁人资格的人签订补偿安置协议无效的官司则是“难上加难”。本案即是一起典型的“难上加难”的使用权房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，基于主张补偿安置协议无效胜诉“难上加难”的司法实践，本案原告面对强势的拆迁人及动迁组没有退缩，原告委托代理人黄方明律师虽大体了解了案情，但在未完全介入且未全面调查案情真相的情况下更是知难而进，毅然接受原告的委托，将房屋拆迁实践中以强硬作风见长的拆迁人告上法庭。
黄方明律师接受委托后，从被拆迁方实际签字人的签字主体资格等关键证据入手，就系争房屋的取得来源、承租人的登记及变更情况、系争房屋内的户口迁进迁出变动情况及分户情况作了大量调查取证，特别是在系争房屋租赁卡登记信息与系争房屋内户籍登记信息有关“地址”不甚符合、事实不清的情况下，黄方明律师在法庭上据理力争的阐述并强调，房地产权属登记的行政职能与户籍管理的行政职能是分别隶属于两个行政部门的行政职能，公房租赁凭证地址与同住人户籍所在地地址完全是两个概念，本案被告徐华既不属于系争房屋的承租人，亦不属于系争房屋的同住人，被告徐华即便在系争房屋内实际居住几十年，亦无权以承租人或同住人的身份与拆迁人签订补偿安置协议。
【案情介绍】
位于上海市某某路2-4号三层西阁（租用公房凭证记载之房屋地址）公房承租人徐国栋2009年5月16日报死亡后，租赁户名未变更。该房屋内有一本户口簿，户籍户主为原告张秋萍，另有在册户口徐杰一人。被告上海骏兴房地产开发有限公司（以下简称骏兴公司）自2010年11月16日起对系争房屋所在地块进行拆迁，并于2011年1月25日以被告徐华为其和第三人李秀英、徐敏一家三口的签约代表，与其签订了沪拆协字第某某某号上海市城市房屋拆迁补偿安置协议，约定由骏兴公司支付徐华、李秀英、徐敏货币补偿款、搬家补助费、签约搬迁奖励费、面积奖励费、无认定建筑面积以外的使用面积补贴、就近安置购房补贴、购房补贴等共计人民币1，477，593.06元和家电提供券人民币3，000元，其中以人民币1，278，127.65元换购安置房屋两套，即爱特路185弄某某号某某某某室和新凯城A块3幢东单元某某某室。协议签订后，骏兴公司向徐华、李秀英、徐敏以实际的爱特路185弄某某号某某某某室和新凯城香樟苑泗凯路199弄某某号某某某室予以交付，并支付了拆迁补偿安置费用人民币199，465.41元及家电提供券人民币3，000元。
系争房屋为原告张秋萍于1979年受配，配屋通知书中的房屋地址为“某某路4号三前阁”。两原告张秋萍、徐杰的户口先后于1979年和1980年报入系争房屋，户口簿记载之地址为某某路4号。张秋萍于1988年以该系争房屋与徐国栋互换承租权后。承租本市某某路2-4号二层中部前楼和二层西后阁楼（租用公房凭证记载之房屋地址：以下简称：二层房屋）。被告徐华、第三人李秀英、徐敏户口原包含于该二层房屋（户籍资料记载之住址为某某路2号）户口簿内，1987年因同号分户，徐华为新立户主，现该分立之户口簿记载仍为某某路2号，徐华为户籍户主，另有在册户口两人，即其妻第三人李秀英和其女第三人徐敏。
另被告徐华一家于1988年起实际居住在系争房屋某某路4号内至今。
【争议焦点】
本案争议的焦点是：被告徐华一家户籍到底是某某路4号还是某某路2号？公有住房屋际使用权的调换是否意味着户籍的同时调换？作为补偿安置协议的被拆迁方实际签字人徐华是否具备补偿安置协议的签字主体资格？在原承租人死亡、新承租人未确定且另有同住人的情况下，拆迁人及动迁公司能否选择直接与在被拆迁房屋居住达20多年之久的实际居住人签订补偿安置协议？
【一审判决】
一、被告上海骏兴房地产开发有限公司与被告徐华就本市某某路2-4号三层西阁房屋签订之沪拆字第某某某号上海市城市房屋拆迁补偿安置协议无效；
二、被告徐华、第三人潘爱菊、徐敏于本判决生效之日起一个月内将安置房屋本市爱特路185弄某某号某某某某2室、新凯城香樟苑泗凯路199弄某某号某某某室，和领取的房屋拆迁补偿安置费用人民币199465.41元及家电提货券3000元返还被告上海骏兴房地产开发有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元，由被告上海骏兴房地产开发有限公司负担人民币40元、由被告徐华、第三人李秀英、徐敏共同负担人民币40元。
一审判决后，当事人双方均未提起上诉。
【律师观点】
黄方明律师认为，根据系争房屋拆迁地块所沿用的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和相关拆迁政策规定，房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的租用公房凭证计户，与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的房屋承租人，以租用公房凭证所载明的承租人为准。公房承租人注销户口的，由可以继续租赁该公房的同住人签订补偿安置协议。本案中，系争房屋的承租人徐国栋死亡后，该房屋内具有本市常住户口的两原告具备可以继续承租该房屋的资格。但被告骏兴公司却以被告徐华和第三人李秀英、徐敏户口在系争房屋内为由与其签订了本案被诉协议，而事实查明，某某路2号对应的是二层房屋，某某路4号对应的是三层西阁系争房屋。而徐华的户口在1988年互换承租权之前即已在某某路2号内同号分户为新户籍户主，且某某路2号和某某路4号的户籍住址记载沿用至今。因此，被告徐华等户籍事实上并不在某某路4号房屋内，其既不属于系争房屋内的承租人，也不属于系争房屋内的同住人，故被告徐华无权与拆迁人直接签订补偿安置协议，现骏兴公司与不具备签约主体资格的徐华一户签订的协议侵害了两原告的被补偿安置权益，该协议应当无效。
最后，一审法院完全支持了原告代理人的代理意见。
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