律师随笔
虹口区唐山路908号地块一期房屋征收与补偿方案
作者：黄方明 律师 时间：2014年03月23日
虹口区唐山路908号地块一期房屋征收与补偿方案
一、房屋征收与补偿的法律和政策依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)；
（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）；
（三）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发[2012]24号）；
（四）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号）；
（五）其他相关法律法规和规范性文件。
二、房屋征收的目的
改善居民生活和居住条件，促进国民经济和社会发展。
三、房屋征收的范围
唐山路942-956号（双）、952弄全部、昆明路411-417号（单）、昆明路423弄全部、大连路609号。
四、征收补偿主体及计户标准
（一）征收主体
虹口区人民政府。
（二）征收部门
虹口区住房保障和房屋管理局。
（三）被征收人
指被征收房屋的所有权人。
（四）公有房屋承租人
指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
（五）计户标准
以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
本方案中所指的户，均指按本计户标准认定的户。
五、被征收房屋类型和建筑面积认定
（一）房屋类型的认定
以房产产籍记载为准。本地块居住房屋的房屋类型为旧里。
（二）公有居住房屋建筑面积的认定
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数换算成建筑面积，换算公式为：建筑面积=居住面积×1.54。
租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
（三）私有居住房屋建筑面积的认定
对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
未认定建筑面积，不计入被征收房屋建筑面积货币补偿的基数。
（四）非居住房屋界定及建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定
（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，认定为非居住房屋。在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，认定为非居住房屋。在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
2、非居住房屋建筑面积的认定
（1）私有非居住房屋建筑面积的认定
有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。
（2）公有非居住房屋建筑面积的认定
签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型换算系数标准换算。
六、被征收房屋的价值补偿
（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
计算公式如下：
1、私有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为：评估价格×100%＋价格补贴。
2、公有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为：评估价格×20%；
对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格×80%＋价格补贴。
本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。
【注解】：
评估价格＝被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）。
价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收房屋建筑面积
套型面积补贴＝评估均价×补贴面积
本地块价格补贴系数为30%；套型面积补贴为15㎡/户；评估均价另行公告。
（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收非居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
计算公式如下：
1、公有非居住房屋
价值补偿款为：评估价格×80%＋停产停业补偿＋搬迁费
2、私有非居住房屋
价值补偿款为：评估价格×100%＋停产停业补偿＋搬迁费
【注解】：
评估价格＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积。
停产停业补偿＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。
搬迁费＝15元/m2×被征收非居住房屋建筑面积，低于1,000元的，按1,000元计。
七、居住困难户的优先保障
被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时，应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。
折算公式为：被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数
保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收房屋补偿金额。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
本地块的折算单价为10,000元/㎡。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以向区住房保障机构提出居住困难审核申请。提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件，由区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。
区住房保障中心按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。
八、生活困难对象的帮困补助
对生活困难对象的帮困补助，由被征收房屋所在街道办事处审核认定。
对具有不可比拟性质的特殊家庭，由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组拟定帮困补助标准，并在征收范围内公示，公示期为15日。
九、用于产权调换的房源及购买办法
本区用于产权调换的房源实行统一定价。签约期后，本地块未被使用的房源由区政府统一调配。
（一）用于产权调换的房源
1、外区产权调换房源
罗店地区房屋；
鲁汇地区房屋；
航头拓展地区房屋;
浦江5号地区房屋。
2、就近地段产权调换房源
本区彩虹湾（暂名）一期房屋。
（二）产权调换房屋的购买原则
1、按先签约、先选择、先购买实行。
2、原则上实行一户一套。
3、购买产权调换房屋总价原则上不得超过被征收房屋的价值补偿款（含居住困难户的保障补贴）。
（三）申请购买两套以上产权调换房屋的条件
1、属于居住困难户的被征收户、公有房屋承租户。
2、以户为单位，有2个非直系关系自然家庭或3个直系关系自然家庭组成的被征收户、公有房屋承租户，实际居住且他处无房的，可增加购买一套，依此类推。
（四）购买产权调换房屋的优惠补贴
在产权调换房屋供应价基础上，对本地块安置房源给予购房优惠如下：
注：以上价格均为房屋建筑面积均价。
（五）购买产权调换房屋的差价结算
购买两套及以上产权调换房屋，购买产权调换房屋总价超过被征收房屋价值补偿款（含居住困难户的保障补贴）的，按以下公式结算差价：
差价=（产权调换房屋建筑面积-被征收房屋的价值补偿款÷优惠价）×供应价
十、签约搬迁补贴办法
（一）居住房屋各类补贴
1、选择货币补偿自行购房补贴
（1）选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的产权调换房屋的被征收户、公有房屋承租户，每户补贴250,000元，同时以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴人民币2,500元。两项补贴相加，不足280,000元的，按280,000元计算。
（2）一次性临时安置费补贴7,500元/户（2,500元×3个月）。
2、选择房屋产权调换补贴
（1）选择购买产权调换房屋的，在补偿协议中产权调换房屋价格按房屋供应价计算，供应价与优惠价之间的差价以购房补贴的形式支付。购房人按供应价缴纳办理产权登记过户所需的各种税费。
（2）被征收居住房屋的价值款用于购买产权调换房屋有剩余的，按以下公式计算补贴金额：
补贴金额=（被征收居住房屋建筑面积-购买产权调换房屋总价÷评估单价或评估均价）×（2,500元/m2 +250,000元÷被征收居住房屋建筑面积）。
（3）选择购买的产权调换房屋为期房的被征收户、公有房屋承租户，在约定的自行过渡期限内，从办理交房手续之日至新房交房日止（按月统计），给予临时安置费补贴。按被征收房屋建筑面积每月每平方米补贴临时安置费60元，每月补贴低于2,500元/户的，按2,500元/户计。
3、装潢费补贴
以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴500元。
4、搬迁、设施移装补贴
（1）搬迁补助费
按被征收居住房屋建筑面积每平方米15元计算。每户补贴低于700元的，按700元计算。并免费为被征收户、公有房屋承租户提供搬场车一次。
（2）家用设施移装费
（二）未认定建筑面积的处理办法及补贴
未认定建筑面积是指按照相关征收政策进行补偿的被征收房屋建筑面积以外的部分。未认定建筑面积按以下规定进行补贴：
1、以下情形的未认定建筑面积，经公示后，按评估单价乘以补贴面积计算补贴：
（1）房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
（2）租用公房凭证中已有记载但不作为独用租赁部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
（3）未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等。
上述情形有面积记载的以记载的面积作为补贴面积，没有记载的以实际丈量结果作为补贴面积。上述情形中涉及的阁楼，按照高度分别计算补贴面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量结果作为补贴面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的一半作为补贴面积；高度在1.2米以下的部分，不计算补贴面积。
2、不成套公房在租赁凭证上记载为独用灶间的，以记载的面积乘以评估单价计算补贴。
3、其余未认定建筑面积，按实测面积乘以600元/㎡进行补贴。对于无本项规定的未认定建筑面积或不按本项规定计算补贴的，每户补贴40,000元。
（三）非居住房屋各类补贴（企事业单位除外）
1、非居住自行购房补贴
按被征收非居住房屋每户补贴150，000元，同时以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴10,000元。
2、装潢费补贴
以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴1,000元。当事人如有异议的，由本地块确定的房地产价格评估机构进行装潢评估。
3、证照补贴
被征收非居住房屋内办理了个体工商营业执照并继续有效的，给予每证补贴100,000元。
（四）未认定非居住房屋处理办法及补贴
1、在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所正常经营并领取工商营业执照，未经房屋管理部门批准居住房屋改变为非居住用途，不认定为非居住房屋。给予每户150,000元补贴。
2、征收范围确定之前，由市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋，每户给予80,000元补贴（一户多证的以一户计）。
十一、签约搬迁奖励办法
（一）征收面积奖
被征收房屋为居住房屋的，以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米奖励1,000元。
被征收房屋为非居住（企事业单位除外）房屋的，以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5,000元。
（二）签约期内签约的奖励
为鼓励被征收户、公有房屋承租户对本地块旧城区改建的支持和配合，征收范围内的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并按期搬迁的，给予奖励。
1、居住房屋奖励
（1）签约奖
在签约期内签约的，给予每户80,000元奖励。
（2）按期搬迁奖
在签约期内签约，并在规定搬迁时间内完成搬迁的，给予每户20,000元奖励。
2、非居住房屋奖励（企事业单位除外）
（1）签约奖
在签约期内签约的，给予每户80,000元奖励（居、非兼用房屋不重复计算）。
（2）按期搬迁奖
在签约期内签约，并在规定搬迁时间内完成搬迁的，给予每户20,000元奖励（居、非兼用房屋不重复计算）。
3、集体鼓励奖
（1）整体鼓励奖
在签约期内，本地块签约率达到协议生效比例（85%）的，对已签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户每户奖励40,000元。在此基础上，签约率每增加1%，每户再增加奖励4,000元。
（2）小组鼓励奖
被征收户、公有房屋承租户按房屋类型设置楼层、门洞、整幢等组成小组形式就近分组，小组户数原则上不得少于20户，分组户名以公告为准。在本地块签约率达到协议生效比例（85%）的基础上，凡小组签约率达到100%的，对该小组内已签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户每户增加奖励20,000元。
4、签约生效计息奖
自签约之日起至签约期截止日，征收补偿款的所有款项（提前达到生效比例奖除外）均以银行同期半年期贷款年利率的标准计息。
（三）签约期结束后签约的奖励
签约期结束后，以三个月为一个签约奖期，共设三个奖期。在第一个奖期内签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户，给予每户60,000元签约奖和15,000元按期搬迁奖；在第二个奖期内签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户，给予每户40,000元签约奖和10,000元按期搬迁奖；在第三个奖期内签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户，给予每户20,000元签约奖和5,000元按期搬迁奖。此后签约的被征收户、公有房屋承租户，不再给予签约奖和按期搬迁奖。
（四）提前达到生效比例奖
本地块签约期内签约率提前达到生效比例的，参照虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部2012年12月22日《关于对周家嘴路901号等地块签约居民嘉奖的决定》，对在签约期内签约的被征收户、公有房屋承租户，每户奖励100,000元。签约期届满后签约的，从签约期届满后第一日开始，以500元/日递减，减完为止。本奖项中的10,000元在被征收房屋内户口全部迁移后发放。
十二、其他事项
（一）关于房屋征收评估
被征收房屋的房地产市场价值和用于产权调换房屋的房地产市场价值（除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外），由经被征收人、公有房屋承租人按少数服从多数原则确定的房屋估价机构实施评估。评估时点以房屋征收决定公告之日为准。
(二)关于补偿协议签订主体、签约期限、生效条件、履约约定等
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人应按照本补偿方案签订补偿协议。
1、签订补偿协议的主体
（1）私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。
（2）公有房屋由其承租人作为补偿协议签订主体。公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议的签订主体按以下方法确定：
①公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
②公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。
③房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
（3）补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以委托他人签订，但必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面委托书或办理公证的委托文书。
（4）当事人提交虚假证明材料或委托书，导致补偿错误，造成征收部门损失的，有关当事人应承担法律责任。
2、补偿协议的签约期限
本地块签约期限：3个月（具体起始时间另行公告）。
3、补偿协议的生效条件
在签约期限内签约比例达到本地块总户数的85%时，补偿协议生效。在签约期限内签约比例未达到本地块总户数的85%，本地块征收决定终止执行。
4、补偿协议的履行
补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
（三）达不成补偿协议的处理办法
1、补偿决定及复议和诉讼
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，或经行政复议或行政诉讼维持补偿决定的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（四）征收实施单位
本地块征收实施单位为：上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司。
上海市虹口区人民政府
二Ο一三年四月二十六日
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）
一、房屋征收与补偿的法律和政策依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)；
（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）；
（三）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发[2012]24号）；
（四）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号）；
（五）其他相关法律法规和规范性文件。
二、房屋征收的目的
改善居民生活和居住条件，促进国民经济和社会发展。
三、房屋征收的范围
唐山路942-956号（双）、952弄全部、昆明路411-417号（单）、昆明路423弄全部、大连路609号。
四、征收补偿主体及计户标准
（一）征收主体
虹口区人民政府。
（二）征收部门
虹口区住房保障和房屋管理局。
（三）被征收人
指被征收房屋的所有权人。
（四）公有房屋承租人
指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
（五）计户标准
以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
本方案中所指的户，均指按本计户标准认定的户。
五、被征收房屋类型和建筑面积认定
（一）房屋类型的认定
以房产产籍记载为准。本地块居住房屋的房屋类型为旧里。
（二）公有居住房屋建筑面积的认定
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数换算成建筑面积，换算公式为：建筑面积=居住面积×1.54。
租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
（三）私有居住房屋建筑面积的认定
对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
未认定建筑面积，不计入被征收房屋建筑面积货币补偿的基数。
（四）非居住房屋界定及建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定
（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；
（4）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，认定为非居住房屋。在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，认定为非居住房屋。在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。
2、非居住房屋建筑面积的认定
（1）私有非居住房屋建筑面积的认定
有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。
经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。
（2）公有非居住房屋建筑面积的认定
签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。
原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型换算系数标准换算。
六、被征收房屋的价值补偿
（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
计算公式如下：
1、私有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为：评估价格×100%＋价格补贴。
2、公有居住房屋
对被征收人的价值补偿款为：评估价格×20%；
对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格×80%＋价格补贴。
本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。
【注解】：
评估价格＝被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）。
价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收房屋建筑面积
套型面积补贴＝评估均价×补贴面积
本地块价格补贴系数为30%；套型面积补贴为15㎡/户；评估均价另行公告。
（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收非居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
计算公式如下：
1、公有非居住房屋
价值补偿款为：评估价格×80%＋停产停业补偿＋搬迁费
2、私有非居住房屋
价值补偿款为：评估价格×100%＋停产停业补偿＋搬迁费
【注解】：
评估价格＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积。
停产停业补偿＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。
搬迁费＝15元/m2×被征收非居住房屋建筑面积，低于1,000元的，按1,000元计。
七、居住困难户的优先保障
被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时，应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。
折算公式为：被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数
保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收房屋补偿金额。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
本地块的折算单价为10,000元/㎡。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以向区住房保障机构提出居住困难审核申请。提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件，由区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。
区住房保障中心按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。
八、生活困难对象的帮困补助
对生活困难对象的帮困补助，由被征收房屋所在街道办事处审核认定。
对具有不可比拟性质的特殊家庭，由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组拟定帮困补助标准，并在征收范围内公示，公示期为15日。
九、用于产权调换的房源及购买办法
本区用于产权调换的房源实行统一定价。签约期后，本地块未被使用的房源由区政府统一调配。
（一）用于产权调换的房源
1、外区产权调换房源
罗店地区房屋；
鲁汇地区房屋；
航头拓展地区房屋;
浦江5号地区房屋。
2、就近地段产权调换房源
本区彩虹湾（暂名）一期房屋。
（二）产权调换房屋的购买原则
1、按先签约、先选择、先购买实行。
2、原则上实行一户一套。
3、购买产权调换房屋总价原则上不得超过被征收房屋的价值补偿款（含居住困难户的保障补贴）。
（三）申请购买两套以上产权调换房屋的条件
1、属于居住困难户的被征收户、公有房屋承租户。
2、以户为单位，有2个非直系关系自然家庭或3个直系关系自然家庭组成的被征收户、公有房屋承租户，实际居住且他处无房的，可增加购买一套，依此类推。
（四）购买产权调换房屋的优惠补贴
在产权调换房屋供应价基础上，对本地块安置房源给予购房优惠如下：
| 房屋所在地区 |
供应价 （元/m2） |
补贴差价 （元/ m2） |
优惠价 （元/m2） |
备注 |
| 罗店 |
9,500 |
2,400 |
7,100 |
配套商品房 |
| 鲁汇 |
9,700 |
2,600 |
7,100 |
配套商品房 |
| 航头拓展 |
9,700 |
2,600 |
7,100 |
配套商品房 |
| 浦江5号 |
7,800 |
500 |
7,300 |
配套商品房 |
| 本区彩虹湾（暂名）一期 |
20,000 |
2,500 |
17,500 |
配套商品房 |
注：以上价格均为房屋建筑面积均价。
（五）购买产权调换房屋的差价结算
购买两套及以上产权调换房屋，购买产权调换房屋总价超过被征收房屋价值补偿款（含居住困难户的保障补贴）的，按以下公式结算差价：
差价=（产权调换房屋建筑面积-被征收房屋的价值补偿款÷优惠价）×供应价
十、签约搬迁补贴办法
（一）居住房屋各类补贴
1、选择货币补偿自行购房补贴
（1）选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的产权调换房屋的被征收户、公有房屋承租户，每户补贴250,000元，同时以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴人民币2,500元。两项补贴相加，不足280,000元的，按280,000元计算。
（2）一次性临时安置费补贴7,500元/户（2,500元×3个月）。
2、选择房屋产权调换补贴
（1）选择购买产权调换房屋的，在补偿协议中产权调换房屋价格按房屋供应价计算，供应价与优惠价之间的差价以购房补贴的形式支付。购房人按供应价缴纳办理产权登记过户所需的各种税费。
（2）被征收居住房屋的价值款用于购买产权调换房屋有剩余的，按以下公式计算补贴金额：
补贴金额=（被征收居住房屋建筑面积-购买产权调换房屋总价÷评估单价或评估均价）×（2,500元/m2 +250,000元÷被征收居住房屋建筑面积）。
（3）选择购买的产权调换房屋为期房的被征收户、公有房屋承租户，在约定的自行过渡期限内，从办理交房手续之日至新房交房日止（按月统计），给予临时安置费补贴。按被征收房屋建筑面积每月每平方米补贴临时安置费60元，每月补贴低于2,500元/户的，按2,500元/户计。
3、装潢费补贴
以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴500元。
4、搬迁、设施移装补贴
（1）搬迁补助费
按被征收居住房屋建筑面积每平方米15元计算。每户补贴低于700元的，按700元计算。并免费为被征收户、公有房屋承租户提供搬场车一次。
（2）家用设施移装费
| 电话移装费 |
凭缴费单据 |
每号140元 |
| 煤气移装费 |
凭缴费单据 |
每表200元 |
| 热水器移装费 |
凭购机发票 |
每台300元 |
| 空调移装费 |
凭购机发票 |
每台400元 |
| 有线电视移装费 |
凭缴费单据 |
每户330元 |
| 宽带移装费 |
凭收费单据 |
每户 90元 |
| 家用（独用）电表 |
凭缴费单据 |
每表 80元 |
未认定建筑面积是指按照相关征收政策进行补偿的被征收房屋建筑面积以外的部分。未认定建筑面积按以下规定进行补贴：
1、以下情形的未认定建筑面积，经公示后，按评估单价乘以补贴面积计算补贴：
（1）房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
（2）租用公房凭证中已有记载但不作为独用租赁部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；
（3）未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等。
上述情形有面积记载的以记载的面积作为补贴面积，没有记载的以实际丈量结果作为补贴面积。上述情形中涉及的阁楼，按照高度分别计算补贴面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量结果作为补贴面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的一半作为补贴面积；高度在1.2米以下的部分，不计算补贴面积。
2、不成套公房在租赁凭证上记载为独用灶间的，以记载的面积乘以评估单价计算补贴。
3、其余未认定建筑面积，按实测面积乘以600元/㎡进行补贴。对于无本项规定的未认定建筑面积或不按本项规定计算补贴的，每户补贴40,000元。
（三）非居住房屋各类补贴（企事业单位除外）
1、非居住自行购房补贴
按被征收非居住房屋每户补贴150，000元，同时以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴10,000元。
2、装潢费补贴
以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴1,000元。当事人如有异议的，由本地块确定的房地产价格评估机构进行装潢评估。
3、证照补贴
被征收非居住房屋内办理了个体工商营业执照并继续有效的，给予每证补贴100,000元。
（四）未认定非居住房屋处理办法及补贴
1、在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所正常经营并领取工商营业执照，未经房屋管理部门批准居住房屋改变为非居住用途，不认定为非居住房屋。给予每户150,000元补贴。
2、征收范围确定之前，由市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋，每户给予80,000元补贴（一户多证的以一户计）。
十一、签约搬迁奖励办法
（一）征收面积奖
被征收房屋为居住房屋的，以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米奖励1,000元。
被征收房屋为非居住（企事业单位除外）房屋的，以被征收非居住房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5,000元。
（二）签约期内签约的奖励
为鼓励被征收户、公有房屋承租户对本地块旧城区改建的支持和配合，征收范围内的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并按期搬迁的，给予奖励。
1、居住房屋奖励
（1）签约奖
在签约期内签约的，给予每户80,000元奖励。
（2）按期搬迁奖
在签约期内签约，并在规定搬迁时间内完成搬迁的，给予每户20,000元奖励。
2、非居住房屋奖励（企事业单位除外）
（1）签约奖
在签约期内签约的，给予每户80,000元奖励（居、非兼用房屋不重复计算）。
（2）按期搬迁奖
在签约期内签约，并在规定搬迁时间内完成搬迁的，给予每户20,000元奖励（居、非兼用房屋不重复计算）。
3、集体鼓励奖
（1）整体鼓励奖
在签约期内，本地块签约率达到协议生效比例（85%）的，对已签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户每户奖励40,000元。在此基础上，签约率每增加1%，每户再增加奖励4,000元。
（2）小组鼓励奖
被征收户、公有房屋承租户按房屋类型设置楼层、门洞、整幢等组成小组形式就近分组，小组户数原则上不得少于20户，分组户名以公告为准。在本地块签约率达到协议生效比例（85%）的基础上，凡小组签约率达到100%的，对该小组内已签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户每户增加奖励20,000元。
4、签约生效计息奖
自签约之日起至签约期截止日，征收补偿款的所有款项（提前达到生效比例奖除外）均以银行同期半年期贷款年利率的标准计息。
（三）签约期结束后签约的奖励
签约期结束后，以三个月为一个签约奖期，共设三个奖期。在第一个奖期内签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户，给予每户60,000元签约奖和15,000元按期搬迁奖；在第二个奖期内签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户，给予每户40,000元签约奖和10,000元按期搬迁奖；在第三个奖期内签约并在规定搬迁时间内完成搬迁的被征收户、公有房屋承租户，给予每户20,000元签约奖和5,000元按期搬迁奖。此后签约的被征收户、公有房屋承租户，不再给予签约奖和按期搬迁奖。
（四）提前达到生效比例奖
本地块签约期内签约率提前达到生效比例的，参照虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部2012年12月22日《关于对周家嘴路901号等地块签约居民嘉奖的决定》，对在签约期内签约的被征收户、公有房屋承租户，每户奖励100,000元。签约期届满后签约的，从签约期届满后第一日开始，以500元/日递减，减完为止。本奖项中的10,000元在被征收房屋内户口全部迁移后发放。
十二、其他事项
（一）关于房屋征收评估
被征收房屋的房地产市场价值和用于产权调换房屋的房地产市场价值（除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外），由经被征收人、公有房屋承租人按少数服从多数原则确定的房屋估价机构实施评估。评估时点以房屋征收决定公告之日为准。
(二)关于补偿协议签订主体、签约期限、生效条件、履约约定等
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人应按照本补偿方案签订补偿协议。
1、签订补偿协议的主体
（1）私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。
（2）公有房屋由其承租人作为补偿协议签订主体。公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议的签订主体按以下方法确定：
①公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
②公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。
③房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
（3）补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以委托他人签订，但必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面委托书或办理公证的委托文书。
（4）当事人提交虚假证明材料或委托书，导致补偿错误，造成征收部门损失的，有关当事人应承担法律责任。
2、补偿协议的签约期限
本地块签约期限：3个月（具体起始时间另行公告）。
3、补偿协议的生效条件
在签约期限内签约比例达到本地块总户数的85%时，补偿协议生效。在签约期限内签约比例未达到本地块总户数的85%，本地块征收决定终止执行。
4、补偿协议的履行
补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
（三）达不成补偿协议的处理办法
1、补偿决定及复议和诉讼
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，或经行政复议或行政诉讼维持补偿决定的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（四）征收实施单位
本地块征收实施单位为：上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司。
上海市虹口区人民政府
二Ο一三年四月二十六日
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）
律师资料
黄方明律师
电话：13817558…
