九江市城市房屋拆迁管理实施办法

九江市城市房屋拆迁管理实施办法
九江市城市房屋拆迁管理实施办法》已经2004年3月25日市政府第2次常务会议审议通过，现予发布施行。

市长：蔡晓明
二00四年六月十三日

九江市城市房屋拆迁管理实施办法

　　第一章总　　则
　　第一条为加强我市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称《办法》）及国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条在九江市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对拆迁人补偿、安置的、适用本办法。
　　第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧城改造和生态环境改善，保护文物古迹，保障国家、省、市重点工程建设的需要。拆迁人应当依照《条例》、《办法》和本办法的规定，对被拆迁人给予补偿，保护文物古迹，保障国家、省、市重点工程建设的需要。
　　第四条拆迁人应当依照《条例》、《办法》和本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
　　第五条市人民政府房产行政管理部门（以下简称房管部门）是对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理的行政主体。市房屋拆迁开发管理办公室负责九江城市规划区内的房屋拆迁管理的具体工作。
　　建设、规划、公安、工商、物价、综合执法等行政管理部门和供电、供水、电信、广播电视等有关单位应当依照有关法律、法规、规章和本办法的规定，相互配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　市人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
　　第二章拆迁管理
　　第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
　　第七条申请领取房屋拆迁可证的，应当向市房管部门提交下列资料；
　　（一）建设项目批准文件；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　（四）拆迁计划和拆迁方案；
　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置专项资金证明。
　　第八条市房管部门应当自收到拆迁申请之日起20日内，对申请事项进行审查。经审查，符合条件的，颁布发房屋拆迁许可证。
　　第九条拆迁人提交的拆迁方案应当包括下列内容：
　　（一）拆迁方式；
　　（二）拆迁期限和过渡期限；
　　（三）拆迁人拟提供的拆迁补偿标准；
　　（四）预计所需补偿安置资金；
　　（五）对拆迁范围内依法应予保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等采取的保护措施。
　　第十条市房管部门应当在房屋拆迁许可证颁布发之日起5日内发布房屋拆迁公告。拆迁公告应当包括以下内容：
　　（一）拆迁人；
　　（二）拆迁范围；
　　（三）拆迁期限；
　　（四）拆迁后的土地用途（含建设项目批准文件号、建设用地规划许可证号、国有土地使用权批准文件号）。
　　在市房管部门发布房屋拆迁公告的同时，拆迁人应当将经房管部门审查的拆迁方案予以公布。拆迁人不公布拆迁方案的，被拆迁人有权拒绝搬迁。
　　第十一条房屋拆迁公告发布后，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动；
　　（一）房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修等工程建设；
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　（三）租赁房屋。
　　市房管部门应当就前款所列事项，在公告发布的同时，书面通知有关部门停止办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房管部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
　　房屋拆迁公告发布后，拆迁范围内的在建工程必须停止施工，拆迁人应当就在建工程向公证机关办理证据保全，对该在建工程的补偿，以经证据保全的范围为准。







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　　第十二条拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，不得扩大或者缩小拆迁范围。
　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在批准的拆迁期限届满15日前，向市房管部门提出延期申请；市房管部门应当自收到延期申请之日起5个工作日内予以答复。准予延期的，只在原房屋拆迁许可证上注明，不得重新核发房屋拆迁许可证。
　　第十三条拆迁人在办理房屋拆迁许可证时，应当将经过市房管部门审核认可的房屋拆迁项目预计所需的拆迁补偿安置资金足额存入办理存款业务的金融机构的拆迁补偿安置资金专户；按拆迁许可证实行分期拆迁的，在每期拆迁前，拆迁人存入拆迁补偿安置资金专户的资金应当不少于该期拆迁所需要的补偿安置资金。
　　市房管部门与办理拆迁补偿安置资金存款的金融机构和拆迁人应当共同签订拆迁补偿安置资金使用监管协议，监督拆迁补偿安置资金专款专用。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
　　第十四条拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，拆迁人应当按照协议的约定向被拆迁人开具领款凭证，被拆迁人凭领款凭证到拆迁人办理存款业务的金融机构支取补偿款。
　　当拆迁补偿安置实际所需资金超出预计所需资金时，拆迁人应当及时向金融机构的专门帐户追回资金；拆迁人完成全部拆迁补偿安置任务后，存入的拆迁补偿安置资金尚有余额的，拆迁人凭市房管部门的证明提取余款。
　　第十五条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人自行拆迁的，应当有与拆迁项目相适应的熟悉有关房屋拆迁、工程建设、房屋面积测量的专业技术人员。
　　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市房管部门备案。
　　市房管部门或者市人民政府的临时性机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
　　第十六条承担房屋拆除工程的企业必须具备相应的建筑施工企业资质，并对施工安全负责。
　　第十七条拆迁人与被拆迁人应当签订拆迁补偿安置书面协议。实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：
　　（一）被拆迁房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年代及土地使用权取得方式和期限等基本情况；
　　（二）拆迁补偿方式；
　　（三）搬迁期限；
　　（四）补偿金额及支付办法和期限；
　　（五）搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及支付办法和期限；
　　（六）违约责任。
　　实行产权调换的，拆迁补偿安置协议除应载明前款规定的第（一）、（二）、、（三）、（五）、（六）项外，还应当载明下列事项：
　　（一）产权调换房屋的建筑面积、地点、层次、户型、成新、结构、朝向等；
　　（二）搬迁过渡方式和过渡期限；
　　（三）过渡用房地点、面积；
　　（四）产权调换差价结算法；
　　（五）临时安置补助费及支付办法和期限。
　　第十八条拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
　　第十九条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房管部门裁决。市房管部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
　　市房管部门或者市人民政府在裁决时，应当就拆迁补偿的估价听取有关专家的意见，并应当依照建设部发布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》办理。
　　当事人人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。由市房管部门裁决的可向市人民政府或省建设厅申请行政复议；由市人民政府裁决的可向省人民政府申请行政复议。
　　第二十条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的拆迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成市房管、公安、综合执法等部门强制拆迁，或者由市房管部门依法申请人民法院强制拆迁。







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　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并就裁决确定的补偿款中被拆迁人未接受的部分办理提存公证。未办理证据保全和提存公证的，不得实施强制拆迁。
　　第二十一条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
　　第二十二条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
　　第二十三条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经市房管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人，项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
　　第三章拆迁补偿与安置
　　第二十四条拆迁人应当按照《条例》、《办法》和本办法规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
　　第二十五条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条第二、三、四款规定情形外，被拆迁人可以选择产权调换或者货币补偿的方式，提倡被拆迁人选择货币补偿方式。
　　拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
　　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　第二十六条拆迁补偿安置资金被拆迁房屋货币补偿金额、实行产权调换的房屋折抵的货币金额、搬迁补助费、临时安置补助费及其他拆迁补偿费用组成。
　　搬迁补助费和临时安置补助的标准，由市人民政府根据实际情况确定。
　　第二十七第实行货币补偿安置的房屋，货币补偿金额可按以下两种方式确定：
　　（1）拆迁当事人可以结合被拆迁房屋的结构、成新、区位、用途、环境、容积率、层次、建筑面积以及装饰装修等因素协商确定货币补偿金额；
　　（2）委托有资质的评估机构进行评估。
　　市人民政府根据实际情况在广泛听取社会各界意见的基础上，确定、调整房屋拆迁货币补偿基准价格，作为市场评估和拆迁当事人协商价格的参考。房屋拆迁货币补偿基准价格由市价格主管部门会同市房管部门按照《江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）》的规定共同制定，报市人民政府批准，于每年3月底前公布。
　　第二十八条实行货币补偿安置的，购买房屋时，被拆迁房屋面积的等额部分免交契税，超出面积部分应缴纳契税。
　　第二十九条实行产权调换安置的，可以按以下两种方式结算差价：
　　（1）同面积部分的产权调换差价结合安置房和被拆迁房屋的区位、成新、结构、层次、装饰装修等因素协商确定；超面积部分10平方米以内的按市场价的90%由被拆迁人购买，10平方米以上的按市场价格购买。
　　（2）产权调换的差价也可以委托有资质的评估机构评估。
　　第三十条拆迁直管住宅公房，被拆迁房屋建筑面积不足36平方米的，在实行产权调换时，拆迁人安置不得低于36平方米的成套房。
　　第三十一条拆迁直管住宅公房，被拆迁人与房屋承租人达不成解除租赁协议的，按下列规定执行：
　　（一）实行产权调换的，产权调换的房屋由原房屋承租人继续承租承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同；
　　（二）实行货币补偿的，拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的10%补偿给被拆迁人，90%补偿给房屋承租人。







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　　第三十二条拆迁按房改政策购买部分产权的住房的，应当按现行房改政策和本办法的规定给予补偿安置。
　　第三十三条被拆迁房屋的建筑面积，以房屋产权证载明的为准。拆迁当事人对房屋所有权证载明的建筑面积有异议的，可以申请发证部门重新核定，费用由申请人承担。
　　第三十四条被拆迁房屋的用途，以房屋产权证载明的为准。原作住宅的房屋在2003年10月1日前连续2年已改为非住宅房屋，并依法办理了营业执照和税务登记的，拆迁时按非住宅房屋予以补偿安置。
　　第三十五条被拆迁人属于连续2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于36平方米，被拆迁人要求货币补偿的，拆迁人对被拆迁人的货币补偿应当足以保证被拆迁人在低一级别的地段购买建筑面积不小于36玉方米的成套房。
　　第三十六条房屋折迁补偿估价应当具备相庆资格的房地产价格评估机构承担，并遵循房地产估价规范。
　　房屋评估实行“谁委手、谁付费”的原则。
　　第三十七条对被拆迁的房屋，宜选用两种以上的估价方法进行估价，有条件选用市场比较进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。
　　第三十八条 对实行产权调换的房屋进行估价时，应当以房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点，运用相同的估价方法，对被拆迁的房屋和用于产权调换的房屋分别进行估价确定关价；用于产权调换的房屋属期房的，该期房按同类地段、环境相同或相近的新建商品房价格的95%进行估价。
　　第三十九条被拆迁的房屋需要拆迁补偿估价的，先由拆迁人委托房地产价格评估机构评估，拆迁人应当将评估报告送达被拆迁人。
　　拆迁人应当被拆迁人的姓名（名称）、被拆迁房屋的门牌号、拆迁补偿估价结果等在被拆迁地段公示，公示时间不得少于7日。被拆迁人要求不予公示的，可不予公示。
　　第四十条被拆迁人对评估结果有异议的，可以自评估报告送达之日起5日内，要求原评估机构进行复估，原评估机构应当自接到请求之日起3日内出具复估报告；被拆迁人对复估结果仍有异议的，可以另行委托其他的房地产价格评估机构进行评估，接受委托的房地产价格评估机构应当自接受委托之日起7日内出具评估报告。
　　经复估、另行委托评估，仍达不成补偿安置协议的，按照本办法第十九条的规定申请裁决。
　　第四十一条拆迁人应当提供符合国家设计规范和质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人提供用于产权调换的房屋应当产权清晰、未设置抵押或者提供担保。
　　第四十二条对产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不清的房屋实施拆迁的，拆迁人应当提出补偿安置方案，到公证机关办理补偿款提存公证和证据保全手续，报市房管部门审核同意后实施拆迁。
　　第四十三条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能得新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。
　　第四十四条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；实行产权调换，属于现房安置的，应当支付1次搬迁补助费，属于期房安置的，应当支付2次搬迁补助费。
　　第四十五条拆迁人不得擅自延长过渡期限。周转房的使用应当按时腾退同转房。过渡期应从拆迁户搬迁之日起算，不超过18个月。
　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起每月付2倍的临时安置补助费；超过六个月的，从逾期之日起每月付给3倍的临时安置补助费；对周转房的使用人应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费。
　　第四十六条拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，拆迁人应当补偿拆迁人或者房屋承租人下列费用：







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　　（一）按国家和省规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁费用和安装费用的；
　　（二）无法恢复使用的设备、构筑物按重置价结合成新结算的费用；
　　（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。具体补偿标准由市价格主管部门会同市房管部门及相关经济管理部门按国家、省、市有关规定共同制定和调整，报经市人民政府批准后，于每年三月底前公布实施。
　　第四十七第拆迁人应当到供水、供电、供气、通讯、有线电视等部门办理相关手续，待搬迁期限（含强制拆迁限定的搬迁期限）结束后，方可对被拆迁房屋停止供水、供电、供气等。
　　被拆迁人因房屋发生的供水、供电、供气、通讯、有线电视和和其他重要设施迁移的费用，由拆迁人承担。
　　第四十八条因拆迁损坏相邻建筑物、构筑物和其他设施的，由拆迁人负责修复或者赔偿。
　　第四章罚 则
　　第四十九条违反本办法，依照国务院《条例》以及江西省《办法》的规定予以处罚。
　　第五十条房地产价格估机构的房屋拆迁补偿估价的结果严重背离市场行情的，评估结果无效，由市房管部门重新组织评估，并对房地产价格评估机构和有关责任人依法给予处罚。对当事人造成损失的，房地产价格评估机构应当依法承担赔偿责任。
　　第五十一条有关部门工作人员在市房管部门通知暂停办理手续期间，弄虚作假，给被拆迁人办理了手续的，所办手续无效的，并依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第五章附则
　　第五十二条本办法下列用语的含义：
　　（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位；
　　（二）被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人；
　　（三）拆迁期限，是指房屋拆迁许可证上规定拆迁人完成拆迁工作的期限；
　　（四）过渡期限，是指实行产权调换且属期房安置的被拆迁人自迁出被拆迁房屋之日起至搬入产权调换的房屋之日止的期限；
　　（五）拆迁方式，是指拆迁人实行委托拆迁或者自行拆迁的方式；
　　（六）搬迁补助费，是指拆迁人补助给拆迁人用于搬迁的费用；
　　（七）临时安置补助费，是指在实行产权调换的情况下，拆迁人对被拆迁人未提供周转用房的，在过渡期限内拆迁人对被拆迁人租用临时住房费用的补偿。
　　（八）直管住宅公房是指属市人民政府所有，由市房管部门管理的出租给城市中低收入的居民居住的房屋。
　　第五十三条城市规划区内集体所有土地上的房屋拆迁，应当依法办理土地征用手续。
　　第五十四条本办法自公布之日起施行，市人民政府2000年11月颁布的《九江市城区房屋拆迁安置管理办法（试行）》（九府发[2000]26号）即行废止。


(发布日期：2004-06-13)