商品房“五证两书一表” 　解读商品房“五证两书一表”     五证《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售（预售）许可证》 
    两书《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》
    一表《竣工验收备案表》
    开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的；
    未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
    《商品房预售许可证》配有镜框，要求悬挂，其它证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。两书是在交房时交给业主的，也没有张贴的要求。
 一、《建筑用地规划许可证》
    就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。
 二、《建设工程规划许可证》
    就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。
 三、《国有土地使用证》
    就是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
     其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》；“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。
　　根据《物权法》相关条款：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
　　集体土地和耕地是不容许随意改变其性质、违法出租、买卖和搞房地产开发的。
四、《建设工程开工证》
    就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。
　　没有以上“四证”，该项目用地和建筑就是违法的。
五、《商品房销售（预售）许可证》
    就是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具竣工备案表）。
　　没有《商品房销售（预售）许可证》所填写的“购房合同、内部协议”等都是无效的。
　　“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
 　　“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。
 “一表”是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。
　　购房者填写购房合同时，一定要在购房合同第八条注明：开发商向购房者交付房屋时提供“两书一表”时还要同时提供“房屋竣工验收备案表”
　　购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案，尤其是《消防验收备案表》一栏是否通过。
《竣工验收备案表》对房地产开发商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管建设部门备案后，发展商就必须对其建设的楼盘质量终生负责，即使是十年二十年以后出现了质量问题，经查如果是发展商的过失，一样可以追究其法律责任。
 两书一表在国家有哪些规定:
    建筑法：
    第五十九条　建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。
    第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
    建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
     合同法：
    房屋质量不合格，买房人有权拒绝收房，也可以解除买房合同
    根据我国《合同法》的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒绝 收房，也可以选择解除买房合同。
    根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
    合同法关于确定房屋质量标准的有关规定
    根据《合同法》的有关规定，购房合同生效后，买房人与开发商就房屋质量没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果按照合同有关条款或者交易习惯仍然不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
    《合同法》第一百五十三条还规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”
    第一百五十四条规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。”
    第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
    第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法《第六十一条》的规定仍不能确定的，适用下列规定：
   (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
    (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。” 开发商因交付的房屋质量不合格要承担的违约责任
    开发商因交付的房屋质量不合格，买房人可以要求开发商承担修理房屋、更换房屋、重建房屋、退房、减少房价等违约责任，如果买房人还有其他损失的，还可以要求开发商赔偿损失。
    《合同法》第一百五十五条：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
    第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
    第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失
城市房地产管理法:
    城市房地产开发经营管理条例中规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
    第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。
    第二：是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
商品房销售管理办法：
    第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
    第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
    第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚
中华人民共和国建设部令
第78号
    第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
    (一)工程竣工验收备案表；
　　(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
　　(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
　　(四)施工单位签署的工程质量保修书；
　　(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。
　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。
关于两书的介绍：
    《新建商品住宅质量保证书》和《新建商品住宅使用说明书》
    “两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制，有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。
    “两书”四大保障
    保障一：强制执行
    新版“两书”由省建设厅监制，委托省房地产业协会统一印制，统一了格式，内容也更规范，特别是根据相关法规规定，对商品住宅保修期限作进一步明确，更有利于全面保护住房消费者的合法权益，减少矛盾纠纷。
    根据规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《辽宁省新建商品住宅质量保证书》和《辽宁新建商品住宅使用说明书》。《辽宁省新建商品住宅质量保证书》可以作为商品住宅买卖合同的补充约定。每套商品住宅应发放“两书”各一式两份，其中房地产开发企业和商品住宅购买人各留存一份。
    保障二：界定明确
    与旧版相比，新版“两书”除了格式上的统一外，在内容上更明确了商品住宅质量保证书的保修期限问题。
    新版“两书”除了统一印制外，省建设厅还将对内容进行规范，《辽宁省新建商品住宅质量保证书》明确规定了住宅面积、使用年限、竣工验收核验时间和质量等级、住宅各部位、部件保修内容与保修期、国家有关建设工程和商品住宅质量保修期限的规定条款等内容；《辽宁省新建商品住宅使用说明书》则规定了住宅的基本参数、住房安全使用应注意的问题、住宅建筑平面示意图以及住宅水、电线路布置示意图等。
    保障三：内容完备
     同时新版“两书”中的许多条款是旧版“两书”所没有的，如地基基础和主体结构及房屋基础、结构主体与设备的白蚁预防包治等内容，在新的保证书中都作了明确的规定，使业主的房屋有了更完整的质量保证。而屋面防水、给排水管道等项目保修期限的延长，让消费者多了一层放心。此外，保证书中对未及部位、部件的保修期限可由购房者与房地产开发商自行约定的规定，改变了消费者以往的被动地位。
    保障四：违规处罚
    省建设厅强调，房地产开发企业在交付新建商品住宅时，必须提供新版“两书”。各地房地产开发主管部门应认真检查监督“两书”的实施，对房地产开发企业在商品住宅交付使用时不按规定发放“两书”的，应严格按照建设部第７７号令《房地产开发企业资质管理规定》予以处理，对私自印制“两书”的，应及时予以纠正。
    四个方面仍待完善
法律界有关人士表示，新版“两书”较过去有了很大的改进和完善，对业主的合法权益有了更多的保障，但从法律的严谨角度来看，仍有其不足的方面。
首先，新版《保证书》最后的落款只有开发商及前期物业管理公司，没有业主，这在法律关系上还是属于单方面的行为。根据目前国家《建设工程质量管理条例》，住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户做出的承诺。因此，《保证书》应明确业主在《保证书》中的地位，让消费者能更多地参与到住宅质量保证书的签订过程
    其次，《保证书》作为开发商对商品住宅用户的承诺，应包含有开发商在违背承诺的情况下必须承担什么样的责任，及如何承担责任的条款。新的《保证书》没有涉及此项内容，这是一个不足之处。
    第三，新版《保证书》第八条规定，住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，开发商将直接或委托选聘的前期物业管理公司在３０天内给予答复与处理。但是，《保证书》并没有对前期物业公司的责任进行明确规定。同时，３０天期限太长，不利于保护消费者的利益。
    第四，新版《保证书》规定，消费者可与开发商自行约定保修期限，《保证书》只规定了最低期限，但作为开发商，往往在履行法定义务后，不再为自己增加更多的责任。现实中，开发商希望保修期越短越好，而处于弱势的消费者则希望保修期越长越好。无限延长保修期的要求不可取，但可给消费者一个细致的、理性的参考。
准确理解三个概念
    关于商品住宅质量保修问题，目前国家《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）、《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）和《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）等法规均有规定，但保修对象、保修期起算时间和期限有所不同，应准确加以理解。
    概念一：关于保修关系
   《条例》规定的商品住宅建设工程保修关系是指由建设工程承包单位（即施工单位）向建设单位（即房地产开发单位）承诺的，而住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户承诺的，两种保修关系对象不同，是两个不同的法律关系。
    概念二：关于起算时间
    建设工程保修期是自竣工验收合格之日起计算，而住宅质量保证书的保修期是自商品住宅交付住户使用之日起计算。
    概念三：关于保修期限
   《条例》规定的屋面卫生间防水、管道等保修期高于《规定》中的保修期。
对于如何确定商品住宅质量保证书的保修期限问题，《办法》第三十三条作了明确规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。该条款中的存续期，是指《条例》规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间相隔的时间段（即存续期＝《条例》规定的保修期－〔交付住户使用日期－竣工验收合格日期〕）。
    据此，住宅质量保证书的保修期限应按以下不同情况分别确定：
    １．商品住宅竣工验收合格后即交付住户使用的，其保修期限按不低于《条例》规定的保修期限确定；
   ２．商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用的，当存续期不少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于存续期确定；当存续期少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于《规定》中的最低保修期限确定。
    《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项； 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 6、门、窗类型，使用注意事项； 7、配电负荷； 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
     其实就是一个简单两书一表，确关系到以后的房证办理，要正确面对这个问题是很重要的