成功案例
在签订定金合同并交付定金后，卖方不卖房屋怎么办？
作者：赵 强 律师 时间：2016年09月13日
在二手房交易过程中，当买卖双方签署了定金协议并交付了定金后，卖方看到市场房价在上升，以“尚未签订买卖合同”为由，反悔不卖房屋了，买方应如何维护自身权益？ 一般情况下，买方可以根据定金罚则要求卖方双倍返还定金。
但，如果定金合同内容已基本涵盖了房屋买卖合同的主要条款，买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。即：双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务，则，买方有权要求卖方继续履行，将房屋过户至买方名下。
案例：买卖双方签订了《定金合同》，约定卖方将其名下一套70平方米的二手房以190万元的价格出售给买方。双方约定定金为5万元，预付房款100万元(含定金)，余款待买方取得房产证后7日内，由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金，若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房屋及有关资料交给买方，买方也将100万元支付给卖方。后来，卖方书面通知房产中介公司，请其转告买方，《定金合同》暂缓执行，需要买卖双方另行协商。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决继续履行，并赔偿经济损失。
买方认为，双方签订的合同虽名为《定金合同》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况以及房价款、付款时间、付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质就是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了一半以上的房款，房屋也在自己的实际使用中。卖方则辩称，双方所签署的是《定金合同》，在上述协议中约定，待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同。在双方签订《定金合同》时，卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。
合同有效，卖方必须交房
法院审理后认为，该《定金合同》虽名为定金合同，但此《定金合同》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋产权证，这才冠以《定金合同》之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定，该《定金合同》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，一审判决卖方继续交房给买方。
但，如果定金合同内容已基本涵盖了房屋买卖合同的主要条款，买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。即：双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务，则，买方有权要求卖方继续履行，将房屋过户至买方名下。
案例：买卖双方签订了《定金合同》，约定卖方将其名下一套70平方米的二手房以190万元的价格出售给买方。双方约定定金为5万元，预付房款100万元(含定金)，余款待买方取得房产证后7日内，由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金，若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房屋及有关资料交给买方，买方也将100万元支付给卖方。后来，卖方书面通知房产中介公司，请其转告买方，《定金合同》暂缓执行，需要买卖双方另行协商。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决继续履行，并赔偿经济损失。
买方认为，双方签订的合同虽名为《定金合同》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况以及房价款、付款时间、付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质就是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了一半以上的房款，房屋也在自己的实际使用中。卖方则辩称，双方所签署的是《定金合同》，在上述协议中约定，待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同。在双方签订《定金合同》时，卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。
合同有效，卖方必须交房
法院审理后认为，该《定金合同》虽名为定金合同，但此《定金合同》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋产权证，这才冠以《定金合同》之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定，该《定金合同》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，一审判决卖方继续交房给买方。
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